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长租公寓开启房地产下半场较量。伴随着人口红利的下降和重点城市城镇化日趋成熟，中国房地产增量正逐渐走向稳定。15-16年重点一二线城市房价快速上涨，房价和收入比日渐攀新高，买房的门槛越来越高。与此同时，从中央到地方利好长租公寓的政策接连不断的提出，为长租公寓的长期发展正在逐步搭建政策基础。15年长租公寓市场的主要运营者是以私募基金投资为依托的创业型公司为主，后续房地产中介、房地产开发商纷纷加入竞争行列中。房地产行业下半场在存量市场方面的竞争悄然拉开序幕。
长租公寓运营模式分四大类，集中式重资产盈利空间最大。长租公寓企业的运营模式可以分成两个维度：资本运作角度可分重资产和轻资产；资产空间分布角度可分为集中式和分散式。在重资产模式下，企业可以获得资金收益和资产升值收益。在轻资产模式下，企业作为二房东主要获取租金差的收入。集中式模式下，企业可以提供标准化公寓，通过集采建材和集中管理降低成本，盈利空间好于分散式。结合资本运作和资产空间分布，可以将长租公寓分为四象限：重资产分散式、重资产集中式、轻资产分散式、轻资产集中式。重资产集中式即具备资产价值和租金双重收益，又在租金收益和成本控制端好于分散式，所以盈利空间最大。
日美成熟市场的龙头租赁公司的成功存在共性。通过对比美国重资产模式代表EQR和日本轻资产模式代表大东建托的运营模式，发现成功龙头公寓运营企业具备相同气质：1）选取合适的地理位臵，精准定位供小于求的市场，从项目建立初期降低后期租赁的空臵率风险；2）不断打造品牌知名度吸引更多客源；3）提高日常租赁管理质量、为客户提供各种便利，提高客户居住体验。
中国长租公寓轻重模式可并行。中国长租公寓目前主要以轻资产为主，重资产模式还未开启序幕。重资产模式的主要难点在于收购资产需要大量资金支持，同时购买资产和改造过程存在的风险也高于轻资产模式。认为中国长租公寓企业可以走重资产路线，但并非所有参与者都适合。由于重资产模式需要企业搭建资产投资、设计开发、装修等人员配备和集采渠道，所以对于已经具备上述职能部门的房地产中介和房地产开发商来说更具备优势。此外，认为一二线旧城改造过程中村集体自留地可成为获得长租公寓房源的机会窗口。合理利用一二线城市旧改项目，长租公寓企业既可以和村集体形成股权合作走重资产路线，也可以通过代建方式只参与前期项目规划和后期运营走轻资产路线。
20170825-海通证券-房地产：中国长租公寓行业蓝皮书，产业格局与运营模式探讨-885031.pdf
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