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“风大的时候猪都会飞起来，现在风小了，猪要掉下来。”陈旧办公桌的一角，在一堆厚厚文件的最上面，放着施永青刚刚写好的一篇评论文章，他顺手递给我们，是手写的，整齐而俊秀。
8月7-10日，博鳌房地产论坛将连续第十七次年在海南举办。观点地产新媒体特别推出“2017博鳌特稿”系列报道。
来源：观点（ID：guandianweixin）
“现在年轻人都不写字了。”
“字不好。”他笑了笑。
时隔一年，再见施永青，不变的是他坚定的笑容与一如既往的谦和。
他双手交叉自然垂放在桌面，隔着玻璃中间夹着一张大大的月历表跃然入目，表上密密麻麻写满了每日的行程安排，回归台前一年多的施永青依然很忙碌。
对手的规模迅速扩大，曾一度让中原陷入困局。施永青明白，与链家的这一场仗漫长且艰难。
日程满满当当，但像坚持每天写字一样，施永青从来没有停止过对香港和内地楼市的关注，不时发表出街的评论还是很尖锐、入木三分。
生于40年代末，古稀之年的他仍旧保持着那一代人对市场的敏锐，“香港的发展商在竞争中会失利”，施永青讲话很柔软，但言辞间锋芒毕露。
成长于五六十年代，七十年代末开始创业，亲历了香港三十多年楼市过山车般几起几落，无论作为局中人还是局外人，施永青对香港楼市看得非常透彻。
如今的香港显然不同以前，面对内地开发商的“汹涌”来袭，施永青很担忧：“以今天的形势来看，香港发展商没有足够条件与内地发展商抗衡。”
“从销售规模、管理能力、冒险精神、资金使用、生意战略等各方面来看，香港发展商很多方面都被内地发展商比下去了。”施永青皱了皱眉头。
一个战略与一盘生意
香港房地产行业正在发生的变局，让施永青不由得感叹与忧虑。
两年来，随着内地大量资本的涌入，香港的房地产行业生态、竞争环境发生了巨大变化，内地开发商迅速布局，抱团、高价夺地等一系列动作，把原本无争无抢的香港楼市推向风口浪尖。
如此凶猛的势头，逐渐被内房企“占领”的香港房地产业务，似乎是一个大概率事件。
被称为“搅局者”内地开发商，冒险激进的战略部署与不按套路出牌的拿地方式，更是使得香港发展商有些措手不及。
在施永青眼里，香港与内地开发商本质上没有可比性。
“第一代企业是打天下的，打天下的人都敢把皇帝拉下马；第二代企业家有钱了，怕失去钱。”施永青直言不讳，两者之间的资本算法也不同，香港开发商是地盘的概念，一个地盘、一个地盘去算账，一般每个地盘的利润率要保证30%才会做。而内地开发商是战略部署概念，先占领桥头堡，再登陆诺曼底。
“不计较眼前的利益”是内地开发商最犀利的武器，在施永青看来，内地开发商今时不同往日，现在内地企业水平已经从地方企业发展到全国企业，甚至上升到国际企业的视野。
“20年前内地开发商没有‘南下’，是因为没有钱和管理能力，现在一个大型中资开发商一年盖得房子比香港所有开发商加起来还要多。”施永青预计，内地开发商重仓香港的趋势还将持续。
事实证明，内地房地产企业挤入香港房地产市场的决心与步伐已经无可阻挡。
香港地政总署公布的资料显示，自2016年5月至2017年2月24日，政府批出的土地面积总额为31.4万平方米，地价总额为1020.6亿港元。其中，包括五矿地产、路劲基建、海航集团、龙光地产及合景泰富的中资企业及旗下公司共拿下六幅地皮，面积共7.8万平方米，总金额为416.3亿港元，占所有批出土地成交金额的40%，而这个数字还在增加。
“风小了，猪会掉下来”
