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接近年中，全国楼市呈现了一些新的特点。在此，我们对这些特点进行总结，并对其后续发展进行预判。
1、央企争抢土地，地王现象或暂告段落。
令人最为深刻的恐怕非“地王潮”莫属了。这一轮地王潮的基本特征是地块出让总价更高、单价更高、溢价率更高，且“三高”地块更多，多数抢地房企为上市公司或央企。其中，2015年末以来央企信达地产7造地王，可谓是出尽了风头。出现地王现象的主要原因包括，一二线城市房价连续大幅上涨，较为宽松的货币信贷政策，多数城市土地处于供应初期，大型标杆房企向一二线城市集中，部分房企出于战略战术考虑趁势加强房地产投资等系列因素。
随着下半年土地逐步推出，部分央企被相关部门约谈，楼市销售增速减缓，房价涨幅收窄，土地市场具有降温的基础，房企抢地将回归理性，地王现象或将暂告段落。但是，不排除住房市场需求旺盛、库存少、供不应求、房价持续较大幅度增长的城市，土地市场持续高涨的可能。
2、全国商品房销售增速到顶，但仍会保持较高增速。
国家统计局数据显示，1-5月份，全国商品房销售面积增长33.2%，增速比1-4月份回落3.3个百分点。其中，商品住宅销售面积增长34.2%，增速比1-4月份回落4.6个百分点。深圳、上海、北京等一线城市调控政策收紧而楼市有所降温，是全国销售增速回落的部分原因。与此同时，全国楼市的供给面（施工、新开工、竣工面积）增速在波动扩大。
从房地产周期来看，当前全国楼市正处于需求增速高峰、供给增速上升的阶段，全国房地产销售增速或已到顶，后续销售增速或将呈缓慢下降的趋势。从历史数据可以发现，在政策稳定的情况下，7-8月份楼市销量相对较少，需求增长相对较弱。但几乎可以肯定的是，全国楼市销售增速并不会急速下滑，仍会保持较高的增速，因为当前二线城市高涨、三线城市平稳将为其提供有力的支撑。由于2015年6月份全国商品房销售量较高，因此预计1-6月份销售增速可能会有所下降。
3、全国平均房价涨幅收窄，但上涨趋势仍持续。
1-3月份全国房价涨幅达到最大，为18.3%，之后连续两个月全国整体房价涨幅有所收窄，一线城市房价涨幅缩小是其重要原因。
5月份，除广州房价涨幅有所扩大之外，其它一线城市房价涨幅均收窄。其中，深圳新建商品住宅房价指数从4月份的102.3下降为100.5，即5月份深圳房价环比仅上涨0.5%，为近14个月来的最小涨幅。
与此同时，部分二线城市扮演了领涨全国楼市的角色。5月份，厦门、合肥、南京房价分别以5.5%，5.1%和4.1%的涨幅位列前三，涨幅远超四个一线城市。从市场库存和去化周期来看，当前厦门、合肥、南京等二线城市商品住宅处于供不应求的状态，在政策稳定、市场需求旺盛与预期向好的情况下，房价仍将以较高的涨幅保持增长。
综合而言，在一线城市和三线城市房价平稳，二线城市房价持续增长的支持下，预计全国平均房价持续上涨，但房价涨幅有减缓的趋势。
4、房地产投资增速略微回落，短期内将平稳波动。
1-5月份，全国房地产开发投资增长7.0%，增速比1-4月份略微下降0.2个百分点，这是由非住宅类开发投资增速减缓所引起的。住宅开发投资增长6.8%，增速比1-4月份提高0.4个百分点。住宅投资增速加快和非住宅投资增速减缓，东部地区投资增速扩大和中西部地区投资增速缩小，与当前市场上住宅库存去化快、非住宅库存去化较慢，东部地区去化快、中西部地区去化慢相适应，有利于市场供应和库存结构的调整。
房地产开发投资向住宅集中，向东部地区集中，是当前房地产开发投资的最大特点，与房地产需求结构相匹配。在全国楼市风险出现时，需求旺盛的一二线城市成为各大房企的避风港，一二线城市需求持续释放为房地产投资提供基础支撑，预计房地产开发投资在短期内保持平稳波动的走势。
5、全国商品房库存持续三个月减少，但去库存仍是重要经济任务。
截至5月末，全国商品房待售面积72169万㎡，连续三个月减少，较2月末共减少1762万㎡。其中，住宅减少明显，从2月末到5月末，待售面积共减少2267万㎡。相比之下，办公、商业略有增加，办公和商业物业仍然是去库存的核心问题。不过，办公销售面积增速高于住宅，商业销售面积增速也有较大幅度的提升，办公、商业物业去化有加快的迹象。
