发帖
雷达卡
张钦 2016-06-30 07:52:32 来源：北京青年报
今年上半年，各地再度进入拍地高潮，高价地也不断涌现。根据中原地产研究部的统计数据显示：截至6月28日，国内50大城市合计土地出让金已经达到了 9655.9亿元，比去年同期大幅飙升了38.5%。值得注意的是，今年以来高价地频出的大城市中，二线城市占据了主流位置，这与当下领涨全国房价的城市 已经由一线城市转至二线城市接棒的趋势一致。统计显示，苏州、南京、杭州、合肥已经成为上半年高价地出现最频繁的区域。
现状
部分城市平均楼面价涨幅超100%
从国内50大城市的拿地数据可以看出，超半数的城市平均楼面价同比涨幅超过30%，其中深圳、苏州、杭州、佛山、宁波、厦门、南京、南宁等城市的平均楼面价 涨幅超过了100%。从成交金额涨幅最大的城市看，其中贵阳、深圳、宁波、杭州、苏州、佛山、合肥、南京、柳州、威海、温州、绍兴等城市成交金额涨幅翻 倍。这其中，多数城市的平均楼面价和成交金额都出现翻倍，体现出“热点更热”的趋势。此外，上半年溢价率最高的四个城市分别为：合肥、厦门、南京、苏州， 溢价率平均超过了90%，二线城市“四小龙”占据了地王榜前列。
截至目前，全国已经出现了200宗单宗地超过10亿的高总价地块，其中3宗甚至超过100亿元的总价，分别出现在杭州、深圳、天津。值得注意的是，在200宗地块中，国企获得的比例多达106宗，占比高达54%。
观点
今年已成高价地最密集年份
中原地产首席分析师张大伟评价称，2016年是中国有史以来高价地最密集的年份，高总价、高单价、高溢价率的“三高地块”普遍出现在一二线城市，持续刺激房地产市场。而他认为，地价超过房价的现象已经从一线城市蔓延到二线城市，对后市房地产市场带来巨大风险。
他 以北京为例，北京历史累计土地出让经营性用地楼面价超过3万元的地块合计有59宗，这59宗高价地合计土地出让金为1919.38亿元。而截止到今年6月 16日，销售额只有224.8亿。从高价地的平均成本价看，楼面价平均高达3.8万元/平方米的话，按照基本成本测算，销售价格需要在6万元/平方米左 右。但目前北京商品房销售均价在3.5万元/平方米左右，意味着这部分高价地入市的难度非常大。
预期
未来新上市商品房定价将走高？
“对于这些1919.38亿元的高价地来说，未来三年如果销售额不到2000亿以上，很可能出现部分项目的资金链断裂风险。” 张大伟认为。对于一二线城市来说，未来一年房价不涨超过50%，拿了高价地的企业都将面临入市难题，巨大的成本压力将造成非常大的风险。因此未来新上市的 商品房定价很可能将出现高端化趋势，很多过去认为是非豪宅区的区域也会供应大量豪宅项目。
“楼 面价超过房价已经成为常态。已经出现了高价地遍地的现象，虽然高价地不完全代表未来市场售价，但如此多的集中出现，未来房价很难不受到影响。”他认为，尤其是二线城市高价地频繁出现，将影响后续这些城市房地产市场的稳定。特别是南京、合肥、厦门、苏州这些高价地最密集的二线城市，房价如果没有约束性政策， 很可能会爆发式上涨。文/本报记者 张钦 供图/视觉中国
相关新闻
中粮高价拿下迪士尼周边地块
继半个月前上海嘉定再造高价地之后，昨天上午，中粮地产在上海浦东新场以总价24.4亿元再造高价地神话。该地块楼面价35744元/平方米，溢价率高达 235.62%。据了解，目前该区域房价仅为26000元至30000元/平方米，是上海房地产少有的价格洼地。而据业内人士测算，扣除不可售部分，中粮 拿下该地块的实际楼面价达到了38266元/平方米，未来售价至少要达到58000元/平方米才能保本。
据了解，昨天拍卖的地块编号为“上海浦东新区新场旅游综合服务区A10-1地块”，包括新城、东原、碧桂园等众多地产企业均参与现场竞拍。经过多轮竞拍，中粮地产最终以24.4亿元拿下该地块。
据 业内人士分析，该地块之所以产生如此之大的溢价率，很可能是“迪士尼效应”产生的影响。本次出让的新场地块距离浦东迪士尼板块约5公里，是迪士尼辐射区域 之一。在此前同样位于迪士尼板块周边的浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11地块上，保利地产当时以溢价超300%拿下，未来项目售 价预计将达到80000元/平方米。因此迪士尼的威力不容小视。
据悉，目前新场区域内房价大多在30000元/平方米以内，最贵的是万科旗下的万科清林径。另有东方冠郡、丝庐雅苑、汇锦城都在26000元/平方米左右。
京公网安备 11010802022788号
