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（原标题：房企融资新通途 购房尾款ABS“雷区”隐现）
在资金密集型的房地产行业，现金流一直被视作开发商的生命线，融资成为开发商最难以抵挡的诱惑。
7月8日，融信中国控股有限公司宣布，公司全资附属公司发行本金额为8.8亿元的购房尾款资产支持证券。无独有偶，6月29日，碧桂园的两家全资附属公司也决定发行两笔购房尾款应收账款的资产支持证券。发行的额度分别为48亿元及14.11亿元，所得款项将用作集团日常营运资金用途。
购房尾款证券化潮
在融信中国公布的融资细节中，8.8亿元购房尾款的资产支持证券将分三个份额在上海证券交易所发行。第一种金额人民币5.72亿元，三年期，发行利率为4.8%，是资产支持证券优先A级份额。第二种的B级份额发行金额为人民币2.55亿元，三年期，发行利率5.4%；最后一种则为3年期无固定利率的资产支持证券的次级份额，发行金额为人民币5280万元。
为了保证资产支持证券的顺利发行，上海光大证券资产管理有限公司将作为融信中国该发行的管理人，所得款项将会用作集团的一般营运资金。
“这实际上是将企业的应收账款证券化。以按揭贷款的应收款作为基础资产，会计处理上不属于借款，而是入预收款项。”标普全球评级信用分析师孔磊对《中国经营报》记者分析称：“这使得现金流提前回来，对盘活房地产资产、拓展融资渠道、控制负债指标较有帮助。”
这样不计入负债、且提前回款的新型融资工具颇得需要举债融资的房地产公司青睐。
早在2015年10月30日，世茂房地产就通过汇添富资本发行了国内市场上首单购房尾款资产证券化项目。该项目最终获上海证券交易所无异议函，并于11月13日完成发行。
随后，金科股份也宣布公司拟开展按揭购房尾款的资产证券化工作，其与招商证券资产管理有限公司设立的专项计划发行总规模不超过20亿元。其中优先级资产支持证券规模不超过19亿元，向符合规定条件的合格投资者发售，次级资产支持证券规模不超过1亿元，由金科股份全资子公司重庆金科两江大酒店有限公司全额认购。
今年6月底，碧桂园两家全资附属公司也加入这一阵营。该公司向国内合格投资者发行了总金额超过62亿元购房尾款资产支持证券，发行利率约为4.5%~6%左右。
据碧桂园相关负责人对《中国经营报》称：“公司与民生加银合作的48亿应收账款资产证券，综合成本为4.61%，是国内市场迄今为止发行规模最大、利率最低的应收账款资产证券化项目。而与平安证券合作的14.11亿元应收账款资产证券，综合成本为5.16%，是国内以及碧桂园第一笔单区域性的购房尾款资产证券化产品，且发行利率相较此前同类产品低。”
与此同时，碧桂园还表示，公司一直致力于金融创新和拓宽融资渠道，降低融资成本，综合市场及公司情况适时推出融资方案来增加财务灵活性，提升了公司在资本市场的影响力。
债券市场收紧
但对于房地产商而言，目前日渐收紧的债券融资以及高涨的融资水平是更为深层次的融资原因。
中国房地产业协会日前发布了《2016中国房地产上市公司测评研究报告》。报告显示，上市房企2015年负债水平保持高位运行，净负债率平均为96.09%，较2014年上升7.23%，再创新高。
负债高企，房企的再融资需求可见一斑。但相对于频繁发行公司债的2015年，2016年的资本市场已经出现了不小的变动。
2016年4月份，交易所方面召集了多位债券承销机构负责人和固收业务负责人进行座谈，主题是如何加强公司债券承销的业务建设与风险控制。据上海一位参与座谈会的固收人士透露：“私募债信用事件频发或许是今后的常态，交易所的备案审核会趋严，相关政策还可能会收紧。”
而数位债券市场从业人士也对《中国经营报》记者透露称：“虽然没有明文规定，但近期证监会的确是削减了债券市场的审批额度，条款也执行得更为严格。”
资本市场的紧张情绪也影响到了开发商。5月16日，融创中国董事长孙宏斌也对外提到，下一步流动性肯定会收紧。为此，该公司已经在全国范围内暂停公开拿地，在买地并购上也会格外小心现金流。
“地产公司发行企业债都有一定额度，去年房企集中发行公司债，不少公司已经把手上的额度用完。在人民币贬值以及脱欧的影响下，房企在海外融资非常不划算。而国内债券市场又在收紧，只能寻求新的融资工具。”标普全球评级信用分析师孔磊对记者预测道，“接下来还会有更多的地产商进行购房尾款证券化。”
但是，这样新兴的融资工具替代过去的银行贷款、增发等主流的融资渠道却还为时尚早。
据了解，目前房地产行业的资产支持专项计划的基础资产包括：房地产企业的购房尾款、物业管理公司的物业服务费，以及房地产行业工程建筑供应商的供应链应收款。
购房尾款ABS的基础资产是：开发商与购房者签订的购房合同，将向购房人收取但尚未收取，且按揭银行应按购房按揭合同的约定支付给房企的商品房价款。房地产企业将基础资产打包出售给证券投资者，提前获得现金，并支付费用。
“相比于需要公司信用的公司债以及需要抵押的银行贷款，资产证券化需要稳定的现金流。”孔磊介绍说，“因此，规模化房企更倾向于利用这种融资方式提前套现。”
克尔瑞研究员房玲也认为，购房尾款证券化的风险是，项目存续期间因购房面积或质量存在争议、按揭银行不予以发放或不足额发放按揭贷款或购房者违约未能以自有资金进行支付等因素。但是对于大型房企而言，出现此类风险的概率还是比较低。
以已经成功发行的世茂购房尾款为例，该笔基础资产共涉及世茂旗下项目的427份购房合同，在专项计划存续期内，专项计划基础资产每年将产生稳定、可预测的约合6.62亿元的资金流入。这足够覆盖掉产品所需偿付的本息额，能够保证投资回报。
然而，易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱提醒大家，牵涉到房款的证券化，大家都会有各种风险方面的担心，特别是道德风险。之前假合同骗贷的情况就屡见不鲜。
本文来源：中国经营报责任编辑：钟齐鸣
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