发帖
雷达卡
“从美国和日本的经验来看，40-44岁阶段人口数量的拐点对应着房价的拐点。这批人口见顶之后往往对应着该国的金融危机。”陈慎深入分析了房价的周期走势，最终得出了“当前谈论中国房地产价格见顶，为时尚早”的肯定论断。
中国或将进入人口拐点！房价会否应声下跌？
陈慎从世界主要国家的楼市发展周期着手分析后认为，影响上海二手房房价的因素固然有人口因素，但更多还是受货币因素影响，“人口拐点对应房价拐点是个伪命题。”
他表示，从美国和日本的经验来看，40-44岁阶段人口数量的拐点确实对应着房价的拐点，两者见顶时间前后几乎只相差两年。倒推回去可以看出，婴儿潮推动了整个房地产行业的住房需求爆发，而这批人口见顶之后往往对应着该国的金融危机。Shhuang44ss
“回到中国，1970年开始的婴儿潮承接了这一需求，并在1987年到达人口顶峰。照此推算，中国的人口顶点起始于2012-2014年。”陈慎指出这一关键节点后，却仍对中国楼市表达了信心：“中国不同于美日的特点在于，中国的婴儿潮周期仅17年，是所有国家当中间隔最短的，所以中国的房地产环境将会非常平滑。所以在当前，谈论中国房地产价格见顶，为时尚早。”
据此分析陈慎预测，货币流动性的释放力度会缩减，带来成交量下滑，但受供需影响，上海二手房房价缺乏下调的弹性，涨势将持续到明年上半年；中国楼市的严苛调控政策将一去不复返，各地因城施策；而金融杠杆将向主流城市集中，区域分化也会愈加明显；上海改善型二手房需求将成为主导，多数城市二手房成交增速会超过一手房。
供需矛盾愈发紧张，下半年房价依然看涨
具体到上海，上海中原房产中介市场分析师卢文曦的判断与陈慎不谋而合：上海不会出现人口红利拐点，房价上涨的主要原因还是供需问题。
据上海中原房产中介研究咨询部统计，目前沪上的商品住宅是162万套，而城市居民自有房率约30%。“即使按照规划，上海每年能新增5-6万套新房，这样的房屋增长率也是远远不能满足需求的。”卢文曦解读这一数据时透露，由于土地供应不足，且上海旧改难度提高，可以预见，在未来很长一段时间，全市新增供应是减少的，“长期来看，供求关系会越来越紧张。供需矛盾在短期内将无法调和，涨价趋势仍会持续。”
值得注意的是，上海作为年轻的人口净流入城市，新生儿已连续四年每年增长20万以上，3年后小学生在校人数将超过100万。卢文曦判断，在上海学区二手房市场上，初中的紧张程度将会逐步超过小学，成为家长关注的焦点。
京公网安备 11010802022788号
