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想让三四线城市房价增长，是种幻觉
2016-01-01 房地产投资融资俱乐部
转自：新浪微博"风格纯粹"
今天和大家聊聊长三角的房地产问题。这个大家最关心的问题。在北京，我们也是只用一篇的篇幅分析区域的房地产问题。文字并不多。而用很多的篇幅分析一个区域的城市化问题。
为什么？因为我们一直坚信，离开了城市化的规律谈论房地产是毫无意义的。房地产是城市化的结果而不是原因。把一个区域城市化的问题或者说城市化的脉络和规律分析清楚了，房地产的问题自然有了答案。房地产不是盖房子，房地产不是建筑的问题，而是城市化的问题，本质上是一个金融问题。这与很多人理解的不一样。从这个角度，中国的房地产商，都有着严重的战略缺陷，原因就在于对城市化理解的不够。即使像万科，绿地，万达，绿城这样的大牌地产商，也对城市化理解的不够深刻，我们会有专门的文章剖析他们的战略缺陷。
今天这篇长微博只是分析长三角这个区域的房地产问题。在分析这个区域的房地产问题尤其是大家关心的房价涨或者跌的事情上，我想首先提出一个大家长期以来忽略的问题：那就是小城市的房价是如何增长的假象。
一）三四线城市长期以来的房价增长是一种幻觉
2011年以来从北上广深四个一线城市的限购为标志，很快接下来的40多个二线城市的限购是一个标志性的事件。这个事件导致了资本和投资者进入三四线城市，这是中国绝大多数三四线城市房价增长的起点。那么真实的房价是真的增长了吗？表面上看是这样。那么我们另一个问题提出来：房价增长的逻辑是什么呢？
任何一件商品，他的价格都是交易出来的。交易的越频繁，他的价格越接近合理。黄金为什么价格是合理的？他24小时交易，从纽约到伦敦，再到香港，这三大黄金交易场所，几乎接力24小时交易，所以，黄金是最透明的价格。房子也是这样，北京，上海二手房的交易量占整个交易量的80%，也就是二手房主导了绝大多数市场的交易。这样的城市，房地产的价格是合理的，开发商主导不了房地产的价格。这就是这些年，北京房价飞涨，但是2013年后依然有开发商苦陷地王的泥潭，苦苦挣扎的原因。他们主导不了房价。这个与很多人的感觉或者理解不一样。
三四线以下城市，二手房市场太小了，成交量几乎可以忽略。你即使想卖，二三年卖不出去很正常，成交的周期太长了。所以，这样的地方，房价完全是开发商主导的，他更容易陷入一种增长的泡沫。我一个朋友，2013年听了我的建议开始卖他某个三四线城市的投资房产，至今还有几套没卖出去。他讲：在他买房子的城市，二手房太难卖了。再举一个例子，我知道另一朋友，在2012年，买入了一个县城的房子，2012年，至今，当地的房价也表面上涨了很多，他从2013年就开始卖，期望值一降再降，今天降到他购房成本加上贷款利息，依然无人问津。下一步的结局很清楚，他注定要亏本了。
想起了鄂尔多斯房价暴涨的那会，我看数据，整个鄂尔多斯的二手房几乎成交是零的时候，我觉到了巨大的繁荣假象。这个资产市场是极度危险的，我当时一遍遍警告身边的人。
所以，在长三角这个区域，从温州为代表的三四线城市的房价，当年一度也是不可思议的一度直追上海，很多这个区域的房价也一度非常高，就是这种虚假的房价幻像的缘故，这些区域，更容易被开发商操纵价格。也一度严重误导了投资者，投入这些地区的投资中，至今深度套牢的人，其实非常多。任何一个资产市场都不可能闭着眼睛赚钱的。房地产市场也绝不会例外！
二）上海是这个区域毫无疑问的龙头
长三角这个区域，上海毫无疑问是这个区域的龙头。体现在房地产的问题上也是这样。上海的房价别说跟整个长三角区域比较起来会差距越来越大，即使跟这个区域号称准一线城市杭州的房价比较起来的话，也会进一步拉大价格差距。这就是很多专家，常常把杭州看作准一线城市，而我坚决不同意的原因。如果大家仔细阅读了我前篇微博提出的长三角的星云结构模型的话，就能理解我为什么这样判断了。
上海的地盘上的房地产全部有投资价值吗？我前一篇微博分析了一个城市的是有边界的，这个边界取决于交通条件，也就是1.5小时的通勤圈，如果在这个圈子之外，很难说，或者说投资价值不大。在这些区域，可能比不上杭州中心有价值。这个问题的提出，也回答了，上海周边的城市，譬如嘉兴这样的区域，不会因为相对而言距离上海近就变的有投资价值。就是把嘉兴在行政区划上划给上海也没用。上一篇微博，我谈及了一个闵行的老上海人，到徐家汇，说成去上海的故事，就是最好的例证。在以前，闵行当然就是上海的，今天上海郊区的老人，依然不把自己叫上海人，就是这个道理。当然，现在的情况完全变了，这只是一种习惯了的称呼而已。
三）杭州，苏州，宁波是这个区域的二线城市
通过星云结构模型清晰的得出来这个区域的图景。这个图景的出现是2008年后，在这个时间点之前，杭州的房价基本上跟上海一个层次的，稍微便宜一点。甚至2010年左右，温州的房价都可以直追上海。即使今天，到目前为止，宁波的房价都不比广州便宜的。但在未来，可以确定的是，这三个城市很多功能，会进一步被上海吸附，也就是杭州，苏州，宁波的房价会跟上海的房价差距越来越大。但并不意味着这些区域的房价会衰落，只是相对上海而言，他们增长的速度，是拉开距离的。这些城市也会陷入严重收缩的状态，也就是他们的城市边界比上海会更小。这也能解释，这个区域的杭州，房价远远高于珠三角的一线城市广州，但是目前郊区的一些房价频频爆出大规模降价的原因。这也能解释浙江绿城这几年数次陷入破产边缘的原因。
