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40家标杆房企拿了多少高溢价地 23家拿过翻倍地

2016-05-24 17:14:45 来源：和讯名家

    本文首发于微信公众号：克而瑞地产研究。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

　　小Q导读：

　　土地溢价成交渐成常态的当下，高溢价地该怎么拿？

文／克而瑞研究中心 沈晓玲 谢夏成

　　15年以来，房企重点布局一二线重点城市，争抢优质地块，导致高溢价地块频频出现。步入16年，房企在上海、北京、南京、苏州等重点城市的土地拍卖市场竞争愈加激烈，溢价成交屡见不鲜，地王记录频频被刷新。未来，受房企战略布局趋同、重点城市推地有限等因素影响，重点城市的土地溢价成交或是常态。

　　当下，房企较为关心的不仅仅是哪里有优质地块的问题，溢价地块该怎么取舍更加迫在眉睫。至此，我们以40家标杆房企的拿地情况作为样本，分析拿了哪些高溢价地，最后为房企提供“高溢价地怎么拿”的相关建议。

　　一、40家标杆房企高溢价拿地情况

　　2015年以来，40家标杆房企中，有23家房企拿过溢价>100%的高溢价地块，企业的表现主要如下：

　　碧桂园积极拿地，溢价地块数量居首

　　绿地深耕大本营，高溢价夺一线地

　　保利、融创重点城市聚焦战略，重金夺地

　　除上述情况外，绿城、龙湖、荣盛、时代等企业则是以高溢价夺取单宗地块，总价高达30亿元以上，该情况大都是由于企业有强烈的市场拓展或市场占领需求。如时代拿下佛山金沙洲地块刷新佛山双料地王的记录地块，时代豪气夺地的内因是因为该地块可与其另一个项目时代水岸连片发展，形成规模效应，后期定价空间较大。

　　40家标杆房企：保利地产(600048,股吧)、保利置业、宝龙地产、碧桂园、富力地产、华润置地、万科地产、招商蛇口、恒大地产、金地集团(600383,股吧)、绿地集团、龙湖地产、世茂房地产、绿城中国、远洋地产、雅居乐、中海地产、万达集团、融创中国、新城控股、朗诗集团、金科集团、中骏置业、越秀地产、旭辉集团、荣盛发展(002146,股吧)、首开股份(600376,股吧)、首创置业、当代置业、合景泰富、禹洲地产、中国奥园、阳光城(000671,股吧)、龙光地产、建业地产、中国金茂、华夏幸福(600340,股吧)、时代地产、瑞安房地产、花样年

　　二、标杆房企高溢价地块情况

　　基于40家标杆房企拿地情况，我们总结当前几家有代表性的标杆房企的高溢价拿地情况：

　　碧桂园：看好低总价地块，区域组团性布局提升产品售价溢价空间

　　碧桂园是2015年-2016年4月期间夺取高溢价地块最多的房企，碧桂园全年一年的高溢价拿地数量超越往年水平，这主要是碧桂园在15年调整战略，拿地扩张势头比较积极，高溢价地块数量多达11宗，大大超出了企业前3年高溢价地块总量。梳理其高溢价地块发现主要有以下特点：一是看好低总价地块。碧桂园11宗高溢价地块总价在2-13亿元之间，而5亿元以下地块数量多达9宗，仅1宗在10亿元以上。此外，碧桂园高溢价地块平均楼板价也较低，为4221元/平米，为40家典型房企平均楼板价较低的房企之一；二是高溢价率相对不高。碧桂园溢价地块最高为198%，其余均在160%以下，说明企业对待高溢价地块相对还是比较谨慎的；三是区域组团性布局，提升产品售价溢价空间。从高溢价地块位置来看，碧桂园高溢价地块多产生于企业组团布局的区域，如镇江句容“2016-2-06地块A”，该地块属于碧桂园·翡翠华府项目，而企业在此之前已经在句容布下了碧桂园·大学印象、碧桂园·伯爵山等项目。此外，还如东莞，15年全年，碧桂园在东莞拿下18宗地，共布下了厚街碧桂园、碧桂园凤凰湾畔花园、清溪碧桂园、碧桂园翡翠花园等项目。由于企业项目打造为区域性大盘，加上组团布局、多盘联动的发展蓝图，部分热点地块企业也不惜重金一举夺下。况且，拉高地价，对企业来说，已有项目未来的售价空间也会拉高。　　绿地：看好一线重点城市，大举进攻北京办公市场

