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雷达卡
2017-06-07 来源：金融时报
本报记者 雷和平 通讯员 冯伟 王子君今年4月18日,西安市政府发布《保持房地产市场平稳健康发展的若干意见》,自4月18日起,加大了楼市调整的政策力度。但是有数据显示,“4·18”房产新政出台以来,西安市商品房销售继续升温,房价继续上涨。
据了解,西安市政府“4·18”房产新政出台以后,商品房销售面积及销售额继续保持快速增长。今年1月至4月,西安全市商品房销售面积达613.46万平方米,同比增长40.07%,增速较1月至3月上升14.65个百分点。商品房销售额为471.27亿元,同比增长71.02%,增速较1月至3月上升18.75个百分点。
据分析,西安市商品房销售继续保持量价齐升的原因主要是:受大西安发展战略和“一带一路”倡议以及西安加快人才引进措施等因素的利好影响,房地产市场继续保持回暖趋势;受“买涨不买跌”的心理因素影响,前期对市场持观望态度的购房者积极入市。
在房地产金融方面,突出的表现则是房地产开发贷款增速放缓,而个人住房贷款增速加快。截至今年4月末,西安市房地产开发贷款余额为1953.55亿元,同比增长26.97%,增幅较去年同期下降0.1个百分点。个人住房按揭贷款余额及增速稳步增长,全市发放个人住房按揭贷款余额2657.67亿元,同比增长27.18%,增幅较去年同期上升10.24个百分点。从变化趋势上分析,个人住房按揭贷款受市场中大量存在的刚性和改善性住房需求支撑,贷款余额及增速继续稳步增长。
今年4月,西安市个人住房按揭首套房贷款的利率执行情况是:执行下浮的占比为38.74%,较去年同期水平上升27.01个百分点;执行基准利率贷款的占比为53.72%,较去年同期水平下跌29.70个百分点;执行利率上浮贷款的占比为7.54%,较去年同期水平上升2.68个百分点。据分析,首套房贷款利率下浮占比上升较快的原因,主要是中小股份制商业银行竞争压力较大,为挽留优质资源和信誉客户,纷纷给予个贷利率下浮的优惠。
据分析,目前西安房地产市场存在的主要问题有:一是商品房待售面积增速放缓,但后期库存压力依然存在。从目前西安市商品房待售数据分析来看,1月至4月商品房待售面积为417.19万平方米,同比增长35.04%,增速较1月至3月下跌2.07个百分点。从商品房竣工和销售情况分析来看,1月至4月全市商品房竣工面积增速为100.46%,销售面积增速为40.07%,增速相差60.39个百分点。如果按照这样的速度,预计未来伴随商品房大量竣工并投向市场,如果市场消化速度跟不上,库存将会重新扩大。
二是由于调控政策较为温和,部分区域房价仍有上涨趋势。从各方数据分析来看,政策效应总体较为温和。市场方面,商品房销售继续保持量价齐升的态势,部分楼盘房价上涨较快的现象依然存在,房价上涨较快的楼盘主要集中在曲江新区、高新区和城区部分地段好、带名校学区(学位)指标的楼盘。
“西安房价2017年后出现大涨的最大原因是与其他城市的‘比价效应’,一些来自北上广深等高价城市且与西安有关联的人士,正在按‘白菜价’的心理选择在西安投资购房。但是考虑到国内金融大环境持续趋紧,去杠杆进程加快,商业银行通过表外的结构化融资以及‘通道类’业务(各路资管)进入地产的资金数量急剧下降,西安商品房销售将继续保持稳健增长的态势,房价将会保持低速小幅增长势头,但长期存在的供给量过大与空置率过高的情况可能会使二手房销售出现一定困难,市场流动性风险可能会加剧。”西安市有关房地产专家如是表示。
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