四）杭州，苏州，宁波周边的卫星城市
杭州，苏州，宁波，这三个长三角的行星城市，对他们周边的卫星城市，构成了强大的吸附效应。所以，针对他们周边的卫星城市，他们具有投资价值。也就是这三个城市，与他们的卫星城市比较而言，房价也一定进一步拉开。
五）为什么我说，中小城市，或者说三四线城市的房价一定衰路？
我曾经在跟童大焕老师开始这个空中漫谈中国城市化之前，写过一篇长微博《我为什么严重不看好三四线城市的房地产》参见#http://url.cn/bX7BLD 我跟童大焕老师的智慧云端已经到目前为止，写了25篇了，我们提出环北京的问题是权力的问题，长三角的问题是市场的问题，珠三角的问题是宪政的问题，不是说这些问题泾渭分明，这三个问题，一直是中国普遍存在的问题，我们只是在一个区域典型的拿出来作为分析，这三个问题在这三个区域是共性的问题。在各个区域单独拿出来，有助于更加清楚地阐述。
中国的城市形成，跟国外市场经济的国家很不同的一点，就是先有城，然后才有市。这是中国城市化非常大的特点。在很多篇文章里，我们反复提到了这样一个数字：在200年前的美国，从事农业的人口占90%，而今天只占1%。在100年前的美国，从事工业的人口占90%，而今天不到30%。而美国的农业比200年前增长了很多倍，至今依然是全球最大的农业国。今天美国的工业比100年前，也增长了很多倍，依然是全球最强大的工业国。这个数字告诉我们什么真相呢？我们传统的产业进入了无就业增长的时代。今天很容易解释，很多长三角，珠三角的制造业，以前需要5000人甚至几万人规模的共产，有的工厂裁员，只需要以前的20%，大规模采用机器人，智慧制造。
结论非常清晰：传统产业为主的中小城市必将衰落。这也是我跟童大焕老师，一直呼吁中国的经济转型，结构转型，产业调整，必须走大城市化的道路的原因。只有在这个平台上，才可以得以实现。前篇微博我们也分析了大城市财富创造的逻辑和就业机会跟中小城市和乡村完全不同的机制分析，大家可以回头参阅。这里不再重复。
六）目前的户籍管理政策事实上不仅仅阻碍了中国城市化进程，也人为导致了周期性的经济危机
不了解城市化，谈论房地产是一件毫无意义的事情。中国目前的户籍政策管理，不仅仅导致了房地产的泡沫和鬼城，把大量无效需求引导到了三四线城市，也就是童老师常常提及的，三四线城市的房价取决于返乡人口。这个结论得出的原因。从城市经济的角度而言，目前的户籍管理政策，导致了一轮轮的人造经济危机。每年春节，空荡荡的北京和上海，不就是在诉说着一种人造经济危机的萧条吗？这个损失有多少人计算和深思过呢？
七）不要问我在哪里投资更好这个问题
生活中，网上，也有人问我怎么投资房地产，这个宏大的话题常常让我为难。不说每个城市的不同。你个人的财务问题，我也不了解啊。我说天安门区域的很有投资价值，上海的外滩很有投资价值，问题是你能进入吗？任何一个资产市场，都是有门槛的。问题是门槛的高低而已。越是门槛高的投资越是好投资。这个门槛不仅仅体现在资金需求的壁垒上，还体现了专业性，也就是人力资本。任何一个资产市场，闭着眼睛投资就能赚钱，肯定是不正常的，畸形的产物。很多人喜欢说，投资楼市比投资股市靠谱。表面上看是这样，最少这十年印证了这个判断。可是大家忽略了一个问题：楼市是一个长周期。这一点跟股市不同。当然中国股市是一个奇葩。
咱按照美国股市这样的假说进行吧。在美国股市，赚钱的依然是少数人。
另一个问题的提出：为什么大家感觉在中国楼市只赚不赔呢？秘密就在于交易。我们前边说了，资产的价格不是定价出来的，而是交易出来的。房地产的周期相对股市而言，他很长。持有不动产的周期也很长。你持有股票，即使你不交易，别人也在每时每刻交易，这样，你很容易得到你的股票赚了或者赔了这样一个非常直观的感觉。但是房子不同，他交易的周期很长，也就是说，你大多数时候，实际上不知道你房子的价格的。所以，你产生了幻觉，只赚不赔。
所以，一个清晰的结论在这里提出：房地产是一个重要的资产市场，在过去，在未来，他一定是最重要的资产市场之一。但他并不像大家想象的那样简单。他跟股市比较起来，因为这个长周期，和交易的不方便，其实更容易被人为价格操纵。这个比股市的坐庄价格操纵还容易。天然适合操纵。这也是你持有不动产，到最后，真的你感觉价格不行了，你几乎没办法逃离这个市场的原因。所以，全世界房地产的泡沫破裂几乎都是断崖式的。就是这个原因。
本篇长微博分析长三角这个区域的房地产问题，只是一种架构性的，我无法给大家指出一个可行动的操作指南，原因就在于每个城市不同，每个投资者财务状况不同和投资能力的不同。我只是提出一个框架性的分析和判断。
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