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中国买家雄霸美国海外购房者首座：资金从哪里来？
2017-07-31 来源：经济观察报
据美国房地产经纪人协会（NAR）最近发布的《2017年美国住宅房产外国买家报告》（简称《报告》），在2016年4月~2017年3月的统计周期内，中国成交金额超过加拿大、英国、墨西哥和印度，继续保持美国海外购房群体中的“第一大买家”地位。
据全球中文海外房产平台居外网的最新报告，去年中国人海外各国购房花费首次突破1000亿美元，美国作为中国人首选的海外购房目的地，约占其花费的三分之一。
现今在中国社会有这么一种人群，他们大约属于这个社会的“上中产”，有相关出国经验或者未来出国意向，具备一定的投资意识；他们大多是外企高管、私营业主，或者从事金融、高科技等行业，年薪百万以上；他们也许希望后代可以接受海外教育，甚至移民海外；他们开始抛售位于北上广市中心的那些陈旧、狭小、昏暗的公寓房，梦想着入手位于广阔美国腹地的那些崭新、宽敞、明亮的别墅房。
几个名牌皮包、几件名牌大衣、出国几日游等似乎已经不能满足这些国人提升生活品质的欲望了，海外购房正在成为中国“上中产”阶层心目中的新奢侈品。这意味着，海外购房不再只是富豪们的专利，越来越多的上中产阶层也具备了海外教育、移民和投资的能力。
资金出口
从洛杉矶市中心南行80公里，丁零在驾驶汽车40分钟后驶进了他位于尔湾市（Irvine，California）的家。他的EB5签证已于2016年6月份获批，预计在2018年拿到绿卡，得知获批消息四个月之后，他用43万美元（约290万人民币）全款购置了这套130平米的连体小别墅。
生于80年的丁零，从事通信工程技术类相关职业，被朋友称为“上海小克勒”。他对资产管理很有一套，这套房子是他这些年自己赚出来的。对丁零来说，海外购房并不是一时兴起，而是金融危机之后就有的想法。他对经济观察报回忆道，当时的外汇管制还没有现在这么严格，他有意识地每年换汇，并积累多次的旅游消费，以时间换空间。
怎样找到资金的出口？买房客吴帆对经济观察报表示，通过每年5万美元的多年换汇积累，以及充分利用家人的换汇额度筹集资金，再在美国申请一个银行的境外账号，比如汇丰银行，然后通过自己在国内的汇丰银行账号，逐渐将资金分批汇出境外即可。
2007年2月，中国国家外汇管理局发布的《个人外汇管理办法实施细则》中规定，对个人结汇和境内个人购汇实行年度总额管理。年度总额分别为每人每年等值5万美元。同时，无论通过银行柜面还是通过网银、手机银行等电子渠道办理购汇业务，均需要填写《个人购汇申请书》，该申请书对个人购汇用途作出了详细分类。
在《个人购汇申请书》规定的境内个人办理购汇业务时的6项“禁令”中，其中第5项规定，不得用于境外买房、证券投资、购买人寿保险和投资性返还分红类保险等尚未开放的资本项目。除规定的渠道外，居民个人购汇只限用于经常项目下的对外支付，包括因私旅游、境外留学、公务及商务出国、探亲、境外就医、货物贸易、购买非投资类保险以及咨询服务等。
条例的趋严，无疑增加了房屋买家换汇转移过程中的复杂性，同时也增加了中国买家筹集资金的时间成本。此后，又一定程度上波及了当地的卖家。他们正在从不接受贷款这种形式到倾向于接受贷款。来自加州的卖家西蒙斯对记者表示，这一两年的变化，使他对于现金交易感到并不踏实。去年，他曾与一位中国买家谈好了一栋价值40万美元的房屋交易，中途因为资金无法到位，最后竟不了了之。西蒙斯对经济观察报说，当时对方已经交了定金，但是由于资金管制，剩余的钱汇不出来，这桩双方都满意的交易只好宣告流产。“买家向银行贷款的话，在信用上可以做个保障。”西蒙斯说。
一种新的趋势正在形成，外资银行也从中嗅到了某种商机——一些美国银行开始接受外国人贷款。美国咨询管理公司SinoAmericanInsight首席顾问赵桐对经济观察报介绍道，目前，华美银行、汇丰银行、花旗银行、美国中国信托银行及部分美国本地银行可以接受中国人的房贷申请，就效率而言，小银行或者当地银行的效率会更高一点。
海外购房的主要群体有哪些，他们的需求又是什么？赵桐介绍道，来办理贷款业务买房的人大多是外企高管出身，或者拥有海外项目、留学经历、移民意向等，已经拥有海外账户，并对于该业务有一定了解。他们的目标是在100平方米左右的房屋，价格按地段分约30-50万美元不等。
