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促进房地产信贷 业务健康发展
2017-07-03 来源：金融时报
辽宁省房地产金融运行特点
(一)房地产开发贷款投放持续回落,房地产贷款增势弱于全国平均水平。进入2014年以后,随着房地产市场降温,投资进入低迷期,房地产销售走弱,辽宁房地产贷款增速开始下滑,并与全国房地产贷款增速的差距持续扩大,形成了明显的剪刀差。2016年6月房地产贷款达到低谷,增速仅为6.4%。2017年随着房价的抬升,贷款增速有所回暖。
(二)地产开发贷款与房产开发贷款低位运行,个人购房贷款增速触底回升。2015年下半年开始,在国家与地方房地产去库存各项政策作用下,辽宁省金融机构再次加大了对住房消费的支持力度,个人购房贷款增速回升较快。截至2017年3月已接近20%的水平。从而使全省去库存周期有所缩短,由去年同期12.6个月下降为12.1个月。
(三)企业自筹和间接融资仍为主渠道,房地产项目融资渠道实现多元化。一直以来,辽宁省房地产项目建设资金主要来源于企业自筹,近十年自筹资金比例基本维持在50%左右。但随着房地产行业规模的扩大,依靠企业原始积累已经远远不能满足企业的需求,房地产项目融资渠道是多元化态势。
当前房地产信贷面临的主要问题
(一)商品房区域性、结构性过剩的问题依然存在,金融支持整体去库存任重道远。从狭义库存(待售面积)看,辽宁平均去化周期为12.6个月;从广义库存(即待售面积和施工面积之和)看,辽宁平均去化周期为82.7个月,即6.9年,部分地市甚至超过12年。在金融支持房地产去库存取得阶段性效果的同时,房地产供过于求的矛盾仍然十分突出,目前辽宁省待售面积4626万平方米,而施工面积为29283万平方米,是待售面积的6.3倍,相当于有7倍库存需要消化,而2015年全年商品房销售面积仅为3916万平方米,高库存和低销售决定未来库存消化需要很长一段时间。
(二)个人房贷加杠杆压力较大,不利于房地产金融的长远健康发展。从房贷与GDP的比值看,近年来,辽宁省房贷余额/GDP呈直线上升之势,从2012年末的11.4%上升为2016年末的23.2%,五年翻了一番。从居民房贷与收入的比值看,无论是辽宁还是全国,这个比值在持续上升,房贷增速高于收入增速,但是辽宁的购房贷款收入比相比于全国要低一些。如果维持目前25%至30%的增速水平预计在2017或者2018年将达到美国和日本目前的水平(分别为0.71%和0.68%),并且在2020年达到美国次贷危机前的历史高点。这将不利于房地产信贷的可持续发展。
(三)房地产市场局部风险仍然存在,信贷资产质量还需持续关注。从个贷情况看,由于辽宁省居民收入稳定增长,且房价仍在稳步上行,短期看风险较小;从企业贷情况看,房地产开发企业分化较为严重,万科、碧桂园等资金实力雄厚的大型房企经营状况依然良好,而一些中小企业市场萎缩,销售不畅,资金回笼慢,银行贷款难,资金链断裂风险较大。截至2017年3月末,辽宁省房地产不良贷款79.17亿元,比上年同期增加7.55亿元,虽然不良率仅0.91%,总体可控,但增幅接近10%,应引起关注。
政策建议
(一)优化经济结构,完善人口政策,吸引高素质劳动力落户辽宁。近年来,在国家一系列房地产调控政策作用下,辽宁省房地产去库存取得了一定成效。但未来去库存压力仍然较大。究其原因,主要是房地产市场最主要的驱动因素——人口问题难以解决。因此要保持辽宁省房地产市场稳定健康发展,就需要进一步优化地区经济环境,提升经济活力和产业竞争力,从而提高居民收入水平和社会保障能力,吸引高质量、高素质人口落户辽宁。特别是针对人口流动较大的群体,要积极出台鼓励措施,吸引更多大学生留在辽宁置业或吸引更多的打工人员回乡置业。同时要进一步细化房地产购销细则,在有效打击恶意投机,扰乱房地产市场的前提下,积极支持居民改善生活条件的住房需求,多措并举全力推进辽宁省房地产去库存。
(二)改善房地产宏观调控方式,促使房地产市场平稳健康发展。协调相关政府部门,因时制宜地研究制定动态的房地产货币、税收等政策,分类调控,分层施策,科学合理地调节房地产发展的结构和速度,减少对房地产市场的不当干扰,实现房地产供需的相对均衡。针对一二线城市、三四线欠发达地区、县域农村的房地产市场发展差异,区别对待,灵活制定适合当地发展的房地产政策。实行差别化土地供给政策,对养老等朝阳产业用地、节能环保等高新技术住宅用地、保障性住房等土地要优先供给,提高土地利用效率。同时,加强房地产市场的前瞻性研究,合理引导居民的房地产消费预期,鼓励其理性投资,使消费意愿与现实消费需求达到统一。
(三)创新信贷供给方式,以信贷结构调整促进房地产企业转型升级。推进房地产资源合理整合,助力企业兼并重组。随着国家宏观调控的深入,房地产行业将面临重新洗牌,中小企业的生存空间可能越来越小。作为金融部门,要充分利用资金优势,支持和鼓励房地产企业推动业务创新,提升产品品质,以信贷结构调整,带动和引导房地产企业根据市场需求和未来发展趋势调整开发产品,发展旅游、养老、文化、度假地产,鼓励符合条件的房地产开发项目向众创空间和楼宇产业转型。
(四)做好房地产信贷风险防控。目前不论是地方融资平台风险,还是“影子银行”隐患,甚至是民间借贷,无不一头连着房地产行业,一头与银行等金融机构关联,因此,房地产信贷关系到区域金融安全。要深化房地产市场分析研判,建立房地产市场信息平台,及时掌握市场动态。正确引导房地产企业的开发投资方向及消费者的购房意向,使得房地产结构更趋合理。加大对房地产开发企业资金链风险排查力度,高度关注重点地区和重点企业,防范金融风险引发的连锁效应。引导各金融机构加强房地产信贷资金管理,严格执行有关房贷政策,加大对“假按揭、假首付”贷款的风险监控和处置力度,准确把握风险点,促进房地产市场有序健康发展。
京公网安备 11010802022788号
