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雷达卡
两会期间楼市又传出“疯牛”的声音，什么学区房讨价还价5小时最后还已高出20w价格成交，没厕所的2室17平方的房子也能卖170万。也不知道是不是造谣，反正报道称3、4线城市楼价涨的不要不要的，1、2线二手房自然也坐不住了，两会还没闭幕，中央“进一步调控”的意见又下来了。
这种“限购=助涨”的闹剧还在持续，像极了日本和美国楼市崩盘前夕的情形，楼市死多头的逻辑是：既然居民、政府都不想房价下跌，那它就肯定不会跌，预测楼市下跌的经济学家脸早已被打肿，这轮人类史上最长周期的楼市泡沫，极可能在今年年底前完成筑顶。
鄙人给出以上预测，不是鄙人嫌脸不够红，或者已经铺设了长钉，不怕巴掌，而是对基本面和历史经验的分析。凡是一件商品的价格逆天之后，必然会出现制衡因素，这是天之道：损有余而补不足。已有6大杀手在暗中聚集能量，山雨欲来风满楼，来看看六大杀手是些什么？
房价屡次打压都不降，其实都是不明觉厉者在混淆视听，推动房价上涨的因素，不是可见因素，也不是统计数据，而是一些没讲透的“痛点”。
一：学区房是什么鬼？
这年头所谓买房结婚的刚需，解剖细一点不过2个需求，一个是为了方便小两口ppp，所谓有家的感觉就是要有点私密空间，二个就是养孩子，年轻人要上班，孩子要老人带，基本上就需要个4人可住的房子，然后接送孩子上学劳神费力，说穿了，真正的成本是在孩子身上。
要说贵，学区房首屈一指，就是因为孩子是被学校、优质学校绑架的绑票，教育资源的垄断不打破，学区房的价格就降不下来，这个排头兵不死，房价难跌。破局点在什么地方？改变传统的两点一线送孩子上学的模式呗。
智能出行+在线教育，是浮出水面而让人陌生两个蒙面杀手。先说在线教育。因为有直播，且5g时代来临，数据传输会更加便捷，孩子根本不用去学校，在家中就可以得到老师“面对面”指导，一些美国学校教授数学等课程，上课就放视频，和在家听没啥区别。结合中国的现况，6岁以下孩子家中还有老的带，减少了很多出行，上课开小差等麻烦，等稍大一些再进校读书，孩子自控力也要好得多。幼儿和小学排课时，把一早一晚的课程安排来合适远程教育的内容，让上学时间更加弹性化，也有利于减少上下班高峰期的交通拥堵。
智能出行包括无人驾驶、定制化配送（大数据+人工智能）这2条线。大框架是：远程用高铁（地铁），中短程搭配无人驾驶汽车或者智能自行车，共享单车的模式。学区房胜在上学时间短，路上风险较小，如果未来智能出行能在这两方面取得长足进步，那么学区房过高的溢价就该到头了。
二、买房投资逻辑还存在吗？
房产税迟迟不出台，据说因加税可能导致税负转嫁，且核对真正房主是件麻烦事，所以卡住了，不急，最强的杀手是加息+收紧贷款。虽然上头发言人强调过加息不再考虑范围内，但形势比人强，来看看目前面对什么压力：
如果今天晚上美联储加息落地，证明美联储不想就加息一事再忸怩拖延，预计今年加息3次，那么三次加息落地后，其他国家央行会怎么反应？
前几天欧洲央行行长德拉基已经透露出年底12月加息的意思，这其实就是一个集结号，英国、日本等主要国家或会在这之前或者当月一致行动，以对抗强势美元对于热钱的吸引力。英国说不定今晚就会行动，英镑今日大涨近900点，该是对这事的提前反应。
在这种背景下，中国不可能独善其身。国内货币总量扩张速度全球第一就保持了20年（每年13-14%，最近降到12%），但中国的出口增速却远远赶不上这一速度，也就是说，粥没加多少，而水越加越多，自然这碗稀饭吃起来越来越稀。那对老百姓来说，就是货币能换出去就是大赚，想想屌丝持万元人民币去越南当土豪的故事，就是这种逻辑的显现。这种水位差不是光靠政府在明面上限制就能制得住的，为了100%的利润，人们可以冒掉脑袋的危险：黑市汇率和名义汇率会越拉越大。
以上逻辑就是要么选择保汇率，要么选择加息+收紧货币。加息是对楼市最大的利空，不仅是借贷还息的问题,还会对雇佣大量劳动力的低端制造业、服务业产生影响，资本利润变薄会减少投资，导致城市中流动人口数量下降。
三、人口拐点+底层通胀
中国的人口拐点早在13年就到了，以后供应比会逐渐显现（即年轻工作年龄人口供养老龄人口比例）效果，也就是说，造东西的人会越来越少，而消费东西的人会越来越多（中国人口总体规模仍在上涨），那物价不涨就不正常了，而且涨价一旦形成趋势，就是以年线级别来计算的，物价上涨对楼市而言，是短期利多，长线利空。
进一步解读一下：通胀抬头，渐渐被大众感受到，手头有闲钱的人会考虑买房抗通胀，但随着通胀持续，那么居民整体的消费能力都会受到影响，买房并不是第一优先级的需求，在基本消费品普涨的情况下，资本配置方式，人民消费趋向都会量变发生质变。说简单点，按照马斯洛需求金字塔，先保温包，再图发展。共享住房的普及，在未来会成为压坏房价的最后一个稻草。
综上：针对房价的六大杀手已验明正身，正在集结，ta们是：智能出行+在线教育+加息+收紧贷款+人口拐点+底层通胀
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