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中房观察｜中国楼市四大风（一）
王飞 2017-07-28 来源：中房网
“站在风口上，猪也能飞起来”，小米雷军的这番话在资本市场中已广为流传、并不断印证。为了在楼市下半场找到新的突破点和利润方向，近一两年来，开发商们不断变换角度，寻找能够借力的风口。
应城市人口越来越精细化和主题化的生活、居住和工作需求，长租公寓、养老公寓、联合办公以及特色小镇，俨然已成为了资本的新去处和热趋向。虽然这四大风口的来处和去向不同，风速和风力也有些差别，但一样的是，在它们之上，都已经“排排站”了诸多“等风来”的房地产企业。
“南风”：长租公寓
快速崛起的房地产三级市场这一新兴行业，因为需求的合理性和政策的支持性，宛如带来热度和香气的温润南风。
“泛红”的蓝海
在租售并举趋势和存量市场下，长租公寓似乎大有可为——公开资料显示，2016年末，中国境内的流动人口已逾2亿，房屋租赁交易额达万亿左右。而围绕这些人口产生的住宿以及生活消费，更是超过了万亿。而另一项来自主流市场机构的数据显示，目前国内的住宅存量大于2.5万亿套，其中有近8000万套进入了租赁市场。另据链家发布的数据，2016年国内房屋租赁市场规模为1.1万亿，预计到2025年，将增长到2.9万亿。
而商界从不缺少嗅觉敏感的鼻子。
据不完全统计，目前中国的长租公寓品牌超过500家，主要分为：用自有物业开发的房企；也有依托自身平台转租开发的市场存量房机构，代表有链家、我爱我家等；还有如YOU+、魔方公寓完全通过租赁型空置物业进行开发的专业运营机构这三股力量。
就目前来看，依托在一二线城市自有项目房源这一优势，房企的表现更为积极突出一些。
就在近期，一直被视为房地产市场风向标企业的万科，再度表现出看好存量房市场。新任董事长郁亮在最近一次的公开讲话中表示，一线城市及热点城市住房租赁市场需求很大，但目前还主要靠业主个人放租，服务商太少。万科计划将目前已开放的1.2万-1.8万间长租公寓“泊寓”，在今年内扩充到10万间。
而已经“磨刀霍霍”向长租公寓的房企又岂止万科？龙湖的“冠寓”、阳光城的“寓见”、旭辉的“领寓”、保利的“UOKO公寓”、石榴的“熊猫公寓”，还有绿城、远洋、招商、碧桂园……据克而瑞数据显示，TOP30房企中，已有超过1/3涉入长租公寓领域，且还在不断增加。
令房企享受于沐浴“南风”的原因来自多面：
首先，打造自身长租公寓品牌，一方面有利于品牌输出，另一方面能够带来稳定的租金收入，而这类现金流较易实现资产证券化，便于企业资本运作。
同时，多地已经明文要求招拍挂形式出让的土地，至少有15%的面积由开发商自持。7月24日，上海首批租赁用地完成两宗成交。无论被动应对还是主动尝试，未来住房消费的主要方向已划出。
此外，开发商的更玲珑心思是：长租公寓租赁业务与房产销售业务共享客户资源，以产生联动转化。比如重庆西九万科泊寓，在选择租户上，就优先考虑万科西九项目二期的潜在购房者，更想出了“现在租金抵未来房款”这样颇具诱惑力的“养成计划”。
还有，长租公寓可以获取大量、准确的客户信息，形成大数据链甚至大数据库。这有利于打通房地产上下游资源，为开发商赢得更多在社区增值服务上的获利机会。
风起挟沙
匿名的市场研究机构分析人士对中房网记者评论：在消费升级、主题分明等综合系统性的环境诱因下，长租公寓成为市场收益方的典型代表。而前仆后继的逐利资本和不断更新的国家政策更让长租公寓市场充满想象空间。
但尽管长租公寓处于风口，要想资金链持续并实现盈利，参与者们需要越过的障碍还很多。
高力国际中国区估价及咨询服务部总监贺志蓉指出，在国内高房价、低租金回报率的背景下，长租公寓的运营商大多数都还处在烧钱阶段，多依靠风投等资本支撑在运作，加之大多租期短、续约率低下、融资成本偏高——租金分期业务的融资成本普遍在10%以上，使得整个国内长租公寓行业的货币化率低下。而即使大多房企的“集中式”比机构的“分散式”更易做出高溢价产品，对改装、改造装修和家具、家电采购的成本管控也更具经验，但依然盈利困难。运营者们不得不百计千谋。如熊猫公寓建立了全面的服务体系，通过APP提供覆盖用户吃穿住用行全方面的配套服务，以生态营收弥补租金收入的不足。
必须考虑的还有最基础的房源问题——长租公寓必须在城市核心区域才有意义和客流，因而属资源有限型产品，如果不能片状获取，成本偏高且难以为继。包括自如、万科泊寓、熊猫公寓等多家该领域受访对象都承认，他们在积极寻求欲转型的低档酒店多种租赁产品的可能。
风起时难免扬尘飞沙，长租公寓市场秩序不规范、规模参差不齐等“综合并发症”也让其不断遭到质疑甚至责骂。
自如CEO熊林在接受中房网记者采访时表示：外界看来，这个行业是忽然热起来的，但其实年轻人的需求一直都在。因为资金压力大、服务链条长的特性，会使长租公寓鱼龙混杂、泥沙俱下的现状在无需太长的时间内得到改变。加之产品力和收出房管理能力的高下差距，最后留下的只能是那些真正能够适应用户需求并解决用户需求的企业。
大庇无房人士尽欢颜？
一二线乃至三线城市的天价房，以及层出不穷、愈勒愈紧的限制政策让许多刚刚走校园，甚至是步入社会已久的青年人连当“房奴”的资格都没有。于是越来越多的90后、00后甚至80后，在权衡了用当下生活的下降去换取未来资产的升值后，转变了父辈祖辈根深蒂固的“成人成家必置业”观念。
但他们对居住的刚性需求存在，且品质要求更高。这也是长租公寓能够遍地开花的支持内因。
即便国家已在通过大力发展住房租赁市场，以暂时缓解高房价矛盾，但就像中原地产首席分析师张大伟说的那样，“买卖市场的持续波动会波及租赁交易”。由于目前租售比悬殊，所以大多房源所有者不愿选择租赁收益不高的长期出租。同时相比相当一部分投资性购房，租房更能体现房屋居住价值，因此房主或中介往往在交易过程中占绝对强势。而相比可以使用贷款杠杆的购房，房租上涨更让个人乙方难以承受。
而长租公寓因为需要配备吸引租客的硬软件设施，前期投入和后期管理成本远远高于传统租赁房源，房租自然也不菲。据中房网记者调查，目前北京市场上的长租公寓，一居室的普遍租金都在4000元/月以上，面积更大、地段更好的，月租金动辄6000-7000元。相较同地段差不多面积的房源，长租公寓租金高出30%-50%。
而最根本的是，“租房市场的发展还尚不能构成对买卖市场的有力冲击”。融360分析师汤传尧谈到。一线城市和二线热点城市的房地产市场受多重因素影响，住房需求只是其中的一个方面，租赁市场能够承接部分住房需求，但不能满足全部。如果租赁市场和买卖市场价格双向翘起，那么留给无房者的空间将更为狭窄难处。
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