施永青的性格里有香港企业很深的务实烙印，在他身上，看不到冒险和激进。
与链家的对抗，施永青选择各个击破的迂回战术。“全面抵抗是顶不住的”他清楚认识到，以中原的资金实力硬拼不过左晖。
“找到各个区域的突破点，或许还有空间。”他认清事实，寻找出路。
相比起左晖的大手笔融资，施永青仍然不愿意接受外界投资，他相信自己能在这样的大时代闯一闯。而链家多多益善的融资计划让施永青有些看不懂，“不知道他需要这么多钱干什么”。
施永青始终相信，赚不赚钱才是一个企业营运的标准，而利润也将是左晖必需解决的难题——正在积极筹备上市的链家，承诺给投资者8厘的回报，然而“现在做生意是不容易的”。
“我的战略是先活下来，风小了，猪就会掉下来”，施永青似乎在等待一个时机。
在他看来，熊市是中原反击的最佳机会：“对手靠规模在市场好的时候才能发挥优势，但是今年中介行业环境变了，随着房地产行业的进程，一旦进入比较长的调整期，不断烧钱的链家会过得比较辛苦。”
“烧钱”的同样戏码，似乎正在内地开发商与香港开发商身上重演；“疯狂地高价夺地”，则是香港市场对内地开发商的攻城略地的概括。
敢于向资本市场借钱的内地开发商“胃口”很大，“内地公司借100%以上的钱有很多，相比之下，香港公司冒风险的胃口很低，借资产的两三成就差不多了，超过五成晚上睡不着觉。”施永青调侃道。
不同于“一盘生意”概念，香港开发商追求利润与安全性，内地开发商出高价拿地，高杠杆融资背后是一个战略部署。
内地开发商的高杠杆与高周转就像一颗定时炸弹，高价买下的土地必须依靠不断上升的房价，借贷才变得合理，只要房价的方向扭转，随时粉身碎骨。
不过，内地开发商如碧桂园、万科一年的销售量达3000亿的水平，却是香港开发商难于比肩的。
施永青指出：“能有这么大的规模，代表他们有很强的管理能力。”内地开发商已经发展处一套科学的运营体系和可复制的企业模式，这些方面，香港发展商二代开始跟不上节奏。
“我担心香港的开发商会步入英资开发商后尘。”施永青表示无奈。
“开发商应该更专注”
自1990年首次进军内地房地产，中原地产历经二十几年楼市洗礼，信奉以不变应万变的施永青也看到了行业的变幻。
一向乐观的施永青对内地楼市表示担忧，他指出，中国开发总量去年已经见顶，而且会出现逐步下降的趋势，“整体来说，中国的开发量未来五年都会下降”。
过去的2016年，中国房地产创造了11万亿元的纪录，达到了前所未有的高度，繁荣之中却潜藏着风险与难题。残酷的行业洗牌中，做得好的大公司可以生存下来，小公司转型很难，会被淘汰。
谈及越来越多房企、中介机构涉足长租公寓，施永青并不看好，认为“现在的长租比较难做”。
“早期在上海、北京，一些房价比较低的时候租下来的房子可以赚钱，新做的项目很难赚钱。当前一线城市现有房子租金回报率只有1%到2%，房价涨了1倍，本来4%变成了2%，然而租金的涨幅并没有房价涨幅高。”
施永青始终认为，不赚钱的商业模式都是不成熟的商业模式。
“开发商应该把精力放在主业上，我们的主业也应该在代理上，不要幻想什么都可以做。”他告诫开发商们，多元化转型或许只是想象中的美好。
目前，房地产行业还没有出现一个完全垄断的企业，大家的市场份额都比较低，只有做大规模才能掌握市场的话语权，中介行业同样如此。
随着互联网和大量资本的进入，新兴对手发展迅猛，在施永青看来，它们都不可怕：“目前为止，这些纯粹依靠互联网发展起来的企业，还没有看到所谓的成功。”
