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【卷首语】
2016年的乌鲁木齐楼市，注定会被很多圈内圈外人记住。
在这个风云激荡的转折之年，乌鲁木齐正以超乎想象的速度，不断成长，逐渐成熟。
从会展中心多项设施开建，再到高铁片区日益强大，新楼盘更是频频入市，以及城南持续发力、水磨沟区多个特色项目冒泡……这一系列城建动作，使得乌鲁木齐城市价值得以深入挖掘。 伴随着“去库存”这个主旋律，2016年的免契税利好政策全年贯彻，也推动了今年乌鲁木齐楼市交了一个漂亮的成绩单。
乌鲁木齐城市骨架搭建也趋于成熟，数据显示，乌市交通部门除了确保地铁1号线2018年通车、2号线一期工程2019年通车外，还将陆续启动3、4、5、6号线的建设和乌昌轻轨、市区至南山中低速磁悬浮铁路6个轨道交通项目。地铁框架带来城市效率的提升，而高铁经济则有效增强了城市吸附力，双管齐下，不但有效消除了乌鲁木齐的地域分界，也让板块建设更加血肉丰满。
与此同时，乌鲁木齐房企也在积极谋求转型。恒大、绿地、保利、万科、中海、金科、万达、宝能等国内优秀房企虽然进疆时间不一，但是都在乌鲁木齐这块热土上陆续有了作品，作品的风格和特点也多样化，不但要带来内地房企的先进经验，还要因地制宜，开拓出具有创新、智慧、灵活等适合本土百姓的产品;而本土房企也不甘落后，动作不断，广汇系、世界系、百商系、秦基系等各大地产商的地产经营模式也趋于成熟，从基础建设跳跃到智慧化居住的递进;而乌鲁木齐的养老地产、宜居地产更是如火如荼!开发商已不再满足被动等待，而转型成为城市建设者，TOD、PPP等开发模式也提上日程。
除此之外，服务专精化也是开发商未来的主攻方向。从今年精装项目的普及就能看到，房企对购房者由“住”转“居”心态作出的积极应对。值得惊喜的是，今年乌鲁木齐市场上的房企，无论是对户型的极致追求，对物业服务的标准高度，还是对文化内涵的积极输出，都已开始脱离房地产发展的初级阶段——赤裸裸的资本累积，而开始谋求更高的标准——品牌经营可持续发展。
战略转型必然带动营销思路的转变，在“千人千面”的网络时代，买房和卖房已经成为90后与90后的对话，2016年房企的营销思维，已从单一的“价格思维”，转向包括“故事思维”、“设计思维”、“科技思维”的多元营销格局。
可以确定的是,无论房企的营销思维怎么变，满足老百姓舒适便利居住需求的这个宗旨才是屹立市场浪潮中不倒的长久之道。
而另外一面，还有成千上万的老百姓依旧砥砺前行在买房的道路上，为了择一居所而奋斗……也许这一年，他们因为某些开发商的吹嘘炒作而反复打听真伪、为了孩子上个好学校买个真正的教育地产房而四处探寻、为了给心爱的她(他)一个安全的房子而奔波落实……这一切，其实只为了未来的团圆和相守，那一个被称作“心的港湾”的地方，2017年无疑还是众多买房人努力的方向。
即便这个房地产市场还有诸多不足和诟病，可我们依然爱着乌鲁木齐。她的未来和点滴的改变都牵动着每一位在这里生活的人的心，即使有些时候会让人沮丧，可大多时候，我们在哭过伤怀过之后，还是会对明天露出一个微笑，期待着这里变成“高攀不起”的地方。
狂欢过后，需在冷静中蛰伏。
2017年的乌鲁木齐楼市，等待我们的，也许就是“不变不破”。
而安居365将从六个不同角度盘点乌鲁木齐地产市场，全面解读属于你我他的2016年乌市楼市——2016年住宅成交解读、2016年房源“获证”盘点、全年土地市场存量、全年商业地产存量、2016-2017年城建大事记、2017年即将入市房源盘点。
希望您能从这六个篇章中总结2016年乌鲁木齐地产的变化，品读出2017年随之而来的走向。
一、2016年乌市住宅成交情况
1、2016年乌市新建商品住宅成交情况
据安居365数据统计(统计时间标准为自然年自然月)，2016年全年乌鲁木齐楼市新建商品住宅成交51227套，成交面积557.83万平方米，成交金额341.31亿元。相比2015年56361套的住宅成交，2016年住宅成交同比微降9.1%，得益于契税全额补贴政策以及“2016年全民购房季”活动的举办，2016年购房者抓住购房时机，享受购房红利，乌鲁木齐市楼市销售并未预冷。
