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《35个大中城市商品住宅投资价值研究》报告发布
2015-12-18 13:57中国投资咨询网
12月17日，同策咨询研究部联合同海咨询发布的《35个大中城市商品住宅投资价值研究》报告显示，在包括北上广深等一线、省会及重点二线在内的35个大中城市中，供需比在1.1以下位于合理区间的城市仅有7个，其中房价最高的深圳供需比数字最小，仅有0.57。而青岛、长春、兰州、沈阳、贵阳、大连六个城市的供需比均超过3，大连供需比则达到7.18，成为样本中供需关系失衡最严重的城市。
“供需比小于1.1，表示供需关系处于合理区间，1.1~2之间属于相对均衡区间，供需比大于2.0，就属于供需失衡。”该份调研报告的参与者、同策咨询研究部总监张宏伟对《第一财经日报》记者表示。上述报告显示，35个样本中大部分城市供需比偏高，其中大于2.0的城市达到14个，但这一数字符合目前全国楼市去库存这一大背景。
供需比在1.1以下位于合理区间的城市有7个，占比20%，北上广深四大一线城市全部入围这一区间，其中深圳的供需比最低，仅有0.57。另有福州、合肥、石家庄等三个省会省市的供需比也在这一区间。“供需比位于这一区间的城市，商品住宅具备较高的投资价值。”张宏伟解释，对于北上广深四大一线城市来说，由于经济发展快，有更多的就业机会，人口持续流入，未来的住宅需求将保持平稳上升，但由于城市规模的限制，供地将会受到一定限制，所以供需比较低。而部分二线城市，如福州、合肥、石家庄这种区域性城市，人口流入较快，其住宅需求也较大。
“供需比低的城市，未来房价有可能会继续上涨。”张宏伟说，以供需比为0.91的上海为例，2014年常住人口2425.68万人，人口基数多，且处于稳定增加状态；由于上海是整个长三角地区经济中心，产业聚集效应明显，而且2014年其城镇人均可支配收入达到了47710元，在国内位于前列，这些都会对其未来的潜在需求构成有效支撑。“因此我们预测上海未来三年的潜在需求达到了1886万平米，在35个城市中位于前列。”
上述报告还显示，在样本中的重点二线城市中，成都、厦门、天津、杭州、西安、南京，供需比排名位于中上游。“他们的经济发展程度较好，基本上属于人口导入型城市，也具备一定的投资价值。”张宏伟认为。
以供需比为1.33的天津为例，滨海新区经济发展速度快，是京津冀地区中的重要一极，且人口规模也庞大，2014年其常住人口为1517万人，人口导入也比较明显，城镇人口每年新增57万人。“我们预测天津未来三年商品住宅平均需求1583万平米，但天津的住宅供给量和库存量也较大，故认为其供需比较为均衡。”
但该份报告也显示，同样作为重点二线城市，武汉、苏州和重庆供需比排名却并不理想，分别为1.96、2.03、2.03。“主要原因在于这三个城市土地供给量偏大，导致其供需比上升。”张宏伟解释，比如重庆，2014年常住人口2991.4万，在所有城市中位于第一位，且人口规模稳步增加，城市基本面没有问题，通过模型预测其未来三年的商品住宅需求为4636万平米，但重庆的主要问题在于城市土地供给量过大，过去三年其土地规划建筑面积平均达到了8467万平米，按照这种供地速度，其未来的供需比将会保持较高。
该份报告也显示，东北的几个省会城市和部分西北城市，由于供需比偏高，在城市投资价值排名中处于“垫底”的地位。如，青岛的供需比为3.07，长春为3.27，兰州为3.7，沈阳为4.32，贵阳为5.33，大连则高达7.18。“东北的城市哈尔滨、长春、沈阳、大连，由于人口外流以及经济发展状况不佳，需求减少，加之沈阳、长春等城市库存较高，所以供需比普遍偏高；青岛、呼和浩特等城市由于库存高企，目前主要处于去库存状态。”张宏伟说。
报告指出，东北地区经济发展缓慢，人口处于流出状态，房地产市场也相应受到影响，如沈阳市2014年常住人口827.2万，但其人口增速低，近三年年均增加人口3万人，未来的地产增长潜力也将受到影响。“加上东北的城市土地财政现象突出，土地供给量过大，比如沈阳市过去三年住宅的平均土地规划建筑面积达到了2276万平米，住宅库存高企，所以造成其供需比较高。”
张宏伟指出，根据调研，对于部分供需比大于2.0的城市，且由于其经济放缓人口外流加速，未来市场容量小，这样的城市往往也面临较大库存压力，风险已经累积较多，开发商和投资者都要提高警惕，该类型城市主要包括太原、呼和浩特、贵阳、兰州、长春、沈阳、大连等。
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