蜂拥而至的互联网中介企业并没有给中原造成过大的冲击，在施永青眼中，链家这种有一定线下基础的企业才会是持久战的对手，“事实上，链家的出现，把行业内除了中原以外的所有中介都打死了。”
专注、专业是中原最有力的武器，务实、稳扎稳打则是中原的代名词，施永青坚信专业才是生存之道。
以下为观点地产新媒体对中原集团主席施永青先生的采访实录：
观点地产新媒体：五矿去年在香港拿了一块地，均价4万多每平方米，当时大家都觉得很贵，结果恒基这个是54万一平方米，大家觉得到了天价。现在五矿、合景、龙光、中海拿了很多地，您之前说过国内房企在香港拿的土地占了四成？
施永青：在早期的时候有八成，后来香港的企业拿了一点地，内房就拿得少一点，我估计现在也是四、五成左右。
另外，现在内地企业和以前不一样，都是巨无霸，香港开发商加起来开发的规模都不够内地一家公司那般大。
观点地产新媒体：觉得他们快变成英资公司的版本，收租公、包租婆。
施永青：这是大小的问题，除了大小，还有冒风险的胃口，香港公司冒风险的胃口很低。他们借钱，借资产的两三成就差不多了，超过五成他们晚上睡不着觉，内地有很多公司借100%以上的钱。
观点地产新媒体：是不是因为1997年金融危机香港经历过，他们很谨慎？内地没有经历过这么大的金融危机。
施永青：我觉得这个是第一代企业家与第二代、第三代企业家的差别，第一代企业是打天下的，打天下的人都敢把皇帝拉下马。第二代企业家有钱了，怕失去钱。总体来说，这两代人是不能放在一起比的。
观点地产新媒体：内地企业也觉得我们是第一代无所谓，大不了从头再来，本来就没钱。
施永青：所以他们冒风险的可能比较大，人家是去打天下，逐鹿中原。而香港企业家是保住上一代留给他们的事业，守业为主。本来大家一样大，他肯借钱，你不肯借钱，你就已经输了。
就好像我们和链家的差别，他们每年都拿钱，能够拿的就尽量拿，他们今年拿了融创的26亿，万科的30亿，加起来已经50亿，有人想投我，我也不要他的钱。
观点地产新媒体：您觉得这两年你们两家有什么变化，或者未来有什么变化？
施永青：我先说内地企业的问题，第一代企业家敢于冒风险。第二个，内地开发商是战略部署，香港发展商是地盘概念，他们是一块地、一块地去算账，比如说就这么一块地要赚钱。
内地房企是战略部署，不是说这一块地赚不赚钱，而是这个仗怎么打，先要占领桥头堡，占领桥头堡的时候就要牺牲，你不愿意牺牲，你就登陆不了诺曼底。要在香港布点，这个点要拿下来，要拿下来就要付出额外的代价，不惜代价拿下来。这块地赚不赚钱不要紧，我来了就可以，主要是证明他来香港了。
另外，一块地对中国开发商来说没什么了不起，海航一年卖几千亿，投几百亿的项目，他都不当一回事，输了都不在乎。
观点地产新媒体：他们拿香港的地还是因为看好香港吗？
施永青：当然是看好长远的前景，他们现在是要全球布局，现在内地企业水平已经从地方企业到全国企业、国际企业，他们现在的视野已经上升到国际企业的视野。
观点地产新媒体：您觉得香港本土企业还是很保守？
施永青：香港还是一个地盘、一个地盘去算账，你觉得别人算错了，别人说你不懂得算，不是别人算错了，别人的算法都不一样。
观点地产新媒体：但是内地的金融杠杆收紧了。
施永青：他们可以来香港拿钱，不一定在内地拿钱。
观点地产新媒体：新鸿基、新世界觉得内地有一些文章说香港企业太保守，很多人很生气，可能他们想买地，是想等土地的溢价。
施永青：我和海航的人说你们出的价格不便宜，他说：我刚来香港的时候你们给我意见，让我出的价格都买不到，你们骗我。我听你的建议，每次都买不到，后来不听你们的，我自己出价格。因为不是招拍挂，是投标，出的多一点。
