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看楼市性价比报告 预测2016东莞楼市
2016-01-14 来源：新浪房产
2015年年底“去库存、降房价”政策的号召加之2016年东莞地铁R2线的开通，2015年楼市的火热是否能烧到2016年？现根据合富辉煌东莞市场研究部数据，分四大版块来分析东莞楼市。
2015年东莞商品房成交量、成交金额首次突破千万平方米、千亿元，特别是进入年底，“去库存、降房价”政策的号召加之2016年东莞地铁R2线的开通，2015年楼市的火热是否能烧到2016年？现根据合富辉煌东莞市场研究部数据，分四大版块来分析东莞楼市。
1.临深片区
包含镇街：凤岗、塘厦、黄江、清溪、樟木头、虎门、长安、沙田、厚街、松山湖、大朗、大岭山、常平
供应量最多，涨价快
据统计，截至2015年底，东莞全市住宅潜在供应量991万平方米，虽体量依然较大，但却是近5年来首次出现同比下降，降幅近三成。其中大临深片区的常平镇潜在供应体量最大，接近90万平方米，占全市约9%；其次是虎门和塘厦镇。
去年，只有4个镇区的临深片区扩张成包含了13个镇街的大临深片区，深圳客深入东莞各镇区，大临深片区也撑起了东莞楼市半边天，今年，大临深片区潜在供应占全市5成多。
CP值评估：有深圳客的地方楼市仍然大热，目前在大临深片区买房风险较大，个别区域房价被深圳投资客抬高，价值被高估或者提前透支，投资需谨慎。
2.中心城区
包含镇街：南城、东城、莞城、万江
城区变“洼地”，价值被低估
去年，主城区房价被多个镇区超过，这种趋势在今年仍然会出现，特别是投资需求的公寓产品，租金年年涨，销售价格却逐年走低，去年不少公寓销售价格仅在“8字头”，“9字头”。
今年主城区潜在供应量为66.3万平方米，仅占全市的6.7%。交通、经济的利好，供应量不足，主城区投资价值上升。
CP值评估：虽然去年大临深片区楼市十分火热，但是主城区仍然处于平稳上升的状态，甚至东城房价有所下滑，不过，主城区的中心位置不容小觑，被低估的楼市迟早会反弹回升。
3.临广片区
包含镇街：麻涌、中堂、洪梅、道滘、高埗、石碣、望牛墩
开发商提前布局 定价达“8字头”
自水乡一体化规划提出并实施开始，万科、碧桂园、光大、钜隆、宏远等品牌房企在临广片区提前布局开发项目，其中麻涌镇最受瞩目。记者了解到，目前麻涌不少楼盘已经将销售目标定为广州客市场，个别楼盘购房者当中广州客达到3~5成。
CP值评估：除麻涌、中堂等少数镇区外，其它的临广片区楼市发展缓慢。特别是“地王”拍出后，临广片区楼市房价上涨，近期麻涌新盘定价已达“8字头”，与广州增城、新塘等地房价距离拉近。临广片区CP值如何？还要看后市发展。
4.临惠片区
包含镇街：石龙、茶山、横沥、石排、企石、桥头
价格处低位 去库存量是主要任务
今年，临惠片区潜在供应达169.6万平方米，在全市占比17.1%，是除大临深片区外潜在供应量最大的区域。但是在成交上，去年临惠片区成交量仅占比全市的7%。该片区洋房价格从2014年的6069元/平方米，上涨为2015年的6326元/平方米，价格也处于区域之中的最末位。去年年底，开始有临惠片区楼盘试水将深圳客引进市场，同时，R2线的开通，也将给茶山、石龙两镇带来新的变化。
CP值评估：目前，连接着临惠片区和主城区的茶山镇是开发商眼中的“香饽饽”，去年多宗地块入市被房企抢夺，保利等品牌开发商也开始布局。在轨道交通、品牌房企进驻的共同作用下，今年临惠片区楼市或有起色，目前处于低位的房价或将有所上升，投资回报率也将提高。
2016年东莞楼市发展总体预判态势为：供应量稳中有减，成交量高位回落，房价稳中有涨。房地产去库存大背景下，降准、降息、减税等利好房地产政策值得期待，购房成本将进一步下降。东莞交通规划利好频出，广深莞融合加速，深圳外溢的购房需求将继续流入东莞临深片区，预计2016年“临深片区”楼市供应量和比重较大，“深圳客”将支撑2016年东莞楼市成交量价处于高位。
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