房地产市场火爆的风险何在？（转帖）

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根据发改委和国家统计局联合公布数据，6月份全国70大中城市房屋销售价格同比涨幅从上月下降0.6%转为上涨0.2%，环比上涨0.8%，涨幅比上月扩大0.2 个百分点。在房屋销售价格涨幅不断加大的同时，房屋交易量也在不断扩大。根据国家统计局的数据，今年前5个月，商品房销售面积和房屋销售额同比涨幅分别高达25.5%和45.3%。当下无论房屋价格涨幅还是销售涨幅，房地产市场的“火热”场景已经与2007 年不相上下。同时，以住房贷款为主体的居民户新增贷款，近期也迭创新高，3--5月3月共新增居民户贷款达5918亿元，超过2005年以来任意3个月之和。从历史数据看，房屋销售快速增长将带动房地产投资的快速增加。5月当月，房地产开发投资同比增长达12%，比前4个月4.9%的涨幅明显加快，当前房地产市场的量价齐升已经带动房地产开发投资增长。房地产开发投资在我国城镇固定资产投资的比重为1/4 左右，其快速增长无疑将使我国固定资产增速进一步加快，并通过乘数效应带动我国经济增长。下半年我国经济将在房地产开发投资（及地方项目投资）带动下实现复苏和快速增长。央行连续5次下调贷款基准利率、住房贷款利率七折和降低改善性住房首付款比例后，居民对房价的承受能力大幅提高，加上前期处于观望状态的刚性住房需求释放，当前房价上涨具备实际需求的支撑条件。同时，房地产市场繁荣也有利于我国经济复苏，使今年我国经济保八的可能性陡增。但是，当前房地产的火爆仍存在一定的风险隐患。

1．房价过高会抑制居民消费。根据人民银行储户调查，今年二季度城镇储户的当期收入感受指数和未来收入信心指数分别为-8.6%和-3.4%，比一季度分别下降19.9%和14.3%；同时，储户消费意愿比例为15.1%，比一季度下降14.5%。国家统计局发布的4、5 月份消费者信心数据也基本上维持在一季度水平。我国二季度宏观经济形势已经出现明显好转，而当前消费者信心和储户消费意愿的低迷，重要解释因素恐怕就是最近房价的上涨。如果房价上涨对居民消费产生挤出效应，将延缓我国宏观经济复苏速度，且不利于长期内我国经济结构的改善。

2．居民住房贷款快速增加加大我国未来金融系统风险。央行降息及相关部门降低房地产项目自有资本金比例等政策，在促使房地产市场繁荣的同时，也使房地产商和居民资金的杠杆程度提高。当前我国一年期贷款利率为5.4%，5年期以上住房贷款利率在七折以后仅4.16%，均处于历史低位。当前低利率水平显然不可能长期持续。等以后利率水平提高，经济主体资金高杠杆将使其利率负担急剧上升，如果到时候经济形势不能全面好转，结果将是商业银行坏帐水平迅速增长。当前宽松货币环境和房地产市场的繁荣，正在催生“中国式次贷危机”。

3．存在虚假按揭隐患。据媒体调查，在近期房价快速上涨的情况下，北京、西安等多个城市退房率均出现异常上升。这很可能在前期资金紧张情况下，部分房地产商通过虚假按揭从银行套取资金，在市场回暖以后退房再出卖的结果。另外，在央行住房贷款利率七折后，房地产公司贷款利率与居民住房按揭贷款利率之间的利差水平加大，加上去年底和今年初我国住房销售量的快速下降，增加了房地产公司通过虚假按揭从银行套取资金的动力。北京银监局对北京二手房交易的调查显示，有个别机构或者个人与中介机构“串谋”，通过填写虚假房屋他项权证内容向商业银行骗取房屋按揭贷款。也有开发商将空置房转入二手房市场，房地产中介盗用他项权证证书，填写虚假记录内容和伪造抵押专用章的方式，向商业银行骗取贷款。虚假按揭将房地产市场风险完全转嫁至银行，并隐含巨大的道德风险。

总之，当前直追2007 年火热场景的房地产市场，既无当时有利的宏观经济环境，居民收入前景也不甚理想，其持续性很值得怀疑。商业银行如果因急于完成任务而疏于信贷审查，将信贷资金大量投向不具备持续还款能力的居民和房地产投机者，则美国次贷危机的情形将在中国重演。

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目前国家经济的发展也需要房产