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吴秀波版美国房产经纪人的人生：中国买家是挑战
2016-06-21 08:19:45 来源: 中国经济周刊(北京)
伟业我爱我家集团提供的数据显示，截至2015年，中国客户已经成为美国房产的第一国际买家。仅2015年，中国买家就在美国购买了大约3.5万套房产，总价值共计约286亿美元。
（原标题：吴秀波版美国房产经纪人的真实人生：中国买家是个新挑战）
《中国经济周刊》 记者 侯隽 | 北京报道
（本文刊发于《中国经济周刊》2016年第24期）
张口一串儿墨西哥语，还能聊中国古诗，不仅卖房子，还会修房子、修车，甚至陪你“参加夏令营”，提供“随叫随到五星级生活服务”……随着《北京遇上西雅图之不二情书》的热映，吴秀波饰演的“洛杉矶资深房产经纪人”一角激发了很多人对美国房产经纪人的兴趣。
伟业我爱我家集团提供的数据显示，截至2015年，中国客户已经成为美国房产的第一国际买家。仅2015年，中国买家就在美国购买了大约3.5万套房产，总价值共计约286亿美元。而房产经纪人在其中扮演的角色越来越重要，80%的房产交易都通过当地房产经纪人完成。
国外的房产经纪人和国内的中介到底有什么不一样？他们在海外置业中又扮演了什么样的角色？
在美国要当房产经纪人有多难？
“如果非让我对比的话，中国的买卖双方与中介，更像商家与客户的关系，而美国的客户和经纪人则是信托关系，有点像律师和自己的代理人。打个比方，美国的经纪人更像是兼具法律、房地产、经济等综合知识于一身的职业经理人。” 伟业我爱我家集团副总裁胡景晖对《中国经济周刊》记者表示。
美国房产交易中，不管是新房还是二手房，地产商基本不直接与客户见面，房屋买卖交易通过房产经纪人公司和经纪人完成。
显然，找到一个靠谱的美国房地产经纪人对中国买家来讲非常重要。
“选择了这个行业，才知道比考会计师还难。”来自纽约的房产经纪人Cici告诉《中国经济周刊》记者。
Cici毕业于哥伦比亚大学，在当房产经纪人之前是一名会计师。海外房产经纪人的教育水平都比较高，其中不乏毕业于名校的人才。因为房产经纪人在美国是一个较为体面的职位。有数据表明，美国90%的房产经纪人都有大学学历，45%的人还拥有硕士学历，20%的人更是有私人助理。房产经纪人的收入也较为可观，随着工作年限、经验的积累，从业多年的经纪人的年薪比医生、大学教师的还要高。
但是，成为一名合格的房产经纪人还要通过严格的考试。
Cici表示，从事经纪人这一工作之前，要完成6门学科、180小时的课堂学习，其中包括现代房地产学，当地州房地产法、代理法、合同法，房地产金融学等内容。学校课程完成后，还要经历4小时的全国和地区的考试，合格后，再通过美国联邦调查局的背景调查，签约经纪人公司才颁发执照，之后必须经过4年以上工作才可以获得经纪人资格。为保证专业水准和服务质量，房地产经纪人每年还必须参加考试，接受再教育，执照每两年申请重新换发。
有媒体统计，在10个领到执照的经纪人中，半年后只剩下7人，一年后只剩下4人，再过3年，只有1人成为优秀的经纪人或者开了房产经纪公司。胡景晖表示，“美国的房地产经纪公司是少而精，提供专项服务，因此房地产经纪人的个人业务能力出色；国内则是规模化管理，中国房地产经纪公司经过十多年发展，基本形成了我爱我家、链家和中原三足鼎立格局。”
“互联网+”帮客户找靠谱经纪人，不光带着看房，还联系水、电、气
亚洲协会和罗森咨询公司的研究显示，2010年到2015年间，中国人在美国购买商业房产的金额至少为171亿美元，购买住宅的金额至少达930亿美元。
当来自中国大陆的客户逐渐成为美国置业的主力军后，大家发现美国房产市场当前存在的最大痛点在于信息不对称——买家找不到优质的经纪人，经纪人找不到成熟的买家。因此，一个“互联网+经纪人”的海外置业新时代开启了。
目前，不少国内大型房地产商、中介公司，以及投资移民机构都推出了海外置业服务，例如我爱我家的“海外有家”就覆盖了50多个国家，绿地集团与美国开发商Forest City Ratner Companies展开合作。这些项目的共同特点是以O2O平台为核心，一改传统平台只展示房产项目和海外房源的模式，以“专业的买家顾问”为定位，以“产权真实、交易安全、价格合理”为服务原则，通过线上、线下联动的垂直发展模式，把完整系统的海外置业知识、专业可靠的海外经纪人服务和安全优质的海外投资项目整合成一体，用 “互联网+经纪人”的形式帮助买家进行海外置业。
胡景晖表示，对于我爱我家的海外置业平台来说，他们希望聚合国内有购房需求的客户，在平台上找到持有牌照的专业华人经纪人，然后前往当地看房。
房产经纪人除了带客户看房、谈判，还自动承接了很多售后服务工作，比如翻译和解释文件，寻找保险公司，房屋检查，联系水、电、气和垃圾管理公司，提供学校以及各种各样与在美国安家有关的信息和情报等。
美国经纪人：中国人支付的房价远高于其他国际买家
“对于国内买家而言，美国房产购买是一个高金额、低频次的交易行为，而且很多中国买家对于市场价格、交易流程、法律法规等不可能有深入了解。因此，对很多房产经纪人是一个新的挑战。”经纪人Andra告诉记者。
Andra表示，中国买家集中的住房市场也是全美房价最贵的地方，包括纽约、洛杉矶、旧金山和西雅图。而且中国人看重优质小区，不仅要求房子大，学区和其他配套都要最好的。这些因素使得中国人支付的房价远高于其他国际买家。数据显示，中国买家最喜欢的是加州，2015年在美国购买的房产35%位于加州，其次是华盛顿州(8%)和纽约州(7%)。
金融专业出身的经纪人Sam发现一个很有意思的特点，“多数中国客户都有着货比三家的购买习惯。我知道在国内房地产交易中，客户很多情况下有和中介谈佣金的惯例。这种习惯自然也衍生到美国房产交易中。”
在美国，百万美元的房产交易，返佣可以谈到1万美元左右。当买家了解清楚当地房价房源和交易流程后，经纪人对于他们来说是可以随时更换、随意替代的。一旦经纪人有意或是无意地拒绝买家返佣要求后，许多买家就会选择默默地跳单。
因此，很多海外经纪人根据中国人已经形成的房产投资理念，用自己的专业经验帮助客户快速选房，并为客户提供一条龙服务。
Sam向记者介绍，美国经纪人中 “有的人对金融投资非常敏感，有着十几年的股票投资管理经验，是美国难得的千万级房地产经纪人；有的人专精地产法，擅长处理房地产纠纷，置业过程中遇到再棘手的法律问题也能帮客户妥善解决。可以说，大家八仙过海各显神通，希望帮助购房者真正实现海外无忧购房、轻松置业。”
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