同中国一样，用租金偿还贷款是一部分投资国外房产买家的选择。居外网中国区业务总监、美国持牌经纪人吴光慧介绍道，一般来说，能申请到银行贷款的海外买房者只需要准备首付，在房屋成交后，需要每月偿还的房贷部分可以通过获得租金来抵扣。据她估算，美国目前住房投资回报率约在4%~8%之间，部分二手独立屋带租约的回报可达10%以上。“越是好的区域，房价越高，回报率就相对低”。
即便如此，为了规避风险，“杠杆”门槛也比较高。赵桐对经济观察报介绍道，绝大部分的银行要求外国购房者的首付比例在40%以上，利率也会比绿卡持有者的要高1到1.5个百分点。提出贷款申请的外国买房者，需要提供至少未来18个月的月供存款证明，在贷款银行开户并将该银行的账号设置为自动还款账户。除此之外，贷款人还需提供过去三年的就职收入证明，首付款来源可追溯，贷款额度月供不超过家庭收入的33%。
对于那些有充足资金的购房者来说，一种规避外汇管制的方式是，以美国公司的名义购房。这种方式下，资金转移方便，根本不用受外汇限额数量的限制。比如此前有相关媒体报道，乐视控股控制人贾跃亭在美国洛杉矶南部小镇拥有的5套豪宅（每套豪宅估值目前均在800万美元以上），就是以乐视汽车生态美国洛杉矶驻美办兼接待办的名义陆续购买的。
用全款购房后，可以做抵押贷款和套现。吴光慧介绍道，这对那些买房时因为时间仓促、用现金抢房的客人，是一个不错的选择。
一些地下渠道的灰色换汇方式依然存在。如果实在走投无路，地下钱庄是换汇者心照不宣的途径之一。换汇者们往往对有关地下钱庄的具体操作讳莫如深，但听闻，有一些人成功通过这种方式换到了美元。
买房资金的出口多种多样，一位不愿透露姓名的购房者告诉经济观察报，在买房过程中还有通过出售比特币和钻石来“倒腾”美元的传闻。
但无论以什么形式购房，都足以看到中国人的购买力。据美国房地产经纪人协会《报告》，作为美国外国人购房主力的中国人，2016年4月~2017年3月的购房总成交额达317亿美元（约合2140亿元人民币），比上年的273亿美元上升了16%，也超过前年的286亿美元，创下历史新高；购房数量也超过4万套，在2016年回落后再次冲击历史最高点。
热度再创新高
“前两年犹豫不决的中国购房者已经开始出手了。”这是赵桐最为直观的感受。一套200平的二手房，在2014年定价为40万美元，如今已经涨到了80万美元。去年、前年、甚至更早以前，还在持观望态度的客户就已经开始陆续换汇转移到美国。而现在，对于中国购房者的贷款业务进入了旺季，这也意味着，中国在美国购房的热度正随着夏季的到来而逐渐回升。
丁零已经下定决心购买第二套房产了，这个愿景将在他拿到绿卡后开始兑现。为了筹钱，他决定将位于上海市中心的一处小房子卖掉，卖掉房产的钱将被作为用来购置美国房产的首付款支付。根据当地规定，绿卡持有者只需要30%的首付，剩余的部分用贷款解决，他的打算是房子不住的时候可以租出去，用以偿还房贷。
丁零的直观感受是，对于美国房产的关注，近期正在升温。为此，他在喜马拉雅电台做主播，并将在美国的生活经历、签证申请、投资等信息进行分享，这位“上海小克勒”目前已拥有12.6万次的播放量。在电台上，很多在美国已经购置房产或者即将购置房产的朋友因此与之结缘，甚至成为了邻居。他对经济观察报说，关于美国房产类的话题，播放量往往会比较高。
丁零有几个朋友，近期也在相继买房，大多采用了全款购买的方式。这些人的年龄段主要以70到80年代为主，有年收入30、40万人民币的外资银行高管，拿到绿卡后在洛杉矶的明星小区购置了60万美元的山景房；有做不锈钢贸易的南通私营业主，年薪百万以上；有背景神秘的国企合伙方生意人，一次性付款，以99万美元的价格入手了270平的6室别墅，全家人都住进去了。
吴光慧也对经济观察报介绍道，目前面向中国买家的客服群大约有40人，而这个群还在不停扩大。在该网站上，每月有来自中国和世界各地的2百多万人查询250万条分布在89个国家的挂牌房源。其中来自美国几大房地产公司提供的挂牌房源就有180条之多。
