房价崩溃具有强大通缩效应

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房价崩溃具有强大通缩效应http://www.sina.com.cn  2009年09月10日 04:00  新浪财经

　　导语：9日著名投资人亚当·布罗切特(Adam Brochert)发表评论文章称，房地产市场需要多年的时间才能复苏，而新一轮的房地产危机迫在眉睫。
　　房地产市场正在不声不响地迅速恶化。房价的崩溃是一个具有极大通缩效应的缩事件，因为它影响到如此多的银行和个人。房地产市场仍未见底，甚至在2011-2012年之前基本上都不可能见底。如果我们的政府继续坚持破坏房地产市场中的自由市场机制，它可能还需要十年时间来寻找底部。
　　下面是最近的一条头版新闻：“夏洛特住宅区公寓供给需9年才能消化。”这是北卡的夏洛特，我们谈论的并非南佛罗里达、加利福尼亚或拉斯维加斯这样的地区，而是一个相当典型的非沿海城市。在信贷继续收紧、失业率继续升高的情况下，房屋供给按当前销售速度需要9年才能消化，这真是令人震惊！
　　现在银行在隐瞒止赎数据，拒绝将止赎的房屋放到市场上出售。更糟糕的是，银行允许那些停止偿还抵押贷款的业主继续居住2年以上而不收回房屋。
　　这意味着目前有相当巨大的积压供给，最终将需要拿到市场上出售。当“投资”房地产的观念彻底被人们抛弃的时候，这一供给就会释放出来。人们将会改为租房而不是买房，在这种情况下，洪水般的存量房屋将会涌入市场。顺便提一下，就在这一供给最终涌入市场之时，由于失业率继续攀升和借贷标准继续收紧，人们买房的能力将会进一步下降。
　　房地产已经死了，谁能令其起死回生？政府没有这个能力，但这并不能阻止政府去尝试。通过“刺激”购买的方式试图让一个已经破裂的泡沫复活纯粹是浪费大家辛苦挣来的钱，不可能阻止房地产价格的下滑，而且将摧毁纳税人的财富。
　　根据《金融时报》的一篇文章，2008年以来超过70%的新增住房贷款都是由房利美和房地美担保的。当然，这些贷款中很大一部分都会变成坏账。这篇文章称，房利美和房地美的资产负债表上还有5.5万亿美元未偿还的债务和证券担保，并持有1.5万亿美元抵押贷款和抵押贷款支持证券。另外，在现政府的逼迫下，两房还大力参与了所谓的“贷款修改”(loan modification)。根据《华盛顿邮报》的一篇文章，政府现在支持着90%的新增抵押贷款，因为私人银行不会愚蠢到在这样的环境下发放贷款。于是，一旦这一不切实际的做法最终缓慢崩溃和内爆，纳税人将再次遭到强奸。凡是有点常识的人都能够看到，这一场浩劫是无法避免的。但我敢保证，当这一做法导致第二次(和第三次)房地产和财政危机之后，政客们会表现出大吃一惊的样子。
　　当前存在的道德风险令人不寒而栗。如果你的邻居可以免费住在自己的房子里，那么你为什么必须偿还房贷呢？如果你不得不通过纳税的方式为房地产危机买单，那为何不让你自己和你的家人得到免费居住的权利呢？我并不是在鼓励这样的行为(尽管对于很多人来讲拒绝还款可能是最佳选择)，我的意思是这样的思维方式和做法对于很大一部分当前欠有抵押贷款的人来讲是合乎逻辑的。这并不是一个次贷借款人的问题(那已是昨天的旧闻)，而是一个优质贷款人问题！
　　负的财富效应也是一个强大的通缩性概念。大家不能再将自己的房屋当成提款机，无法将房屋净值信贷额度和其他可兑现的再融资取出来，为消费输送燃料。根据预测，到2011年，将有半数美国抵押贷款无法偿还，这并不是某个死空头的臆想，而是主流的观点！那些所欠房贷额超过房屋价值的人会感觉自己越来越贫困并会采取相应的行动。这将导致消费下降，而美国要想重返增长，消费者是不可或缺的。
　　那么商业地产怎么样？所有人都知道鞋子正要落在此时此地，因为零售商、饭馆和房地产相关行业眼见自己的销售一落千丈，已没有能力支付租金。
　　所有这些房地产债务和即将到来的违约都是具有高度通缩效应的。它们必将导致未来数年内出现稳定的和高比率的银行破产风潮。更为糟糕的是，联邦存款保险公司(FDIC)基本上已经破产，我们只需从银行破产谈起。另外，FDIC还尽可能地忽视一些银行资本金不足的问题。这样一来，一旦相关的银行最终进入破产管理，将会导致纳税人付出更高的成本。
　　银行不愿或没有能力发放贷款，居民破产、债台高筑、天天担心被解雇，在这样的情况下，私人的、非联邦的、营利性的联邦储备银行公司将没有能力在股市、大宗商品或企业债券等资产类别中点燃通胀之火。你可以忘记房地产。已经破裂的房地产泡沫将至少需要一代人的时间才能恢复到破裂前的水平。即便房地产见底，我们也将在底部停留数年时间。
　　这样的末日景象对储蓄者和租房者来讲却是好消息！不但房价会继续下跌，租金也会继续下降，因此按月支付房租的生活成本将会越来越低，这样你就能够每年多存一些钱，将来买一套房子。当然，这里的前提是你能够维持当前的工作和收入水平，而且将你的储蓄放在安全的地方。
　　可以考虑在下次黄金(219,-2.54,-1.15%)价格下跌的时候将部分存款换成实物黄金，因为黄金相对于房地产价格将会持续升值，同时还能预防美元大幅贬值。下面的图形显示的是以黄金计价的房屋价格在美国房地产市场见底之前还将有多大跌幅：

　　未来十年里，对于那些有耐心、能够留存一些资本的人来讲，房地产市场将会出现一生中最佳的交易机会。与此同时，房地产泡沫的持续破裂过程将是一个巨大的通缩怪物，人们在争论通胀还是通缩的时候不应该忽视它。

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关键词：Modification 抵押贷款支持证券 Brocher cation 房地产市场 通缩 效应 房价

经典，谢谢斑竹

没有用的，如果真如楼主所说的“崩盘“，那么社会上的财富就会进行重新洗牌，如革命一样。
穷苦大众没有事做，就会把能量转化为暴力，转化为战争。
有房子的人可能会一直担心我的房子会不会有炸弹炸掉。
呵呵.

崩盘？听起来很不错的说。

二次探底,等着看

恩，了解了解。