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房地产行业热点探索系列深度报告二：白银时代看变革，打造综合运营服务商.pdf
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报告摘要：存量房时代来临，行业利润率降低。“十二五”末全国城镇家庭住房户均套数为1.08户/套，房地产市场供需已达平衡，正式开启存量房时代。2015年，房地产开发企业销售利润率仅为10%，房地产开发行业销售利润率正回归至各行业平均水平。故而旧瓶装新酒，房企将从传统的开发商向综合运营商转变，重点布局租赁服务和物业服务市场，房屋持有型收入和售后增值型收入将是房企突破开发瓶颈的重点。
多项因素助推租赁服务发展。首先，规模高达2.53亿的外来人口助长租赁需求，“十二五”期间，我国流动人口平均增长约800万人。其次，北上广深等一线城市人口聚集、房价高昂、限购政策频频出台，“买改租”之风已经盛行。据统计，限购政策出台后，年轻人租房比例增长了2%。再者，90%的住房自有率与大城市中晚婚晚育趋势的日渐凸显，侧面说明租赁市场未来发展空间正有待挖掘。在政策的推波助澜下，“购租并举”将是大势所趋。
租赁服务将升级，长租公寓成契机。一方面，居民消费观念正在改变，2014年，租赁市场总人口达1亿以上，年租金突破一万亿，租赁服务市场发展有潜力。另一方面，在租房人群中，77%的人年龄处于30岁以下，他们所强调的生活质量、个性化和社交化的需求将进一步引发租赁服务市场的升级。长租公寓，作为弥补市场空白的切入点，必将群雄逐鹿，风起云涌。
供需双增，助力物业服务快速发展。就需求而言，城镇居民人均收入不断增加，2015年上升至1.88万，较2007年提高2倍有余，消费潜力正待释放，高质量物业服务有市场。就供给而言，存量房市场规模大，为物业服务的发展提供广阔的空间。
借势“互联网+”和资本融合，抢滩社区O2O。各大房企正通过或并购或上市的方式，扩大规模，促使行业集中度提高。“互联网+”的介入，使传统的物业管理融入懒人化、智能化等科技元素，物业服务将更注重教育、医疗、商业等配套设施的建设，真正实现从对“物”的管理转变为对“人”的服务。尤其在社区中提供增值服务，包括信息咨询、房屋中介、居家养老、家政服务等，打造物业服务新兴业态。借助APP，实现线上线下有机融合，抢滩社区O2O。
发展综合运营服务仍需克服各种障碍。（1）个人出租比例过高，需开拓更多房源渠道；（2）法律法规缺失，权益难以保障；（3）“安居021-20361255yangyl@nesc.cn乐业”传统思想影响，租赁服务难立刻发展；（4）初期投入大，成本回收长，资金链是难点。（5）物业服务业主消费观念仍需转变，维权意识有待提高，自身利益无法切实得到保障。
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