从上图中可以看出，2月份为2016年乌市新建商品住宅成交量最少的月份，这与春节长假开发商以蓄客为主有关，再加上2月份天数少于自然月，成交量走低并不意外。3月，1、2月份积蓄的购房需求逐步释放，成交量逐渐走高。随着乌市购房契税补贴政策的出台与实施，以及春季房交会带来大量的集中签约，4月乌市新建商品住宅成交量赶超银十。接下来的4个月乌市新建商品住宅成交量均维持在3500套以上，较为平稳。9、10月份不负“金九银十”的名号，销量攀升超4000套。而按楼市规律本该恢复平稳的11月，却在购房契税全额补贴政策利好和2016年全民购房季活动的进一步推动下，销量赶超金九破五近六千套。12月，伴随着住宅契税补贴的逐步截止以及开发商年末冲刺优惠力度加强，住宅销量高达9213套，为2016年乌鲁木齐楼市画上了圆满的句号。
2、2016年乌市二手住宅成交情况
从上表中可以看出，2015年乌市二手住宅成交36226套，成交金额158亿元。2016年乌市二手住宅成交48366套，环比上涨33.51%，成交金额也突破200亿元。相较于新建商品住宅市场，2016年乌市二手住宅成交量与其不相上下，且较往年上涨超三成。这与乌市2016年实行的二手住宅契税补贴政策有关，政策红利刺激楼市需求，再加上二手房多配套成熟、学区完善，成为许多购房者的选择之一。另外，乌市二手房网签系统即将上线，正式运营后对二手房成交将有积极影响。
二、2016年乌市新建商品住宅成交价格
2016年乌市新建商品住宅均价6118.51 元/平方米，相比2015年住宅均价5654.27元/平方米每平方米上涨了400多元。尽管近两年全国楼市整体下行，乌鲁木齐也处于去库存的状态之中，但在乌市契税财政补贴等各项利好政策的刺激下，乌鲁木齐楼市整体上仍保持平稳运行，房价也是稳中缓升，保持平稳。
分区来看，乌市六个城区中，水磨沟区新建商品住宅房价最高，为7530.77元/平方米，水磨沟区一直是乌市人民心中的宜居城区，南湖、水磨沟公园、红光山风景区让该区环境锦上添花，相较于新城区，水区配套较为完善，生活出行十分方便，更是让它在购房者心中加了不少的分数。水区中最为引人注目的会展片区近年来确实升值不少，除了经常举办高大上展览的新疆国际会展中心外，红光山风景区的存在，希尔顿酒店的入驻，未来欢乐谷、六馆一心的呈现，地铁4号线与7号线的规划，使这一带的升值潜力巨大，不少购房者也把目光更多的投向这里，造成区域房价上涨实乃意料之中。
米东区新建商品住宅均价5220.7元/平方米，相对来说价格较为亲民，户型也多以刚需为主，随着配套的进一步完善，房价有部分上升空间。
三、2016年乌市新建商品住宅成交结构
1、新建商品住宅成交占比超八成
2016年乌鲁木齐楼市新房成交62682套，新建商品住宅成交51227套，占比81.73%，住宅一直是楼市中的大头，2016年住宅成交占比超八成，反映出乌鲁木齐城市吸虹效应明显，有实力吸引更多人群前往，从而增强住宅需求，有望加快库存去化。
2、90-120平方米房源占比最大
2016年乌鲁木齐楼市成交新建商品住宅中，90-120平方米占比仍然最大，为44%;120-144平方米占比其次，为25%;90平方米以下户型占比列第三，为18%。上述数据显示，相较于刚需房源，改善型房源更受乌市购房者青睐。其原因在于80后步入三代同堂时代需要大户型，购买刚需性住房的年轻人步入中年有换房的需求，二胎政策使更多家庭选择一步到位购买大户型。
3、4000-6000元/平方米区间占比最大
2016年乌鲁木齐新建商品住宅市场中，房源成交套数占比最大的单价区间是4000-6000元/平方米的房源，占比38%。在6000-8000元/平方米区间的房源占比第二，占比35%。4000元/平方米以下区间的房源占比14%位列第三。随着乌市人民收入以及生活水平的逐步提高，房价承受能力增大，且相较于内地热点城市房价的大涨大落，乌市房价目前尚在购房者可接受的范围之内。
四、2016年乌市新建商品住宅购房人群分析
1、男性购房者居多
2016年乌市购房者中，男性购房者购买新建商品住房面积占比57%;女性购房者购买新建商品住房面积占比43%，男性成为乌市住宅购房主力。这与中国社会传统观念影响有关，买房结婚的思想还较多的影响着乌市购房人群。
2、外地购房者为新建商品住宅成交主力