　　绿地高溢价地块数量仅次于碧桂园，企业在高溢价拿地方面的策略是：一方面，企业看好一线重点城市，绿地9宗高溢价地块中，在上海、北京2城市不下5宗，合计投入达78亿，占高溢价地块总投入的80%以上。此外，绿地为巩固企业已有的发展版图，还高溢价拿下合肥、郑州等城市地块。另一方面，重金夺取北京办公地。绿地高溢价地块投入约为93亿元，其中，商办地占达61%，且全部位于北京大兴区。据统计，2015年12月以来，绿地在北京大兴区连夺5宗商办用地，总投入约109亿元。其中，产生了3幅高溢价地块。此次高溢价夺地的原因主要是企业在北京的办公市场有一定的发展基础，曾多次与北京市政府企业合作，也多次给大型企业在京定制办公总部大楼，如锤子、阿里等企业。此次大举在北京大兴区夺地，为企业进一步进攻北京办公市场的埋下筹码。

　　保利、融创：发展战略聚焦重点城市，高溢价夺地深化区域性布局

　　保利地产（下文简称保利）和融创两这家企业在高溢价拿地方面战略比较相似，二者倾向于抢夺一二线重点城市高总价地块。正是因为如此，高溢价地快总价也比较高，导致拿地投入较多，其中保利尤甚，163亿元重金取得6宗高溢价地块，溢价率多超150%。融创也不例外，合肥两宗地溢价率超400%。这主要是由于：一方面，保利、融创聚焦城市发展战略，土地市场竞争较大。受市场环境影响，房企趋同布局市场较好的重点城市，竞争十分激烈。尽管如此，保利、融创两家企业的产品溢价能力、营销能力较强，对高溢价地块操盘有较高的信心；另一方面，从企业自身情况来看，保利则主要是源于拿地态度积极，保利2015年全年拿地投入645亿元，较2014年拿地投入增长50%。2016年1-4月更是较同期大幅增长239%。而融创则更多的是强化布局新进入城市。此前通过与绿城合作，融创增添了不少长三角合作发展的机会，与此同时，融创也在不断强化长三角市场的布局，2015年，融创新进入了南京、合肥等城市，其中合肥、南京通过招拍挂所拿地块全是高溢价地块。

　　三、建议

　　一般来说，高溢价地块具备地理位置优越、开发前景好、溢价空间大等优点，房企争抢高溢价地块也正是基于以上种种利好。尽管如此，由于房企自身情况各异，其在对待高溢价地块的取舍也不一。在抉择时，我们建议房企考虑以下几个方面：

　　一是高总价、大规模地块要谨慎，避免资金套牢、去化风险。这块风险不用多说，想必所有房企都有慎重考虑。“高总价+高溢价”的结果向来就是诞生地王，一般追求全国规模化发展的房企，避免拿这类地，因为资金占用太大，后期现金回流也不一定会好。

　　二是携手资源优势互补的合作方拿地，减小资金、运作压力。合作拿地无疑是当下抢地的大招，大家分担风险，共享利润，赚得了销售增长，还扩大了品牌影响力。但资源优势度的耦合也是需要天时地利人和，否则友谊的小船说翻就翻。

　　三是高溢价地块对产品溢价能力要求高，房企对自身产品溢价有足够的信心。高溢价地块肯定会拉高产品销售价格，项目后期的售价提升有赖于该区域市场的行情、企业自身的产品能力等方面的复杂因素，尤其是市场行情这块因素变动性较大，政策性调控的风险首当其冲。

　　

    文章来源：微信公众号克而瑞地产研究

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