然而，全国库存还存在区域分布不均的问题。重点城市待售库存已降到去年末水平以下，非重点城市待售库存虽然减少量今年来逐月增多，但规模仍然较大；东部地区去化快速，部分城市住宅出现供不应求状况，但中西部地区库存规模仍然较大大。
因此，去库存仍然是下半年经济重要任务之一。在政策稳定的情况下，全国商品房销售保持较快速度，库存有望继续减少。
6、市场集中度明显提高，大型房企市场份额增长加快。
合富研究院对部分大型标杆房企销售业绩进行监测，结果显示：万科、销售额前十或前二十房企销售额占全国房地产销售额的比重逐年在提高，在2014年和2016年1-5月其占比提高幅度最大。这充分说明，全国楼市集中度在不断攀升，市场份额逐年向大型房企集中，在市场调整之年和需求旺盛之年市场分化程度更为明显。
1-5月份，大部分大型标杆房企销售业绩同比大幅增长四成以上。其中，碧桂园、融创、金地、龙湖等房企销售额成倍地增长，万科、恒大销售额同比增长七成多。相比之下，多数中小型房企业绩增长幅度较小。这说明市场分化程度明显提升。从当前全国房地产市场运行情况看，预期下半年大型标杆房企的市场份额继续保持1-5月份的水平。
7、大型标杆房企向一二线城市转移，碧桂园、信达战略意图明显。
在三四线城市市场饱和度高、风险加大及库存高企的背景下，一二线城市成为大型标杆房企纷纷战略转移之地。一些有志于做大房地产业务的国资企业，也纷纷抢占需求旺盛的一二线城市。
比如，一直以来碧桂园的优势在三四线城市，拥有大量的房地产库存，自2015年下半年开始，碧桂园逐步向一二线城市转移，在一二线城市拿地增加，虽然这拉低了毛利润率，财务杠杆也有恶化，但是一二线城市市场风险抵抗能力强，有利于增强其开发业务和营业的能力。
再比如，信达“暴力”抢地事件。2015年末以来信达地产全国疯狂抢地，在一二线城市“制造”了七块地王，2宗位于上海、2宗杭州、1宗合肥、1宗深圳、1宗广州，赚足了媒体曝光率。信达地产以往年销售不到50亿元，数月内豪掷超过300亿元抢地，不管真实原因是什么，其主要目标之一是在一二线城市抢占一席之地，提升自身资产价值。
除此之外，万科、保利、恒大、中海等其它品牌房企也纷纷向一线城市回归。据合富研究院监测，2016上半年销售额前20房企在一二线城市的土地购置支出占比八成多，比去年同期大增十几个百分点。大型标杆房企向一二城市转移的意图十分明显。
7、国家政策当以平稳为妥，分城施策的政策取向或继续加强。
在国家层面上，2月份，央行、银监会发文，允许未限购城市住房商业贷款首付比例可下调5个百分点，成都率先落地。同月，住房公积金账户存款利息按照一年期定期存款基准利率执行上调提升至1.50%，财政部、国税总局、住房城乡建设部联合发文调整契税和营业税征收细则。3月份，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。5月份，全面实施营业税改征增值税。
分城市来看，在深圳、上海领涨全国楼市的情况下，3月份上海、深圳率先加强限购，提高了外地人购房门槛。之后核心二线城市承接一线城市的火爆行情，土地市场受到激发，地王频出，5月苏州、南京先后出台土地拍卖熔断机制。6月21日，合肥房管局表示，将就“地王”与“个人房贷”出台调控新政。而在此过程中，一些三四线城市仍不断出台住房鼓励措施。如6月大连出台化解房地产库存的意见，涉及棚户区改造、人才购房补贴、开展商品房促销活动、支持改善住房条件等方面。
不难看出，一方面，由于全国房地产市场整体上仍然存在下行的风险，国家政策短期内当以平稳为妥，出台从紧措施的可能性极小。相反，若全国房地产市场出现下行迹象，为了促进三四线城市库存的去化，货币政策或许会进一步宽松。另一方面，一线城市政策从紧、二线城市有收紧的趋势（很可能三季度才会真正收紧，需看三季度表现而定）、三线城市趋向宽松，分城施策的大政方针并没有改变，反而会继续增强，这也是房地产调控的转变方向。
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