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中国楼市房价是否会崩溃？何时崩溃？
作者：郑海洋
链接：https://www.zhihu.com/question/19618421/answer/105819016
来源：知乎
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1.会崩溃
2.不知道何时崩溃
3.越早崩溃，衍生品越少，对经济影响越小。2年内崩掉，你们以为的一切“危机,失业”等等都不会发生。
看到有人用人口，货币，租售比来分析这一问题，那我们就以上海为例(答主所在城市)，来好好分析分析。
首先，就说人口，常住人口负增长的背后是户籍人口微增长而居住证暂住证人口大幅度下跌，也就意味着人口事实上净流出，而且幅度还不小。所以，“涌入一线论”赶紧歇一歇，到是“涌出一线”恐怕才是事实。我所在的工作单位最近刚有一波离职潮(上海航天某所)，我舅舅的单位(德尔福)也有，并且都是离开了上海。除了自己离职外互联网行业也进入了裁员潮，前不久携程刚闹了个不小的新闻。现在几乎唯一景气的行业就是地产商和各种小贷公司，已经大量挤占正常商圈，在郊区，你可能走2公里见不到一个超市或小商店，但一定能见到至少2个以上地产中介和1个以上资管公司。
再次，说说货币，m2拐点事实上在14年已经来临，14年6月之前m2一直是指数增长的，14年6月开始，m2速度相比之前的指数增长明显慢下来了(数据来源见http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzI4OTEwOTQ3MA==∣=402694381&idx=1&sn=310b0a570bda3a42ac480f55f1dd755e&scene=1&srcid=0228mN1hXiti8AXb6NcBPVH0&from=groupmessage&isappinstalled=0#wechat_redirect)，这主要是由于外贸增长率开始驱稳，导致m1之锚外汇储备开始驱稳，所以央行加紧降息降准，以加杠杆的方式对冲m1增量的缩减，目前的无风险利率已经差不多到了10几年中的最低值。虽然，央行仍然有货币手段，但是无论如何也不可能在货币之锚外汇储备的连续下降的情况下释放出足以维持当前资产价格的rmb。就算完全牺牲汇率，rmb印成纸，这也只会进一步在以美元计价资产价格不大跌的情况下压缩资产收益率，与此同时会大幅加息。有的人参考俄罗斯的情况认为我们会和俄罗斯一样，但事实上俄罗斯的卢布并不是汇率崩溃后才印的，而恰恰是汇率崩溃前，高昂的油价使俄罗斯积累了大量的美元而相应的印了大量卢布，这些卢布加杠杆后又构成了大量m2。之后汇率崩溃美元抽离，虽然基础货币少了，但俄罗斯之前放出去的贷款可一点没少。结果油价大跌而消费品价格却没有相应跌的那么厉害，俄罗斯赖以换消费品的石油换不到相应的消费品了，俄罗斯卢布还是那么多而东西少了很多，就引发了大规模滞胀。俄罗斯为了债务不违约，于是大量提升无风险利率，俄罗斯贷款利率一度达到28%，至今仍有17%。
再回来说我们，我们是买油造消费品的，全世界绝大多数消费品都是我们造的，我们甚至造的东西多的用不完，所以才“产能过剩”，无论从原物料还是消费品的角度，我们都不存在俄罗斯“钱印了东西没了”的问题。很多人认为我们会大幅度贬值的原因是觉得政府会印大量的钱保资产价格，就像俄罗斯一样。而俄罗斯恰恰不是去印钱保资产价格，恰恰没有印钱，而是之前印的钱多了，之后东西突然变少了，跟我们完全不是一回事。也就是说，俄罗斯印钱的过程和我们08-14年之间印钱的过程类似，在这个时间段里，不论我们还是俄罗斯，都印了很多钱。而到了15-16年，俄罗斯真正汇率崩溃的时候，俄罗斯根本就没在印钱，我们虽然仍然在印，但是也慢下来了(参看上面的链接)，很多人所谓的政府大放水保资产价格，不过是梦中的yy。现在已经多印的钱都足够让政府头疼了，再开动印钞机，是想变金圆券么？就算真成了俄罗斯，真变了金圆券，房奴们就会好受么？俄罗斯一年期贷款利率目前仍然维持在17%，你们算算，以你们背负的贷款，乘以17%，大概是个什么样的数字，是你工资能承受的不。顺便，俄罗斯以卢布计价的工资可也没怎么涨。
3再说租售比。我舅舅在虹口区密云花苑租了套房子以方便他的女儿上复旦附中，房子大概86平米，挂牌478万。月租金6000。另我舅舅自己还有套房子在徐家汇闵行交界用来出租，挂牌价880+万，租金一月11000。可见市区内租售比在65左右，已经是严重的泡沫区。未来即使由于种种原因房价继续涨，限于人口和收入的涨幅甚至是降幅，房租的涨速也绝对不可能赶上房价的涨速(我不是说房租不涨，我是说如果房价继续涨，房租的涨速一定低于房价，房价涨30%，房租可能只涨20%)，所以指望房租涨上去“价值回归”，基本痴心妄想，就算是房租涨了，房价也会涨的更快的，泡沫也会越吹越大，同时破裂的时候痛苦程度也会越来越大。
既然以上三个重要的维度都支持不了房价上涨，那么这一轮房价上涨的原因是什么呢？
可以说，跟刚需无关，但房价必须涨，而且不得不涨。并且，在今后的一段时间内，房价还得涨，并不得不涨。为什么必须涨而且不得不涨呢？
先卖个关子，赞数多再说。反正跟供需关系不大。要硬扯供需，也是跟“供”有点关系，跟“需”完全无关。
后面也将解释，为什么房价爆掉对经济影响远比想象中小，而且绝对不会影响政府和社会稳定。
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