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现在买房，买的是房地产的通胀，而不是防通胀
为应对国际金融危机对经济的负面影响,“量化宽松”或适度宽松的货币政策应运而生,增发货币成为世界各国拯救经济的重要举措。但是,大量的货币流动性孕育着严重的通货膨胀隐患,而今年以来国际大宗商品价格的快速攀升,也为通胀爆发做着铺垫。正是基于强烈的通胀预期,国内有人提出通过买房规避未来通货膨胀的风险、实现资产保值升值的观点。笔者则认为,目前不是购房的最好时机,现在买房,买的是房地产的通胀,而不是防通胀。首先,今明两年出现严重通胀的可能性不大。因为物价涨幅不仅受货币供给的影响,更受到市场需求的制约。
去年四季度至今,美联储等主要国家央行普遍实行了“量化宽松”货币政策,向市场投入了巨量货币,而我国在适度宽松货币政策的推动下,今年前8个月新增贷款总额超过8万亿元,货币供给大量增加确实给物价上涨创造了条件。
但是,在供给经济时期,持续的物价上涨不仅与货币发行量有关,更多取决于需求的增长。目前世界经济尚未摆脱衰退的阴影,2009年负增长的格局不会扭转,2010年增长2%已是很乐观的估计。中国经济企稳回升的基础也不稳固,即使全年可以实现8%的增长,也与前几年的高增长、高需求不可同日而语。低速平稳的经济增长决定了能源、原材料和机器设备等生产需求的缓慢增长,有限的需求增长不会引发物价大幅上涨。今年以来国际大宗商品价格上涨,既有前期超跌反弹的因素,也有国际投机资本恶意炒作的因素,绝非生产需求旺盛拉动,因此其商品价格上涨不具有持续性,今明两年出现严重通货膨胀的可能性不大。现在买房抑制未来通胀的说法缺乏经济学依据。
其次,房地产发展周期和经济增长周期并非完全同步,以对CPI的上涨预期判断房价上涨周期不可行。
房地产业是带动现阶段经济增长的主导产业,因此房地产业增长周期和经济增长周期基本同步。但是,由于房地产业是一个既涉及生产又关系居民消费的行业,如果房地产业增长速度过快、商品房价格上涨过高,超出居民承受能力,国家会对房地产业的信贷融资、产品销售进行政策调整,引导其合理健康发展。因此,在某些特定时期房价上涨周期和CPI上涨周期不尽一致。
目前我国处于前几年商品房价格连续快速上涨、房价过高超出大多数居民的购买能力的时期,房价大幅上涨的背后也存在投机行为,国家希望通过政策干预平抑和适当降低商品价格。如果政策见效,房价应该是走低的,因而目前对于房价的走势不是上涨预期,而应是下降的预期。对于CPI和PPI来说,预期则是相反的。由于金融危机的冲击,经济增速明显降低、物价水平持续回落,政府采取一系列投资消费扩张政策、提高农产品收购价格、实施猪肉收储政策旨在扩大需求支持增长、提升物价水平、增强生产者和消费者的信心。因此,居民消费物价和生产物价的预期是上涨的。
由于两者的不同步性,以对CPI的上涨预期判断房价上涨周期是不可行的。未来楼市存在出现新调整的可能性,如果在目前房价已经处于高位时买入一两年后才能入住的期房,并不是抵御通货膨胀且实现资产保值增值的好办法。因为一套期房从购买到入住再到取得房产证并上市交易,少说要一两年时间,而在这期间,政府可能已经通过对通胀的治理将楼市的泡沫挤掉,房价重新回到了一个相对合理的水平。这样,高位买入房产者不仅没能保值增值,还出现了资产缩水。
再次,买房抑制通胀将会推动更大的房地产泡沫,一旦泡沫破裂,高位买房人将成为最大的受害者。
为防通胀而买房已经成为推动本轮楼市走出火爆行情的重要因素,然而现实的情况是通胀并未出现,而且预期在今年内甚至更长的时间内也不会出现,至少不会出现恶性通胀。但是,房价却在半年内上涨了30-40%,一系列数据表明中国的房地产,特别是北京、上海、杭州等大城市的房地产已经陷入了疯狂的泡沫之中,许多城市的房价已经刷新了2007年的高度。
一些中心城市,特别是上海、北京和杭州等地房价在过去8年中上涨了600%~1000%,已经达到了彼得·林奇的“10倍”大牛股上涨投资的上限。现在的房价已经涨到了超出绝大多数人1年、3年、5年前的想象,即存在严重的超预期上涨,房价收入比大大高于国际公认水平。中心城市诸多地段的房租收益率低于3%,租房比买房所缴纳的利息要便宜得多,租房低收益和买房高支出的巨大反差,充分说明买房市场的畸形发展不可持续。经济尚未走出低谷,失业增多、薪酬下降的威胁仍然存在,有限的收入难以支撑快速上涨的房价。
因此,在目前房价已经创出新高、房地产存在严重泡沫的情况下,继续买房将会造成更大的房地产泡沫,一旦泡沫破裂,高位买房人将成为最大的受害者。
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