发帖
雷达卡
经济回暖背景下的供求变化
《21世纪》：今年4月份，北京共成交商品住宅期房13369套，签约总面积约为150万平方米，与3月份相比上涨了20%，成为2007年以来销售套数最多的一个月。成交量、销售面积、成交价格是否构成了房市长期回暖的信号？此轮回升的主要原因是什么？
王建：目前楼市的情况，更多的是之前积累的刚性需求的释放。从2003-2008年，中国经济已持续六年高增长，人们的收入提高，为了购买住房也积攒了相当的储蓄。但由于之前房价不断上涨，有购房需求的人一直在持币观望，希望房价降下来。但结果是房价不降反升，最终在刚性需求的支撑下，很多人还是选择了购买。
但是，销售的短期上涨并不意味着楼市长期回暖。楼市的走向应放在宏观经济环境来看，不只看楼市内部的指标。楼市的这些指标无法反映较大的宏观经济转向，只能表明楼市在一段时间内的一些小波动。从宏观经济环境的角度，总体好转的趋势并不明显。经济还没到底，楼市不可能见底。从宏观经济数据来分析，今年三月份全国发电量同比下滑0.71%，四月份的发电量同比下降3.55%。这些数据表明，短期内经济下行的压力继续增大。再回到对房市的分析，目前有将近一半的购房者是用按揭购房的，当经济下行压力增大，个人预期收入的前景会受到负面影响，购房需求也受到影响。现在的宏观经济的未来走向仍不明确，在经济尚未企稳的情况下，房市的走向也面临着很强的不确定性。
顾云昌：可以说，2007年房地产市场的上涨与金融环境有关。2004、2005年房价攀升很快， 2006年由于国八条、国六条的调控，房价涨幅明显回落，但到了2007年，房价又开始大幅上涨，这在很大程度上与当时的流动性过剩有关。资金流动性过剩必然导致资产价格上涨。但实际上，2006年已经出现了流动性过剩，为什么直到2007年房价才上涨？这又和当时的金融改革有很大关系。2006年金融业两项重大改革：一是股权分置改革，带来了2007年股市的大牛市；二是商业银行改革成功上市，融到了大笔资金。
一方面，上市公司可以在股市上低成本融资，钱多了必然拿去买地，结果是大幅度推升地价，2007年十块地王的地有九块都是上市公司拿的，房地产市场和股市捆绑在了一起。发现这个问题后，金融监管部门就规定凡是从股市上融到的资金都不能用来买地。这一政策是对的，亡羊补牢。
另一方面， 2007年房地产市场需求兴旺，个人买房哪来那么多钱？依靠的就是银行借贷，2007年按揭贷款数量同比增加了88.4%(往年一般为20%左右)，这么多的钱涌入楼市，促使房地产销售量增长了24.7%，销售额增长了46.8%。大大高出当年的住房新增供应量，供不应求，必促进房地产市场上涨。
2007年楼市狂热，房地产市场销售量和房价透支。透支过后必然有调整，这是楼市本身的发展规律，而国家的宏观调控则加剧了这种调整。可以说，在这种背景下，即使不出现世界性的经济危机，房地产市场的调整也在所难免。
在我看来，到目前为止，这一轮房地产市场调整的时间并没有预期的那么长，调整的深度也没有想象的那么大，这和这一轮经济刺激政策有关。政策鼓励房地产消费，也为开发商输入了新的动力，有人担心这一轮调整是不彻底的。
但3、4月份较快的回暖也反映了一个问题——刚性需求。中国人的传统观念中，自有住房的理念很盛；经过了30年的发展，中国的GDP、收入水平、家庭财富大幅提升，必然会释放出住房需求；当人们看到房屋的保值性比货币强的时候，也会增加购房的动力。所以，一旦受到政策的推动，利率、税收、房价“三降”，刚性需求必然被强力释放出来。这是今年3、4月全国楼市出现暖意的主要原因。
《21世纪》：有机构报告称北京商品房空置率位列全国第一，您如何看待这一问题？