还有一个，香港的开发商长期对利润的要求比较高，一般要30%的利润才会做，内地10%都觉得很好，这是很大的差别。
如果利润要得高，你出的地价不可能高。现在香港投地叫算减法，先算整个地盘将来出售的房子能够卖多少钱，减去开发成本，再减去开发商的利润，剩下的钱就是地价。只要利润小一点，地价就高一点。
所以为什么内地开发商容易拿到地，香港开发商拿不到土地，技术上的原因是他们对利润的要求比较小，地价就会出高一点。这个将来会逼着香港开发商把利润降低，现在香港人只是看到内地开发商在土地市场的竞争，在土地市场的竞争好像是把地价推上去，因为大家抢地地价就上去了。但是将来变成房子市场竞争的时候，那就是要抢客人，抢客人要便宜一点才可以抢到。
有一些香港的报纸大陆开发商来了，把香港的房价都推高了，其实将来大陆开发商可能会把房价压低，因为他抢客的时候就愿意便宜一点，便宜的程度会比香港开发商空间大，一刀切下去就降价20%。
观点地产新媒体：您觉得反而内地房企大量涌进可能还会使香港的房价往下走？
施永青：对，他愿意少赚。香港的开发商越来越保守，不去开发，收租就算了。
观点地产新媒体：香港的开发商的危机意识是不是也不够？
施永青：他们看得到问题也解决不了问题，这是他的宿命，这是第二代企业家的宿命。
观点地产新媒体：国内房企短期还是要拼规模，未来的模式会不会要学香港的企业，利润最大化？
施永青：还没有这么快变，大部分企业，尤其是互联网时代，做第一的像腾讯，做第二的就不容易赚钱。像国外的GOOGLE做得比雅虎好，雅虎变负资产了，雅虎持有的阿里巴巴股份比他现在的股价还要高，他的存在是降低了他的资产率，他不做比做还要值钱。
观点地产新媒体：他当初投资阿里巴巴是对的。
施永青：在现在互联网时代大家都要做老大，做了老大就拿到数据，数据要达到一定的量才有价值。
你看一个馄饨面档有多少数据？开麦当劳、肯德基，拿到的数据才有价值，你先要占领市场。像滴滴和快递行业竞争的时候，哪里是赚钱，都是贴钱，为了占领市场要贴钱。
大家说开发商多美好，赚小一点钱还在那里叫，其他行业是贴钱的。不止是一家企业，像共享单车，共享经济类企业都是贴钱，先烧钱烧出规模。
观点地产新媒体：最后烧钱烧到只有两家的时候就可以占份额。
施永青：本来的模式也没有经过考验，烧出来也不一定赚钱，烧出来有一定规模，有垄断能力的时候就有话语权。
有规模才能赚钱，规模大了才是游戏规则的制定者，游戏规则定好了就可以收钱，所以他们都是要做到垄断地位，为了做到垄断地位大家就烧钱。以后会不会有很多利润呢，以后更难有利润，大家都要做到垄断地位。
当然，房地产行业还没有出现一个完全垄断的企业，现在大家的市场份额都比较低。
在中介行业，链家在北京的占比比较高，在全国也投了很多，找了一个不是很大的市场拿了很多的钱投进去就有垄断地位。
我估计开发商的市场还在竞争，今年应该是碧桂园上来，恒大现在基础也打得不错，但是这些公司都借了很多钱。
观点地产新媒体：现在货币在收紧，接下来怎么办呢？
施永青：现在货币收紧，拿地王回来不一定赚钱。什么东西赚钱了呢？现在因为三四线城市要去库存，一二线城市都限死了，把钱流到三四线的项目去了。当然，他们的生产能力还是很强的，一有机会就压不住他们。
政策因素在内地的影响很大，他们这类公司一定要房价不断上升才可以，他们借钱买下来的土地必须靠房价不断的上升，借贷才变得合理法，只要价格的方向一扭转，他们就会变成卖掉房子也不够还钱。
