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原创2016-03-03by 真叫卢俊的地产观
真叫卢俊的地产观 [img][/img]微信号 zhenjiaolujun
功能介绍 地产是载体，原创是态度，有种是准则
现在的上海，弥漫着一股非常怪异的味道
几件事情，发生在我的身上，必须要聊一聊
第一件事，来自我的朋友圈，我一个朋友发生的真实事情
说，他接到一个中介电话，中介推销他买这个房子，核心的推销手段就是：你赶紧买房子吧，现在是个好时候，以后就不是这个价了
这个朋友为了快速结束这段对话，就说：我已经买好房子了，不需要。
结果这位中介话锋一转，说：那你需不需要卖房子啊，现在卖房子都是好时候，以后可能就不是这个价了。
好像任何一句话听上去都没有问题，但是连起来的时候，总是觉得有点怪怪的
第二件事，来自不少陌生买房人对我的询问
我在在行日常有出台和朋友付费聊天的游戏，平时没事就和一些朋友聊聊天，解答一些工作也好，买房也好相关的问题。
但是就这两天见面的朋友突然增多，一天都可以接待四组，而且清一色都是想要买房的朋友
比较让我吃惊的是，所有人买房都是为了自住，短期内都没有抛售的打算，但是所有人问我的第一个问题就是：房子还会涨么
这是一个非常诡异的现象，所有人买房都不是为了投资，但是所有人买房最先关注资产保值增值的问题。
第三件事，我在9号线上听到别人的聊天
一天早上，我去松江，9号线上，我隔壁一个大叔在打电话，电话那头说什么我听不清楚，但是我听到了他说的每一句话
大概内容是
——我看了嘉定南翔一个项目，卖的很好，两年前才一万多，现在都三万多了
——房子买来肯定要做五年规划的，但是所有的规划就是：中间什么都不管，五年到了准点卖掉就好
——如果现在没有钱，可以把家里的动迁房处理一下，没产证就和对方签一个阴阳合同，有了现金你就可以做杠杆，你就要发财了
他最后从泗泾下了车，看装备应该是做装修的，现在这个节点，好像所有人都开始谈论房子，所有人只要买过房子就是专家，专业词汇都是一套一套的
第四件事，是我和一个开发商朋友的聊天
事情的起因是这样的，我一个朋友想要买他们的房子，但是据说要七成首付感觉有点多，问我能不能打听一下首付款少一点。
我和这个开发商的老板有过一面之缘，所以我主动找了他
我的第一句话就是：据说要七成首付，你们很缺钱么
他说：缺什么钱啊，无非是希望这样的人可以少一点，售楼处都快挤爆了
我说：挺好啊，生意兴隆啊现在
他说：现在这个情况，不是好事情，傻子都知道这种极端现象不会持续很久，未来不知道会平稳过渡还是突然给我来一个断崖回落，谁也不知道
我说：你们很担心
他说：房地产业内有一句话——利好出尽就是利空！
后面陆陆续续的也听不少开发商的操盘手，核心的一句话：果断涨价的同时，做好了最坏的打算，随时准备过冬
后面我补了一句：如何过冬
他过了半个小时后回了我：产品定位一定要谨慎，慎之又慎，这行当变的太快
这就是现在的上海楼市，气氛其实不算特别的融洽
——所有人都知道现在楼市突然爆棚，但是所有人也都知道，这样的爆棚不会持续很久，未来如果不是自然平稳平息，那么一定会换来政策打压平息
——所有人都开始谈论一样东西的时候，那么这个东西一定是有风险的东西
——操盘手浸淫这个行业的都知道，大年之后一般都会是个小年，而2015毫无疑问会是一个大年
——上海楼市已经变成一个典型的资本游戏，所有人的潜台词就是：我用这么大的代价换来的东西，一定要是增值的东西
而这样背景下带来的行业影响是什么
最大的变化端来自营销，房地产营销在2016年将受到极大的考验，这里的考验不是因为楼市市场不好，而是房地产开发不需要太多的营销，房屋的自然增值已经推动客户实现自发的购买。所以如果仅仅从最后结果来看，营销和包装就显得多少有点鸡肋
有三个现实已经呈现
一、所有人都看得到，开发商越来越偏向于自己自销：大的房企如万科，这个号称一切都可以外包的开发商2015年却大量的采用自销模式。中小企业如旭辉，2016年的重大调整是剔除一切代理项目采用自销。我在2014年分析过代理和自销还可以平分这个天下，而仅仅过了一年，代理整个蛋糕已经最大成都的萎缩
二、哪怕代理，联合代理的比例也越来越高。选择代理，可能是为了快速的推进项目，可能是因为代理行的当地资源，但是哪怕把项目给到代理公司，开发商也不愿意把鸡蛋全部给他，项目推进的同时也缓过来组建自己团队，抗衡代理的同时，也为了把主动权更多的握在自己手里
三、哪怕独家代理，代理的佣金降低到最低。过去代理佣金的行规是总销金额的1%－2%，根据项目难度不同调整，而现在呢，上海的代理项目佣金下滑的恐怖，能够保住1%就已经乐呵了，市场普遍的佣金点数是千分之五到千分之八，而一切强势开发商甚至下滑到千分之四，甚至有各种苛刻条件不给你钱
而这只是刚刚开始，隐藏着的第二个改变来自于产品
对于未来的产品规划来说，未来的设计准则不仅仅在于户型多么合理，空间如何舒适，设计理念必须兼顾物业增值保值的考虑
换一句话来说，产品设计出了要适合居住的同时，也要适合保值，这个逻辑可能听上去比较突兀，但是对于客户来说则是非常的重要
地产产品的增值保值，出了地段因素之外，产品因素也越来越多
——为什么有些誓死也要挂上绿城的品牌，要知道那个地段已经是极度稀缺的产品了。因为所有业主都认为这个房子没有绿城两个字就会跌价
——为什么石材干挂的房子就是会比较贵一点，难道就是因为石材比较贵么？就是因为工艺比较难能做出这样的房子不多
——为什么老公房后面价格上不去，就是因为所有人都觉得他的房龄回到期么？无非是觉得当初的户型设计已经跟不上现在的生活需求了
保值增值的属性落位到户型上其实就是空间的集约高效利用，每平米可以使用的功能以及承载的意义可以更多，那么这个产品的单价理所当然就可以实现的最高，保值增值也就有了出发点
这也是为什么目前上海现在的产品规划，90平米清一色的小三房户型设计，所有人都知道那第三个房间空间很小，但是依然愿意认购这样的产品。就是因为这样的户型为客户未来的居住使用提供了多种可能，每一平米都有更多的想象空间。
而这就是户型被热销的潜在逻辑
我对于未来的产品设计理念有一个比较自我的想法
就是所有面积段的产品，空间都将集约化，高效化甚至紧凑化。
未来大面积大尺度奢侈化的居住理念只会在别墅以及极少数住宅里实现，大量的产品以集约化为主导，不论是针对刚需，还是改善甚至是高端。这个逻辑也会辐射到所有面积段上
2016年，能将空间实现高效集约的产品会更加具备市场优势，所以寻觅市场产品的时候，无疑90平米的小三房，115平米的三房两厅两卫，140平米的四房两厅两卫甚至三卫的产品更加具备市场接受度
因为从投资学来说，这样的产品更加具备增值的可能性
也许就像那个开发商说的：产品定位一定要谨慎，慎之又慎，这行当变的太快
而我换句话，会说：所有做产品做设计的，都应该出去看看这个世界，再来埋头耕耘这片土地
这行当，真的变天了
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