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生活处处皆博弈，企业与税务局之间亦如此。然，企业输者甚多，平者无几，赢者寥寥。如何少输多平？通税法多手法为不二之选。
税总发〔2013〕67号 《关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》进一步明确加强对土地增值税清算工作、严格审核扣除项目、减少核定征收项目等方面的管理，该文件是国家税务总 局对各地方税务机关加强土地增值税清算工作的指引，通过工作日程以及加强地方官员绩效考核等方式，来推进各地税务机关土地增值税清算工作。
地产企业必须要思考如何顺应税务机关越来越规范和严谨的土地增值税清算管理。智慧源地产税务专家建议，事前的税务筹划，事中的税务规范管理以及事后的土地增值税清算管理，是系统化加强税务管理，降低税负，化解税务风险的关键。
智慧源地产税务专家结合多年来，全国各地几十家房地产企业土地增值税清算经验，总结一些心得体会与大家分享，希望给准备清算或者未来需要面对清算的企业提供一些帮助，争取少输多平。
也许有人会问，房地产企业还要制定土地增值税清算管理程序吗？回答是肯定的，并且是纳税人土地增值税税负和风险控制的最关键因素。
接触到有些房地产企业，大多数面对土地增值税清算时，缺乏系统的规划，多数都是被动地接受税务机关的土地增值税清算，或者聘请事务所帮助清算，这样的土地增值税清算，企业将自己清算命运交给了中介和检查机关，风险可想而知。
土地增值税清算管理程序包括但不限于：事前内部模拟清算、组建清算小组、核实清算基础数据、设计不同清算方案、确定是否聘请提供鉴证的事务所、聘请合适的清算事务所、提交税务机关清算方案、应对税务机关清算调整意见、获得清算结论，多退少补税金。
1、事前内部模拟清算
是房地产企业管理层对土地增值税的重视和落地之举，即不是害怕和恐惧税务机关的清算，也不是生硬的对抗，而是，在尚未接收主管机关清算之前，内部先进行模拟清算。这是房地产土地增值税清算成功的关键，可以大幅度降低清算风险和税负，如果不内部模拟清算，产生风险的概率是100%。当然，这样的模拟清算根据企业财税管理力量，可以自行组织，也应考虑聘请外部专业机构。
2、组建清算小组
是指围绕土地增值税清算，组织公司相关部门配合财务部门开展工作，其中最主要的部门是确定项目开发成本的成本部，以及清算过程中需要协调资源的其他部门。
3、核实基础数据
该工作是土地增值税清算准备工作中工作量最大的，房地产企业从拿地到清算，往往都需要经历很多年，财务部门以及其他工程部门的人员会出现更迭，企业内部控制也往往逐渐完善，笔者曾在广州开展一个土地增值税模拟清算时，发现该企业2002年拿地，2012年土地增值税清算，其中2004年，财务人员为了融资需求，人为虚增土地成本2,000万元，在方案测算时，我们发现，如果少了此2,000万元时，普通住宅增值率将超过20%，需要缴纳土地增值税5,000万元。
由于我们的事前审核，及时准备预案，后来成功通过其他方案变通，增加了2000多万的成本，从而成功地将普通住宅增值率控制在20%以内，节省了这5000万的土地增值税。
4、设计不同的清算方案
方案设计是对专业技术要求最高的，不同方案设计，是建立在对土地增值税税法熟练掌握的基础上，同时又需要非常了解项目开发特点和地域特点。企业必须事前设计不同的清算方案，进行比较，再选择相对最优的清算方案。
在笔者提供服务的过程中，发现有些地产企业，其清算方案根本没有系统思考，按照自己的理解直接提交，是为了申报而申报，对企业的损失非常大。
比如我司接触过一个土地增值税清算案例，该项目有别墅，有普通住宅，在分摊土地成本时，企业财务人员没有进行过多考虑，直接按照建筑面积分摊土地成本。我们计算比较后发现，该项目有大约40%的土地用于别墅开发，剩下60%用于高层住宅以及配套。采用占地面积法分摊土地成本，整体可节约土地增值税3,000万元。最后我们建议该司，土地成本应采用占地面积法分摊，理由是按照总局国税发（2009）31号文件的规定，土地应采用占地面积法分摊。该方案被该客户接受，最后也成功被主管税务认可，不但为企业节省了税负，另外也让企业管理层认识到财务可以为企业创造直接效益。
5、是否聘请提供鉴证的事务所
在各地实际土地增值税清算实务中，一般来说主管税务机关不会明确要求一定要税务师事务所提供鉴证报告，但是，对于纳税人而言，由于企业财务人员不具备全面的清算能力，聘请事务所提供鉴证服务，能在一定程度上化解清算风险，减轻企业与主管税务机关的沟通成本。
6、提交税务机关清算方案
按照土地增值税清算程序，纳税人先将清算方案提交给主管税务机关，往往是征收管理科，提交的清算方案，决定了企业土地增值税税负，该方案成功与否是前面所述的综合成果。
7、应对税务机关清算调整意见
主 管税务机关受理清算方案以后，会对清算方案中各项数据进行审核，也会对方案中数据提出质疑，比如甲供材料不允许在土地增值税前扣除，红线外成本不允许在当 前土地增值税前扣除，土地滞纳金不能在土地增值税前扣除等等各种各样的问题，其中，有些问题按税法规定的确不能在土地增值税前扣除，但是，也有些在政策上 是模糊的，通过与税局协商，是可以争取在土地增值税前扣除的，比如甲供材料问题，红线外项目成本等问题，需要企业提交应对的支持证据以及法律证据以争取税 前扣除，这对最终的税负影响巨大。
笔者在服务过程中，往往发现纳税人由于恐惧或者害怕税务机关，会出现不敢与税务机关正面沟通，或者采用非正常的沟通方式，比如拖延、躲避等，会给企业带来很大的税务损失，也会增加税务机关很大工作量。
有些纳税人因为不能正确处理税务机关的争议，将原本可以在税收征管科审定的方案，最后移交到税务稽查科，耗时、耗力、耗钱。要知道中国的潜规则历来是“小会解决大问题，大会解决小问题，不开会解决根本问题”呀！
8、获得清算结论
企业应及时获得清算结论，并根据结论多退少补税金，笔者在清算服务过程中，发现有些纳税人清算周期拉得很长，过程越长，对于纳税人来说，越不利。清算政策不断调整，政策的调整，以及税务机关主管人员变动等因素，都会增加清算的成本和风险。
（来源：中国房地产财税咨询网）
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