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房企融资再现债股分水岭
黄晟俊 2017-07-17 来源：中国房地产金融
继银行窗口、基金渠道被关闭后，信托资金向房地产输血的通道也被上闸了。调控看似严厉，但细细品味却别有一番风味。5月24日，银监会的一份《2017年信托公司现场检查要点》文件再次激起市场波澜。之前，银行、基金对于房地产的输血通道已经被节流。如今，信托行业也被监管按上了闸门。至此，房地产源自金融的融资渠道几乎全被"盯上了"，也难怪会引发市场猜测。
银监会这次发布的《2017年信托公司现场检查要点》其实并没有值得大惊小怪的地方。这份文件主要针对的是信托资金绕开监管进行"明股实债"的监管套利投资行为。根据目前规定，开发商拿地需要满足三项条件：四证齐全、30%自有资金、融资方至少2级资质。但在实际操作中，太多信托公司采用的是"明股实债"这种优先劣后的资金结构模式进行投资。银监会要打击的仅是这种违规行为。
控债不控股
自2016年国庆开始，国内对于房地产行业的调控不像以前那样温柔或只是一阵风的短期措施。从限购开始至最高层多次强调"房子是用来住的，不是用来炒的"，再至全面收紧房地产企业融资渠道。这次，狼好像真的来了。
不过，上帝关上一扇大门的同时也敞开了另一扇大门。看上去房地产融资渠道被全面封堵，但其实后门早就打开。对于日常关注政策的人士来说，应该已经发现，政府调控的真正对象是房地产企业债务，对于股权并没有干预，甚至在进行针对房地产企业调控的同时还鼓励房地产企业寻求境外融资，前提不是债务。
换而言之，政府并没有要切断房地产企业融资的意思。之所以导致市场忧虑，是一些媒体为了吸引眼球而夸大了事实。因此，许多房地产企业一叶障目不见泰山，在没有完全理解调控政策的情况下，感觉眼前一片黑暗。
实际上，一些聪明的房地产企业已经察觉到了其中玄机，争当第一个吃螃蟹的人。截至2016年12月份，中国恒大以增资扩股的方式为恒大地产引入300亿元的外部投资。另外，招商蛇口同样以增资扩股的方式为其未上市子公司引入合资方，股权融资达0.58亿元。其余部分则均为小额度的港股股票认购权计划。
根据同策咨询数据显示，40家上市房企实现的股权融资总额折合人民币304.33亿元，占2016年12月份总融资规模的42.39%，相比2016年11月的8.47%巨幅增加。而Wind资讯数据也显示，2016年股权融资金额排名第四的行业即为地产行业，融资1473.3亿元，而通过增发募资行业排名第三的则是房地产行业，增发总额达1434.2亿元。
事实证明，并不是眼前没有路，而是许多房地产企业自己近视看不到路。当然，也有不少房地产企业误解了"鼓励房地产企业寻求境外融资"。今年以来，中国房地产企业债券的发行规模总计达45亿美元，占亚洲企业总计发行债务的3%。据外媒报道称，中国发改委今年第二季度开始已基本停止给房地产商海外发债发放批文。这批房地产企业显然是看到了方向但却行错了路，在"去杠杆"的调控大背景下，融资思维还停留在债务层面，显然没有摸到门道。
别被自己吓走了"钱"程
在监管层不断加码调控的同时，部分开发商选择转型应对。万达开始大举进军娱乐业、绿地转向金融业、万科收购链家转向轻资产……除了万科的转型至少还能称为转型外，其他一些房地产开发商的所谓转型基本都属于转行。尤其是房地产企业转金融业的现象特别明显，除了绿地外，复星、泛海、平安等都开始降低房地产业务比重，在证券、基金、保险等领域发力。
中国房地产市场前景真的变坏了吗？政府的调控是客观存在的，可政府的调控对象也很明确。参与炒房的才是政府打击的目标，潜心从事房地产开发的企业并不是政府调控对象。
据统计局公布数据显示，2016年，中国城市化率仅为57.35%，排名第一的广东省也只有67.76%，未来发展空间依旧巨大。从人口角度考虑，出生率低于死亡率的事实不假，但大城市的人口聚集现象也是客观存在的。而且，随着北京和上海坚守2300万与2500万常住人口上限的目标，全国其他二线城市开始成为最大赢家。
除北上广深四大一线城市外，2017年出现了一批"新一线城市"。虽然，"新一线城市"本身存在炒概念嫌疑，但其所列举的城市因为四大一线城市的挤出效应而获益是不争的事实。成都、杭州、武汉、南京、重庆、天津、苏州、西安、长沙、沈阳、青岛、郑州、大连、东莞、宁波这15座"新一线城市"不就是房地产市场的新风口吗？
中国的房地产要回归居住属性是铁打不动的必经之路，高房价及价格高增速已经阻碍了国家经济转型大计。房地产过热给经济造成的麻烦已经引起了政府的高度关注，纵然房地产与金融的捆绑形成了大而不能倒的局面，但在壮士断腕的决心面前，这并不是什么不可解的死局。细心的人应该已经意识到，如今政府大规模收紧金融体系向房地产供血。表面上看这是在抑制房地产泡沫继续膨胀，但实际上也有切断房地产与金融体系紧密联系的韵味。房地产与金融体系的命运共同体固然是铁锁链舟，一处失火必然引发系统性风险。但如果分而置之，那么，一船失火，还会波及其余造成系统性危机吗？
认清当下局势，中国房地产市场的路还很长。
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