京沪深房价神话就是货币现象。
而京沪深房价的上涨也唯有货币可以解释。
从05年到16年,上海的存款总额从2万亿增加到10.5万亿,增加了5倍,年均增速15.6%,完全可以解释同期年均12.3%的房价上涨。
从05年到16年,北京的存款总额从2.7万亿增加到13万亿,也增加了近5倍,年均增速15.5%,也可以解释同期年均13.9%的房价上涨。
从05年到16年,深圳的存款总额从8600亿增加到5.8万亿,增加了近7倍,年均增速19%,完全可以解释同期年均19.5%的房价上涨。这说明深圳房价的领涨并非偶然现象,因为其过去10年的货币增长最快,房价上涨就是彻头彻尾的货币现象。
而且如果我们单独来看京沪深的房价涨幅与各地存款增速的变化,其走势也是高度一致。
比如上海是这样:
再比如深圳是这样:
还有北京是这样:
15年放松监管,京沪深三地存款飙升。
我们注意到,本轮京沪深房价涨幅惊人,一个重要的原因是其15年的存款增速出现了飙升,而这主要归功于当年金融监管的放松。
前面我们提到,14年底的时候央行宣布将同业存款算作一般存款,直接导致15年1月全国总存款增加了8.5万亿。而京沪深是全国区域的金融中心,比如全国几乎所有的公募基金公司都设在京沪深,而所有大型保险公司的总部也几乎都在京沪深,这也使得京沪深自然成为同业存款的主要集中地,全国一半的同业存款都集中在京沪深三地,所以在对同业存款的监管放松以后,15年1月三地的存款均出现了大幅飙升。
首先来看北京,14年12月时的存款总额为9.5万亿,到15年1月为10.8万亿,净增加了1.3万亿,月环比增幅为13.4%,15年全年北京存款增速为30%。
再来看上海,14年12月时的存款总额为6.95万亿,到15年1月为8.57万亿,净增加了1.61万亿,月环比增幅达到23%,15年全年上海存款增速为42%。
最后来看深圳,14年12月时的存款总额为3.4万亿,到15年1月为4.7万亿,净增加了1.3万亿,月环比增幅达到37%,15年全年深圳存款增速为57%,领涨北上深,也基本预示了之后深圳的房价涨幅。
16年以来存款增速骤降。
但是,15年的监管放松带来的流动性增加是一次性的,我们观察到从16年开始,京沪深三地的存款增速就出现了大幅跳水,到了16年7月,仅上海的存款增速还勉强保持在8%的个位数,北京和深圳的存款增速都降至了0增长,这说明北上深三地流动性增加的潜力已经接近枯竭。