现在是价格大涨了，但是我看中国政府现在的态度很强硬，不想再让房地产绑架中国经济。
观点地产新媒体：大量内地房企到香港来，还是要按照香港法律进行。
施永青：对，他们到了香港只能按照香港的规则来做。内地一些开发商拿了地没建好，政府也不收回土地，在香港过了期限就要罚款，罚款还没盖好可以把地收回来。
观点地产新媒体：所以香港老百姓不用担心内地房企太过了？
施永青：这方面我不太担心，但是香港人会担心。我看一些内地开发商也被大陆政府找去问话，因为内地政府不了解情况，也不希望香港的市民太紧张。
观点地产新媒体：每天坚持写文章，休假都要写吗？
施永青：出报纸的时候，休假都要写。
观点地产新媒体：报纸今年也盈利了。
施永青：我头23个月亏了，第二年最后一个月就开始盈利，后面十年都盈利，今年盈利很辛苦。
观点地产新媒体：为什么？
施永青：现在读报纸的人越来越少。
观点地产新媒体：为什么不做互联网？
施永青：互联网更花钱，报纸我花了很少的钱，这个报纸用了八千万就做出来了，很多人做几个亿都做不出来。现在最麻烦有些人不赚钱还在做，如果不赚钱都死光了，我就能够活得好一点。
观点地产新媒体：您会不会中原也担心像自己说的香港企业一样，过于保守？
施永青：我觉得赚不赚钱是一个企业营运的标准，你需要有标准去衡量这个商业做得好不好，如果不盈利根本没有什么商业模式，这个商业模式是自己脑子里想出来的商业模式。
因为合理的商业模式一定是收支平衡，可持续发展的。如果你的商业模式收支不平衡，怎么知道这个商业模式将来是一个有生存能力的商业模式呢？所以我是先生存下来，我的伙伴王文彦也说我全无战略部署。
因为我的部署叫活下去，先生存下来，我才可以改善做得不够的地方，把我的系统优化，我的系统有竞争力，才能扩张规模。别人的模式比你好，你不把模式进行改善就和别人拼，拼不过的。
所以我不可能全国部署顶住链家，我只能让每一个城市的人去找空间。我希望用不同的方法，其中有一些人找到方法顶住，我还可以有一些胜算。如果我跟链家一直顶，我是顶不住的他比我钱多，人才也比我多。
观点地产新媒体：现在也不接受吗？
施永青：我觉得这个公司我自己做就可以了，这个大时代让我自己去闯一闯。
观点地产新媒体：刚才说世道不好就会挤掉一些本身并不好的公司，市场好的时候猪都会飞，这是基于对自己品牌的信心吗？
施永青：第一，我觉得我们的对手靠规模在市场好的时候优势才可以发挥，熊市的时候他的优势就不容易发挥。所以这段时间他虽然拿了钱可以守得住，但是对他们不好，因为他们的业绩会降下来，他们要向投资者交代，前年拿的钱承诺要五年之内上市，如果这两年业绩不好不盈利，上市的计划就会受到影响。
当然，链家不上市还可以在风投那里拿钱还钱给第一批投资者。如果他占领了市场大的份额，还有故事可讲，但是如果不盈利，业绩不好看，上市能够拿到的钱就很少。房地产如果进入一个比较长的调整期，他就会比较辛苦。
中原个别人的能力还是比较强，能够活下来的机会比较多。我的战略是先活下来，然后加强我们在IT方面的投入。
观点地产新媒体：之前提到去地产化，现在内地很多开发商销售型物业，纯开发模式很难继续下去。
施永青：老实说，什么养老地产、旅游地产、体育地产都不实际，为什么不实际呢？养老也好、体育也好，都是要国家补贴的，没有补贴想自己做，怎么做？
（未完待续）
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