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做好房地产项目财务评价，应从下几个方面进行。
一、构建与项目特征相应的财务评价模型
2、销售型物业投资收益测算模型
对于销售型物业的经济评价指标很多。从静态指标来看，主要有销售利润率、利润额、毛利率、单方利润等，从动态指标来看，主要有内部收益率、现值、现值系数、现金峰值、投资回收期、收支平衡期等。虽然指标繁多，但归结起来，其核心指标关注两个，静态指标为销售利润率，动态指标为内部收益率。要得出上述指标，将形成三张主表、若干辅表。
主表一：项目利润表。本表为静态指标测算表，应按分期（分期下设产品形态）和分产品形态分别测算。前者反映项目各期的利润状况，了解每期对项目利润贡献，特别是在项目比较大的情况下更应分期考虑。后者反映每类产品形态对项目利润的贡献。如果公司对结算利润（按会计口径计算的利润，主要针对上市公司）有所要求，还需要根据交房计划，对结算利润进行测算。在测算本利润表时，重点要关注土地增值税，如果项目所在城市有明文规定对土地增值税只预征不结算，则可按预征比率测算；否则，还必须进行预征和实测两种方式计算，在实测时要区分普通住宅与非普通住宅，本着谨慎性原则，当实测结果大于预征时，取实测值计算利润。本表与会计上的利润表既有差别、也有联系，其差异表现在测算更细、表中反映出的信息量也更大，包括销售面积、单方售价、单方成本、静态指标等，其联系在于以会计上的利润表作为基础编制。
主表二：现金流量表。本表为动态指标测算表，在内容上，分为现金流入、现金流出、现金净流入。现金流入主要是销售回款，现金流出为各类成本、费用、税金支出。在时间维度上，为了反映项目动态指标，本表以季度或月度为单位编制。值得注意的是，对现金净流量，要考虑息前和息后差异，息前指标用于计算内部收益率、现值和现值指数，息后指标用于测算现金峰值、投资回收期和收支平衡期。本表不同于会计上的现金流量表，它只反映现金流量表中的经营活动产生的现金流量这一内容。
主表三：资金计划表。本表主要反映项目融资和还本付息的情况。项目融资主要包括股权融资、股东借款、项目开发贷款三个部份。在项目累计销售现金流为负时，资金缺口通过资本金和股东借款解决，在项目四证齐全时，即可预测开发贷款资金流入。根据项目开发实际经验，项目能够获取开发贷款后较短时间就能形成销售回款，在这个时候，项目往往会出现较大的资金余额，就需要对这些资金余额进行处理。体现在本表上，可以先归还股东借款、再冲减项目股东投资，随着项目销售回款量的加大，出现较大资金余额时，在股东借款和投资归还完成后，则逐渐归还银行贷款，对资金余额的处理只有一个目的，使项目自始至终资金余额不能过大，达到降低项目财务成本的目的。通过资金计划表测算出来的财务成本，直接进入项目投资成本，在这种情况下，资金计划表中的期末余额，就与项目利润表中的项目利润相等，这也是用来判断投资测算是否正确的重要依据。
3、持有型物业投资收益测算模型
简单来说，持有型物业，是指不进行销售、开发商持有自行经营的物业，其形态主要包括商场、市场、写字间、酒店等。开发持有型物业，是房地产企业发展的一个方向，因此需要建立持有型物业投资收益测算模。持有型物业投资模型建立的整体思路，是将持有型物业分为建设期和经营期，建设期测算其投资成本，方法与销售型物业测算相同；经营期测算期项目收益，也是持有型物业投资收益测算的核心。
持有型物业的经营期评价指标，一般包括销售利润率、投资利润率、投资回收期、现值系数、内部收益率等，我们认为，其核心指标为投资回收期，通过经营期的利润预测和现金流量预测进行测算。
关于经营期的利润：对其收入部份，参照市场类似物业的收入情况。以年度为单位进行测算。如果经营业态复杂，可以分业态对经营收入作进一步明细测算。对其成本费用部份，可以根据同类物业的毛利率和费用比率（不含折旧）进行估算；对折旧费用，按税务认可的方式测算，同时必须考虑物业的更新改造支出带来的折旧。对相关税金部份，按税法规定测进行测算，这里面主要包括房产税、营业税金及附加和企业所得税。
