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孙骁骥05月06日
目前哪里的新房卖得最热烈，未来哪里的风险就越高。
作者：孙骁骥。更多资讯请关注微信公众号“骥观天下”（jiguantx）
中国的房市是否走到了崩溃前的最后疯狂？从种种迹象来看，似乎有这个可能。
最近的楼市有两条新闻引起大家的讨论。第一是全国的二三线城市在五一期间掀起了抢房潮。在北上深等一线城市已经对楼市采“急冻”政策的情况下，购房者纷纷涌入二三线以下城市抢房。据新闻报道，某省会城市的一新楼盘开盘，两天内四百多套房全部被抢光，购房者甚至是自带干粮彻夜排队。
此情此景，让人想起多年前一线城市抢房的情景。不过时过境迁，时间地点不同，抢房的意义也不同。房市的疯狂很肯能称为一种最后的狂欢。我们看到，就在二三线抢房潮的同时，五一期间的房贷利率却是在上调。
近期，122家银行上调房贷利率。北京、上海、广州、深圳等一线城市全面缩减房贷利率优惠。据统计，在全国35个城市533家银行中，4月有122家银行首套房利率折扣上升，占比达22.89%。其中，提供9折以下优惠利率的银行有42家，较上月减少66家，下降61%。同时，有12家银行停贷。
明眼人都看得清楚，显然是国家不希望老百姓再来核心城市抢房了。如今一线核心城市房市几乎是冰冻，交易量急跌，流动资金被驱赶到二线城市，但发现二线也纷纷开始启动限购，于是又往下流向了弱二线和三线城市的楼市。但是，这么一个搞法，终究是可以持续的吗？缺乏坚强支撑的三线楼市，难道不会因为缺乏底部支撑而在未来某个时候暴跌？
楼市资金层层往下沉底，然而底部却缺乏支撑，这种并不稳定的市场结构，可以从以下几方面来观察。
虽然限购政策日益严格，但是老百姓对于购房的需求目前并没有减弱。相反，所有的限购都成为了一种变相的饥饿营销。上海甚至开始了新房“摇号购房”的政策，据说，其他多个城市也准备继续跟进。这其实就是说明之前所谓的地产调控的彻底失败，一方面不希望房价上涨过快，另一方面也不希望一棍子打死房地产，试图控制新房销售的价格。
在表面上严控一线房市的同时，为房市输血的渠道也在逐渐改道、收窄。自从去年11月以来，房企公司债已经很少核准发行，直到今年2月，证监会才又批准核发房企公司债。然而，核发的方向全部是以政策性住房以及公租房等等为主，其主要对象并不是商品住房。回看前几年的房企公司债，其发行规模之大，发行利率之低，创下多年来的记录。
2015年的房地产信用债余额7300亿元，但到了2016年，财政依然持续着宽松的货币政策，相应的，房企的举债融资总额则扩大到了11376亿元，利率最低到3%。但是，到年底则出现了大幅的资金收缩。进入2017年，对于房企的金融支持则是持续的，并且是急速的收紧。这种猛烈的势头，之前还没有出现过。
今天 ，房企融资的难度越来越高，其背后的原因就在于这种资金上的断水断电断粮，以及行政上的限购。之前几年的低利率举债以及房企的高额负债，直接的影响就是房市的过度杠杆化。而如今大力度的去杠杆，用限购方法“急冻”交易量，而对于那些在前几年拿到低价格的资金和土地的房企而言，后续的资金成本增加以及开发成本的增加，都会造成房企销售的压力。
现在的房企的存货变现需要较长的时间，而与此同时，过去低廉的利率不再，房企的资金压力非常大，短期和长期债务的偿还压力，使得房企不得不拼命卖方，甩掉库存，从而保持资金链不至于断裂，不产生债务违约的情况。
因此，现在的一线二线房市急冻，弱二线和三线抢房潮的掀起，本质上就是一种“套路”，为了在二三线城市拿地的开发商去库存，掐死资金流入一线的渠道，让其流入最需要的地方，为资金越来越近的开发商解困。其实，这种趋势的出现就说明，这一波房价暴涨的周期已经结束。根据统计局的计算，二三线城市去库存的周期高达50个月，某些城市高达100个月，也就是说去库存时间从大约4年到8年不等。
在这段期间，国家没有理由再启动过去宽松的公司债核准，房企资金的渠道不会变宽而是收窄，去杠杆的方向也是基本不变。期待这段时间房价的暴涨，是不现实的。而目前去库存的主要城市，未来几年不动产的风险也是相当高的。
上世纪90年代的日本房地产泡沫，破灭的原因当中有重要的一点就是政府剧烈的宏观调控政策，直接刺破了房产泡沫。今天，银行缩表政策，房企的资金链紧张以及各种限购政策类似于当年的日本，但中国的房产泡沫直接破灭，房价暴跌的局面出现的几率依然非常小。
但是，在局部地区，尤其是库存量最大的三线城市，重复当年日本老路的可能性就比较高。这场危机的解决之道目前就只能是依靠散户投资者的力量，通过购房让房企的债务负担转移到购房者身上。然后就没有然后了，一句“投资有输赢，决策须谨慎”就可以把锅刷掉。这也正是房市股票化的题中之意。
总而言之，目前哪里的新房卖得最热烈，未来哪里的风险就越高。相反，动静不大的一二线楼市反而是相对最安全的。
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