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调控凶猛。
秋风起，楼市凉。
十一国庆期间，21 个城市房地产的调控措施密集出台。政策的效果到底怎么样呢？且看：
北京降温明显，成交量锐减四成；深圳楼市10月以来量价齐跌 ，之前日成交量300余套，现在只有100多套；长沙、天津成交也跌了四成有余；而南京单日认购量则由往日的300-500套剧减至如今的两位数；二线城市降温最大，最近两周网签分别为32602套、33673套，为春节以来最低。
至此，此轮房价上涨似乎已接近尾声，那么，我们应该如何看待此轮房价上涨与调控？岛君详细梳理了安邦咨询创始合伙人陈功的重磅观点，帮你拨开谜局，看本质。
作者 ▏安邦咨询创始合伙人 陈功
来源 ▏正和岛（ID：zhenghedao）
▌01房地产泡沫正酝酿更大的金融风险
虽然中国的房地产业正在经历一轮历史性的调整，房地产“去库存”的过程并不顺利，北上广深等一线城市，不断呈现出房价持续上涨的神话。与此前普涨不同，这一轮房地产涨价主要集中在一线城市和少数二三线城市，表面原因是，市场坚信这些城市的刚需旺盛，房地产价格还会上涨。上海出现的“先排队离婚、再排队抢房”的畸形现象，为畸形政策下的房价上涨提供了观察窗。
从深一层原因来看，这反映了在资本过剩背景下，过多的货币在追逐少数顶级城市资产。新一轮房地产泡沫以及随之而来的金融资源集聚，在一定程度上“对冲”了今年“去库存”、“去杠杆”的重点工作。少数城市的房价疯涨、“地王”频现，不仅无助于大量集中在三四线城市的房地产库存，还加大了少数城市的居民和企业杠杆率。
值得关注的是，大量的金融资源随之向少数城市的房地产资产积聚，一方面继续推高房地产泡沫化程度，另一方面加剧了金融资源“脱实就虚”的扭曲程度，其中酝酿的金融风险值得高度警惕。
从A股18家上市银行的半年报来看，除宁波银行今年6月末的个人住房贷款余额有所下降外，其余17家全部为增长；其中，包括工行、建行、农行在内的15家上市行的增幅在10%以上，民生银行更高达70.42%。
当经济低迷时，资金大量涌入房地产市场并非好事，而是为未来埋藏了结构性的风险。值得注意的是，虽然一线城市楼市火爆，回款情况很好，资金面宽松，但并未明显转化为新开工项目，显示出房企投资意愿不强。整体经济增速下滑如同海上巨轮吃水太重开始下沉，房价上升只是泛滥的资金在追求暂时的狂欢。
陈功：
未来的资产泡沫破灭一旦发生，将有可能引发系统性的金融风险。它会有若干表现：一是危如垒卵的债务危机可能会爆发，尤其是企业部门的债务会不断出现，企业违约会大量发生，危机会沿着债务链条迅速传播，最后汇集到金融机构，尤其是商业银行。
二是商业银行面临的风险将会增加，系统性金融风险并非不可能发生。今后，银行的不良率将会持续上升，但这一渐变的过程有可能被资产泡沫破灭打断而很快置身于危险水平。
三是人民币汇率可能会暴跌，这将加剧资产价格下跌的多米诺骨牌，引发国内资金再度大幅外流，进入“贬值-资产贬值-资本外流”的恶性循环。
▌02 国内或再度对房地产市场进行打压
在9月17日人民大学举办的“中国宏观经济论坛2016年第三季度”上，国务院国研中心原副主任刘世锦对房地产市场过热发表看法。他认为，房地产投资在2014年已经达到峰值，而今年一线城市房价的暴涨有合理因素也有不合理的地方。所谓合理因素，是指大城市有更多的资源，对资源的需求催涨了房价。
至于不合理因素，一是城市规划需要反思，“这些大城市几乎都有人口控制的规划，最后事实证明都是错的，搞城市规划中间还有多少计划经济的思维方式在起作用，我觉得这个问题需要反思”。二是多年以来，我国是通过土地财政为城市建设募集资金的，很多城市政府采取的是挤牙膏式的供地方式，“怎么样使土地供价最大化怎么干”。
“有人讲说特大型城市现在房价涨了，你能不能增加供地呢，能不能释放出这种信号呢，如果农村用地宅基地和国有土地一样可以同权同价进入市场的话，我们的房价还会这么高吗？我觉得这些答案其实没有那么复杂”。
值得注意的是，刘世锦指出，一线城市房价暴涨拉动房地产投资回升，甚至拉动一些本来要去产能的行业再次投资，使得产能继续扩张，“我个人认为这对转型是一个扰动，这样一个带动增长的作用也就一两个季度的时间，然后就会重回所谓的正常状态，比如房地产投资，我估计在今后不太长的时间内就会回到正常的状态，不说负增长，很可能就是零增长”。
陈功：
刘世锦讲话背后潜藏的政策含义值得注意。中国经济目前最大的任务，是在稳定底线增长的前提下，力推经济转型和结构调整，必须坚持推进供给侧结构性改革。刘世锦还表示，经过六年的调整，中国经济现阶段已经相当接近底部了，但接近底部和实现触底还不是一回事，“今后一两年是中国经济触底的关键期，不确定性将会增加，包括金融风险，以及国际形势的变化”。
如果在这个关键时候被房地产暴涨扰动，这也会对供给侧结构性改革造成干扰。在此背景下，不排除国内再度对房地产市场进行某种打压。
▌03 你今天有的，明天可能屁都不值一个
陈功：
房地产本身就是宏观产业，这个性质就决定了，它不能像电视机那样的商品一样，用投入产出来衡量，不能用供需来衡量，甚至根本就不能用价格来衡量。因为你今天有的，明天可能屁都不值一个。
▌04 城市化过了50%，社会就进入动荡状态
陈功：
很久之前我就担心按照一般规律，城市化过了50%的水平，社会就进入动荡状态了，有一个社会风险警戒线存在。为了这事，我写了不少文章，其他同事也有写的，但谁相信啊，经济学家查书本，上面没有的，就不当回事了，只有当昆明火车站出事了，拆迁开始见血了，大家才相信，哦，是真的啊！
▌05 “城市就一个玩意儿，房地产！”
陈功：
我自己是很少谈房价的，也不是没谈过，被买房子的好朋友逼得没办法的时候，也要谈房价，但终归谈的很少，因为我是一直是搞城市研究的，房地产只是城市中的一个元素，城市还有其他的组成部分，有多得多的东西，它们彼此都有联系，互为相关。当然，这是我们搞城市研究的人看法，搞房地产的，当然会认为，城市就一个玩意儿，房地产！
▌06 “杀伤”制造业无可避免
既然有了城市化，有了一浪高过一浪的房价上涨，那么成本上涨就是无可避免的事情，对制造业的杀伤也无可避免。
▌07 靠房地产吃饭的人
靠房地产吃饭的人，他们当然各有各的金字招牌，讲究包装的时代，怎么能少这个？一句“我随便谈点个人观点”之后，如果对了，那是我牛逼，如果错了，那是政策变了，政策为什么会变？政府吃饱了撑的变政策？导致政策说变就变的因素是什么？你为房地产叫好的时候，没看到这些变量因素？对不起，这不关我事！
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