关于经营期现金流量：第一是现金流入测算。持有型物业现金流入有两个部份，一是对持有物业在经营期形成的回款，引入经营期收入额度即可；二是持有型物业在一定期限后的转让收入，直接预估收入金额。第二是关于现金流出。现金流出主要有三个部份，一是建设及更新改造投资，建设投资是指项目达到经营条件的所有投入，更新改造投资是指物业经营一段时间后对部份设备设施的更新、改造支出，如重新装修、设备更换等，根据物业类别和实际经营方案进行测算。二是经营期的成本和费用，引入利润表内的相关数据即可。三是经营期税金，也从利润表中引入。持有型物业的内部收益率、投资回收期、现值系数等指标，即从现金流量表中相关数据计算而来。测算期内的累计现金净流量，即是对应期内的利润扣除残值的差额，这也是验证数据是否计算正确的重要依据。
另外，对持有型物业投入使用后的利息问题，我们认为不直接计入经营期成本，可以视为持有型物业的机会成本并随着经营期的现金净流入的补偿而不断降低直至为零，而通过对比经营期净现金流量现值与机会成本现值的差异情况，结合项目投资回收期，来判断项目可行性。一般来说，只有当累计现金净流量现值大于项目机会成本现值时，项目在经济上才具有可行性。
4、混合型物业投资收益测算模型
从行业情况来看，一个项目全部持有型情形并不多见，往往销售型与销售型物业并存。其测算模型可以看着是前两类物业测算模型的叠加。
对此类混合型物业，在测算过程中要注意一点，就是持有型物业成本不能简单并入销售型物业成本计算项目利润，这样会极大影响项目应纳的企业所得税。在测算结果准确度的判断上也要注意一点，就是项目在建设期满时，项目现金净流量为销售型物业利润与持有型物业成本之差。在确定持有比例上还得注意一点，就是销售型物业利润与持有型物业成本的关系问题，只有当前者大于后者时，项目才能在内部解决现金平衡问题，如果公司资金状况不很宽裕，则需要合理划分持有物业的区域、降低持有物业成本。
5、投资收益测算需要注意三个问题
第一，地下车库资产积压问题。
在房地产开发特别是住宅开发过程中，规划要求必须配置大量车库，而从实际经验来看，除别墅外，其他物业的车库销售十分缓慢且存在大量积压，形成沉没成本。对这部份成本，在进行内部利润测算时要计入其他可售物业之中，避免项目名义上获取利润、实质上只赚取一些不良资产。
第二，面积计算口径及阶段问题。
从面积计算的口径来看，有规划部门计算容积率的口径，有房管部门办理产权口径，有成本部门成本计算口径，还有销售部门的销售口径。从阶段来看，有方案阶段面积，预测阶段面积，有实测阶段面积，每个面积都可能不一样，特别是营销部门和成本部门，对面积的理解可能不尽相同，每个平米的销售单价和单方成本往往并不对应。在投资模型中，应考虑这些影响，最终要统一到售销面积的产权口径上面来，在测算收入时，以可售产权面积为基础测算各类产品形态的单价、面积、收入，在测算成本时，也要对某一区域的总成本换算成可售产权面积计算单方成本，特别是建安成本，可能涉及到赠送地下会所、赠送阁楼、赠送空中院馆等，在成本测算时要引起注意。
第三，项目股权溢价问题。
由于行业发展，房地产开发企业之间的并购现象十分普遍，在土地价格不断上涨的情况下，被收购方在转让股权时往往存在较大的溢价，即收购方将付出比被收购方公司的净资产更多的收购成本，就产生了股权溢价。由于溢价部份无法进项目成本不能抵扣土地增值税和企业所得税，收购方在实质上将付出比购买股权更大的代价，在测算时应充分考虑这一影响因素。对溢价部份只能在税后扣除，扣除溢价后的项目利润，才是最终的项目利润。
，而步入精细化管理的轨道。
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