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雷达卡
要点: 一线城市豪宅不贵,陋室难求, 高端房价难言泡沫:通过对北京和上海房价和收入分布的研究,我们发现一线城市所谓的房地产泡沫的根源是我国城镇居民悬殊的收入差距。对于高收入人群来讲,高端住宅的价格相对于他们的收入仍处于合理范围。相较于其它主要国际城市而言,北京、上海的房价收入比并没有明显高于纽约、伦敦、东京、香港等大都市。
大城市(尤其是上海)高端房未来上涨空间取决于国际化程度及金融和高端服务业的发展。对比北京,上海的房价显得对于中低收入家庭更难以承受:上海中低和低收入人群(占总人群的40%)并不具备购买商品住房的消费能力;而其它人群的房贷(房价)压力也要大于北京。这可能与上海庞大的外籍人群有关。考虑到上海未来将建成中国的金融和港口中心,将吸引更多的国内和海外的高收入人群进驻上海,地理稀缺性凸显,未来上涨的空间依然存在。然而广大中低收入人群却难以负担最廉价的商品房。所以政府对房市政策的重心应该是加强廉租房和经济适用房的建设,而非打压高端房的房价。
内陆地区低端房价上涨空间更大,内陆地区的房地产投资显著增长将推动经济的增长:相比于一线城市和沿海城市,二、三线城市的地产潜力更大。这主要表现在:1. 从房价收入比来看,二、三线城市居民的实际购房能力也远高于北京、上海。2. 二、三线城市今年的新开工商品房面积已经远超过一线城市。
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