2016年乌鲁木齐楼市购房人群中，非本市人群购买新建商品住房面积占比71%，其中省内非本市人群购买占比为40%，外省人群购买占比为31%;本市人群购买新建商品住房面积29%。以上数据显示，非本市购房者为新建商品住宅成交主力。在国家“一路一带”的宏观战略下，乌鲁木齐的位置越发重要，发展潜力巨大，再加上城市配套的进一步完善，近年来积极出台实施购房契税补贴、放宽落户条件等政策，乌鲁木齐对购房者的“吸虹效应”逐步显现，吸引大量外地人群在乌购房。
五、2016年乌鲁木齐新建商品住宅前十榜单
据安居365数据统计，2016年乌鲁木齐新建商品住宅市场中，世界冠郡、香缇雅境、伊水湾分别夺得年度销量前三。
天山区楼盘世界冠郡2016年全年成交套数2799套，签约面积309695.25㎡，签约金额167789.35万元，勇夺全年新建商品住宅销量冠军。继2月、3月、9月和11月分别夺得新建商品住宅月冠军后，终于坐上年终销冠宝座。世界冠郡畅享老城区的成熟配套，周边有39中、华兵实验中学、兴中希望小学等多所学校，距自治区人民医院、自治区老年病医院不远，交通方面有36路、501路、505路、801路、902路、911路等多条公交，项目北边就是二环路，出行较为方便。除了周边配套，项目自身也十分有亮点，涵盖住宅、商业等多种物业类型，还配建了养老院、老年大学等多项养老配套。在乌市，世界系作品有口皆碑，在购房者心中形成品牌效应，同系列的世界公元也在前十中居于第五。
六、2017年乌市城建情况及影响
1、西山将建大型主题公园
兵团第十二师西山农场已与上海朗驭投资有限公司签订了旅游产业园项目协议，该项目占地2万亩，计划2017年开建，五年内建成，计划一期投资30亿元，在西山农场建设室外大型游乐园、室内水上乐园、儿童公园和中亚风情街等项目。
2、红光山欢乐谷加速建设
乌鲁木齐将在红光山景区建新疆版的“欢乐谷”，项目名称为丝绸之路欢乐大世界。预计2019年建成投入使用。欢乐谷将引进世界一流的娱乐项目，让新疆的老百姓在家门口就能享受到世界级的娱乐购物乐趣。
3、白鸟湖万达文化旅游项目2017年动工
白鸟湖万达文化旅游项目占地1400亩，建筑面积52万平方米，是集文化、体育、旅游、娱乐于一体的世界级旅游目的地，建成后将实现年纳税超3亿元，提供20000个就业岗位，计划于2017年5月动工，2020年对外开放。
4、新疆最高的建筑——宝能城建成
总投资超100亿元，项目占地面积260多亩，总建筑面积159万平方米，规划有3栋300米的超高层综合体——宝能城，计划2017年建成，竣工后或将成为新疆最高的建筑。作为乌鲁木齐高铁片区的地标综合体，宝能城将包含一站式高端购物中心休闲娱乐商业MALL、5A级环球总部中心、SOHO商务办公空间、以及五星级酒店和高端住宅等业态。
5、乌市地铁、BRT线路建设完善中
乌市轨道交通现已规划的10条线路中，目前已有1-4号线已开建。2017年将加快其建设步伐，地铁1号线预计2018年底通车，地铁2号线一期工程2019年通车，地铁3、4号线预计2021年建成，还将陆续启动5、6号线的建设和乌昌轻轨、市区至南山中低速磁悬浮铁路等轨道交通项目。为方便市民公交出行，“十三五”期间乌鲁木齐市还将新建BRT8号、9号线，完善建设BRT3号线和5号线延伸线。
6、多个学校建成招生
位于沙依巴克区八一中学紫金城校区正在加紧建设中，预计2018年秋季正式招生;位于高新区的113中学分校小学部、初中部将于2017年4月动工建设，2018年9月招生;位于新市区的35小将于2017年9月竣工移交政府管理，开始招生;位于经开区高铁片区的市一中新校区将于2017年招生;位于经开区的乌市127中学预计将于2017年9月份启用。
无论是白鸟湖万达文化旅游城开建，还是超高建筑、各种休闲娱乐项目的建设，都将给在乌鲁木齐生活的人们带来新的变化，也将大大提升乌鲁木齐的城市魅力，吸引更多的房企进驻乌市，吸引更多的购房者来乌定居。而地铁线路建设的步伐加快，将进一步完善乌鲁木齐的交通，各个学校的建成招生，增强了乌市的教育配套，这也将带动周边楼盘的价值提升，使其在购房者心中又多了一个亮点!
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