顾云昌：我对当前中国商品房的空置率问题看得比较轻。第一，我们谈空置率的时候并没有进行纵向比较。2006年某季度末，某报刊报道中国的空置率已逾1亿平米，意思是很高了，但他们没有说上年底的空置率是1.31亿平米。第二，计算方法不科学。现在流传的中国的空置率=累计的商品房空置面积/近三年商品房竣工面积之和，计算的商品房空置率，二手房并没有包括在内；国际上的空置率=空置房/所有存量房，其中既包含开发商手中、也包括业主持有的二手房市场上尚未售出的房子。可见，中国的空置率的算法(国家统计局是不予确认的)与国际通用算法大相径庭，分子和分母都不一样，二者不可比较。
2008年房价开始回落，市场上的空置房增多，但是否多到无法忍受的地步？我认为不是。如北京市的空置房很多，这其中也存在结构性空置，如大户型、郊外的、配套不好、交通不便的房子空置得比较多，但五环内的房价还在上涨。倘若真如媒体所说，总量空置很大，那就不可能出现这种房价回升的现象。因此，我们要解决的是如何完善配套设施，而不是空谈空置率问题。
《21世纪》：2009年1季度，房地产购置土地面积和商品房新开工面积继续负增长，且降幅增大。从供给的角度来看，城市住宅用地还有多大的供给空间？供需之间的不平衡，是否会在未来长期助推房价上涨？
王建：我们的土地政策要求保住18亿亩耕地，同时要增加那么多城市人口，土地问题怎么解决？只有靠城市化。城市化分两步走：
第一步，大规模的旧城改造，对不合理的城市空间进行改造和调整，把低矮的房屋拆掉，重新规划，提高土地的容积率。地方政府可以发行长期债券，作为旧城改造的资金来源。在旧城改造过程中，需要搬迁的居民要购置新房子，房地产商就有很大的开发机会。而且，旧城改造可以拉动非常大的内需，促进产业的复兴。
第二步，通过城市化过程中农村人口向城市的转移，把农村的宅基地转变成城市化用地。我做了一个计算，目前中国的农村人口总户数有2.5亿，按每户宅基地3分即200平米计算，大约是7500万亩，如果按东亚发达经济体85%的城市化率计算，中国保留5000万农户就可以了，80%的宅基地(约为6000万亩)可以用于城市化。
顾云昌：18亿亩红线、招拍挂、城乡土地分割是我们所面临的现状，城市房地产开发用地供应相对不足是导致近些年一些城市房价上涨的一个重要原因。从2004到2006年北京连续三年没有完成土地供应计划，一个阶段土地供应不足，必然导致下一个阶段商品房的供不应求。
长期来看，中国的房地产市场始终存在土地紧缺问题，今后每年的农用地变成建设用地的数量是200多万亩，大大低于过去1200万－1400万亩的水平。我们的出路在于城乡建设用地的流转，即在保护18亿亩耕地的前提下，把农村的宅基地和建设用地流转成为城市的建设用地。这个题目到目前为止还没有破题，这也是困扰中国房地产市场今后持续健康发展的一大障碍。
中国的发展问题一是城市化速度太慢，落后于工业化。工业化引发的是投资性需求，城市化引发的是消费性需求。投资性需求大于消费性需求，就必然会出现产能过剩，只有加快城市化，增加城市人口，消费才能持续不断地拉动起来。二是城市化基础不牢，农民在城里工作十年、二十年，他的根还是在农村，在城里挤小房子，农村的大房子还空着，这是中国城市化的特点。要让农民真正在城里扎根，买得起房子，就需要将宅基地置换出来，让土地的价值得到充分的体现。农民有了钱，变成真正的城市人，才是真正的城市化。现在一些县城已经开展了试验，如让农民弃宅进城，按平方米付拆迁费和补贴，既可以让农民进城置业，又可使更多的宅基地得到充分利用。采取何种形式流转，需要通过改革试点，最终找到适宜各方的方法。
京公网安备 11010802022788号
