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营改增对房地产开发企业的税负影响到底是怎样的呢?到底是增加还是降低?或者是部分企业增加而部分企业降低呢?
为了回答这个问题，智慧源房地产税务专家作了一下对比分析，对比营改增前后房地产开发企业的税负变化。为了确保对比分析结果的可靠性，我们需要统一房地产开发企业营改增前后的的假设条件和对比口径。
首先我们假设：
1、营改增前后房地产开发企业的含税收入总额和含税成本总额是一样的;
2、营改增后房地产开发企业适用税率由营业税5%改成增值税率11%;
3、营改增后房地产开发企业所有可抵扣进项税额对应的成本都可作为开发成本在土地增值税前加计扣除。
尽管表面上看增值税率11%比营业税率5%多6%，但由于营业税属于价内税，而增值税属于价外税，口径不一致，不具有可比性，所以还需要统一口径，按照下述计算将增值税率转换成价内税负率后才可以和营业税作对比。
增值税价内税负率=增值税率÷(1+增值税率)=11%÷(1+11%)=9.91%
由于增值税实缴税额等于销项减进项，为了便于不同房地产开发企业作对比，假设进项收入比即可抵扣进项税额占售房收入的比例为4%，则营改增后，考虑附加税费影响的直接税负增加：
=(增值税价内税负率-进项收入比-营业税率)×(1+12%)
=(9.91%-4%-5%)×(1+12%)
=1.02%
即当进项收入比为4%时，直接税负增加1.02%。
同理当进项收入比为不同取值时，可得到如下结果：
将上表数据转换成曲线图可得如下：
从上面的图表中可以看出，营改增对房地产开发企业直接税负影响与进项收入比的关系是一条向下的直线，即随着进项收入比的增加，营改增对直接税负的影响从增加税负逐渐变为降低税负。当进项收入比为0时，直接税负增加5.5%;当进项收入比为4.91%时，营改增对直接税负没有影响。
营改增除对直接税负产生影响外，还可能对其他税种产生影响，包括土地增值税和企业所得税。
从前面计算我们知道，当进项收入比为4%时，直接税负增加1.02%。此时，扣除直接税负后的收入减少1.02%，同时扣除进项税后的成本也减少4%，则该两项变化对土地增值税的影响：
=(收入-成本×(1+30%))×30%
=(-1.02%-(-4%)×(1+30%))×30%
=1.25%
即当进项收入比为4%时，土地增值税增加1.25%。
同理当进项收入比为不同取值时，可得到如下结果：
将上表数据转换成曲线图可得如下：
从上面的图表中可以看出，营改增对房地产开发企业土地增值税影响与进项收入比的关系是一条向上的直线，即随着进项收入比的增加，营改增对土地增值税的影响从降低税负逐渐变为增加税负。当进项收入比为0时，土地增值税减少1.65%;当进项收入比为2.27%时，营改增对土地增值税没有影响。
营改增对企业所得税的影响，除了需要考虑前面提到的直接税负后收入和扣除进项税后成本变化外，还需要考虑土地增值税变化。
从前面计算我们知道，当进项收入比为4%时，直接税负增加1.02%。此时，扣除直接税负后的收入减少1.02%，扣除进项税后的成本减少4%，土地增值税增加1.25%，由此导致企业所得税变化：
=(收入-成本-土地增值税)×25%
=(-1.02%-(-4%)-1.25%)×25%
=0.43%
即当进项收入比为4%时，企业所得税增加0.43%。
同理当进项收入比为不同取值时，可得到如下结果：
将上表数据转换成曲线图可得如下：
从上面的图表中可以看出，营改增对房地产开发企业所得税影响与进项收入比的关系是正比关系，即随着进项收入比的增加，营改增对土地增值税的影响从降低税负逐渐变为增加税负。当进项收入比为0时，企业所得税减少0.96%;当进项收入比为2.75%时，营改增对企业所得税没有影响。
综合前面营改增对房地产开发企业直接税负、土地增值税、企业所得税的影响，当进项收入比为4%时，营改增对房地产开发企业整体税负影响：
=直接税负影响+土地增值税影响+企业所得税影响
=1.02%+1.25%+0.43%
=2.71%
同理当进项收入比为不同取值时，可得到如下结果：
将上表数据转换成曲线图可得如下：
从上面的图表中可以看出，营改增对房地产开发企业整体税负影响与进项收入比的关系是一条向下的直线，即随着进项收入比的增加，营改增对整体税负的影响从增加税负逐渐变为降低税负。当进项收入比为0时，企业整体税负增加2.89%;当进项收入比为63.5%时，营改增对企业整体税负没有影响。
对于实际的房地产开发企业来说，在目前增值税率最高为17%，并且成本收入率相对不高的情况下，可能取得的可抵扣进项税额占售房收入的百分比很难超过10%，进项收入比根本不可能达到63.5%。
根据前面的计算分析，智慧源房地产税务专家称，在现实情况下，营改增不可能降低房地产开发企业税负，营改增后将会增加房地产开发企业的整体税负，增加的范围是2%至3%。
(来源：中国房地产财税咨询网)
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