在中国的假期——尤其是暑期，是邹子捷（BeccoZou）最为忙碌的时候。这位就职于巴菲特旗下伯克希尔·哈撒韦公司房地产服务公司（Bershire Hathaway HomeServices）、业务能力处于该公司全国系统顶尖1%的经纪人，也感受到了中国人购房的热度。这位保持了多次月销售量排名第一的经纪人告诉经济观察报，在她接待的上百个客户中，八成以上都是中国人。西雅图地区高科技行业的白领和中国新移民一直是她的主要客户。新的趋势是，中国投资者也成了她的常客。
“前年的时候，10个购房者中有7、8个用于自住；而今年，10个中只有一半用于自住了。”邹子捷告诉经济观察报，另外一半则多为投资，一些还未移民过来的购房者会采用出租的方式，以赚取租金。
关于在美国买房的目的和用途，前述《报告》数据显示，39%的中国购房者在美国的首套房，是为了自住；另有39%是为了度假和住宅投资；还有8%是为了孩子上学。
吴帆的女儿目前正在西雅图的华盛顿大学读本科，他对经济观察报说，买房更多的是为了让孩子住得方便，将来在美国工作也有个家，为此，他把一套北京的房产卖掉了。此外，相较于美国其他州，西雅图离中国比较近，10个多小时的飞机即可到达，气候非常宜居，这些成为他选择西雅图的原因。
洛杉矶、旧金山、西雅图等一直是较受中国买家欢迎的城市。据居外网数据显示，今年中国买家的咨询与访问量稍有向前5大华人购房目标城市集中的趋势，说明华人买家在把目光放到其他中小城市时，没有放弃传统的目标地。
吴光慧介绍道，随着中产阶级出海买房增多，新增的人气聚集在腹地广阔的佛罗里达州、德州等，有些房屋的价格在20万美元左右；此外，加州的房子约30几万美元；洛杉矶近郊则可以用50万美元拿下。吴光慧说，中国买家亲睐的房价也呈下调趋势，比较居外网上对美国房源询盘价格的中位数，2017年较去年下降15%。50万美元以下的房源咨询量上升，高于此价的房接受的咨询量下降了1-2%。
经济观察报采访的多位购房者表示，地理位置是最需要考虑的因素。购房者们关注交通便利、安全性高的街区、教育优质的学区。
买家隐忧
“买房的人通常有一种梦想，希望有崭新、宽敞、明亮的别墅洋房。”吴光慧说，但同时，无论在何处购置房产都需要理性。
2016年，美国一家房产经纪公司将前总统里根的加州故居在居外网上挂牌。这个总价20，096万人民币，室内外总面积3717平方米的7卧10卫“湖畔白宫”至今还挂在网站上等待有缘人。
“在贷款方面，银行不太喜欢超豪宅。”赵桐介绍道，600、700万美元的大户型难以拿到贷款。相比而言，50万美元左右（约337万人民币）的投资自住两用房，则是购房者和银行都青睐的类型。
赵桐告诉经济观察报，美国买房的流程和中国不同，一般是先选房，实地看房找到心仪的房屋后，先向银行申请贷款预批，拿到银行的贷款预批信后，才会进入签署合同和交房环节。之后再进入正式的贷款审批阶段，买房者须在购房合约贷款保护期内获准贷款。而一些人连银行的贷款预批信都拿不到。
对吴帆来说，全款是迫不得已。他本想贷款但却无奈申请不到。由于工作在国内，没有美国的收入和消费记录，社会信用为0，根本无法向银行申请正常利息的贷款。吴光慧介绍道，海外投资者在美国买房贷款很困难，不但要求有良好的个人信用，还能有充足的资产证明，审核手续也特别复杂，远远不如全款购房方便快捷。所以，在买房前“做好准备”是非常重要的。
即使有部分银行可以提供贷款，但难度依然存在。当地卖家西蒙斯从自身经历来看，认为可选择的银行依然比较少。美国一些大银行都关闭了这个口子（向外国购房者放贷），也是变相控制外国人买房，以避免他们炒高当地房价。
吴光慧认为，如果美国进一步加息，选择贷款买房的人数比例会下降，中国购房者也会考虑怎样更合算。但对绝大部分美国卖家来说，全额现金支付依然是最受欢迎的方式。
一位购房者通过搜房网在美国花27766美元买的土地，交付时却被“掉包”成评估价不到2300美元的土地。吴光慧对此表示，海外购房复杂程度比较高，国人海外购房需要转换国内消费习惯，将交易留给专业的经纪人和律师处理，同时也要购买产权保险，一旦产生纠纷，可以向相关政府监管机构做出投诉或在法院立案。
经济观察报采访的多位业内人士呼吁中国购房客，要相信专业人士，走正规渠道，避免海外投资成本过高。
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