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雷达卡
2011年以后，海外置业已经成为了高净值家庭的投资组合中重要的一部分。今后几期就聊聊你在购买海外房产时的一些想当然。
买房子干什么，简单说要住，房子就是给人住的。居住是房子的功用，但是这不是房子的唯一功用。
借用一下著名财经评论吴晓波先生的话，“在千年中国，土地其实不是由泥巴构成的，它是一种‘类货币’，是资产阶级逃避政府力量的一个避险工具。”这个道理放在哪里都是对的，尤其对于中国人。
买房子要干什么，简单来说：投资，自住。
那么第一个想当然就来了， 自住房升值了。
自住那就简单了，我一直讲自住房只考虑你的经济实力和喜欢程度，不要太多考虑投资价值，因为自住房不存在投资这个选项。这时很多人站出来了，现 身说法，“我家的房子就升值了。” 我就有见过客户告诉我，她朋友的房子在Mount Waverley，09年买的时候90万，前阵子卖了120万。她理解成朋友的房子赚了30万。好吧，数字上说，是的，但是税还没有付呢，扣完税，扣完这些年的贷款，扣完房子的各种维护费，扣完中介租金最后实际有多少，这个估计要问会计了。
不过设想一下，你只要卖掉自己的房子，那么意味着相同地区相同情况的房子，你用这个价格就绝对买不到了。你要么买更远的，要么你加钱换更大的，要么更远更大的。这点北京上海两地经历过拆迁的客户肯定深有体会。北京拆了你二环的房子，补你五环以外的房子，即便有原址上项目的优先购买权，也很少有真的买回来了，因为补贴你的钱不够，新起来的房子价格都不菲。
还有一种可能你需要现金周转，那估计你要住小房子了。你的房子涨价了，相同区域类似的房子也都不便宜了，所以自住房不能存太多投资的考量，应该是以合适适用为主。
第二个想当然就是，自己买的房都觉得是自己会住的，那可不一定哦。很多中介都会投其所好，让客户有代入感，这个适合买自住房，喜欢就好，但是绝大部分中国客户海外置业其实是投资的。
特别强调，买房子不能移民。
你要来看你的房子，你首先得有个澳洲签证。中介最多的一种说辞就是墨尔本有多好，人类最适宜居住的城市，是的墨尔本很好，但是真的跟买房的客户关系不大，墨尔本市的好只是维持房地产稳定发展的一个因素和你喜不喜欢它关系也不大。
以前认识一个北京来的叔叔，国内有很多房子，来澳洲挑房子，对各个方面都很仔细，足足看了一个月的房子，天天到处去踩点看房，后来俨然是个墨尔本房产专家。房子挑选非常仔细，窗户的朝向，通风，采光，结构，甚至楼梯多少级都做了具体要求。房子买了。结果去年全家移民加拿大，让我帮他卖了。这房子全家一天没住过。
房子，在我的理解，是一个带有居住功能的理财产品，特别是投资房。
最近见了一个客户，说买了房子，自己还租房子，觉得划不来。但是我不理解，你钱天天放在银行也没见涨，房价天天就是在涨。你买了莲花味精的股票，不代表说家里顿顿菜得放味精啊。有趣的是，这位租房的客户，一来就买了一辆卡宴，这可是一套房子的首付啊。
第三个想当然，买了房子就是得升值，投机心理过重，过分崇尚短期回报，在我的职业生涯里，被问到最多的就是这个房子你觉得5年后，10年后能涨到多少？说实话，我不知道。如果我能有未卜先知的能力，我绝对不会浪费在推算某套房子的价格上。你会看到我的名字是下期，下下期，下下下期，以及以后很多期的乐透中奖者。对的，如果我能算得到，我肯定去买彩票，而不是卖房子了。我只能根据过去的市场数据帮你分析多大可能会涨，大致在什么范围，而且这些都是大数据没法单独说哪一个公寓。
一上来就问我回报率的客户，其实他把房子当股票了。房子作为一种理财产品，必然会有部分类似其他的金融产品，比如股票，基金等。但是房子还有个名字叫不动产，那就是说轻易别动。房子交易是有固定周期的，流通性差，不会像股票那样的容易买入卖出。国内那种房价疯涨，上下午就交易完成在国外是很罕见的。如果把房子纯当作股票，很容易成了米缸里的老鼠，掉进去出不来。
买一套房子就要房子升值，而且光指望这一套带来不菲的收益，这个其实很难达到的。房产投资应该是组合拳，有吸收现金流的，有资本净增长的，有风险高的，也有稳健投资的。
其实客户从一开始就要考虑自己实际的经济力，这个地方就要说到budget预算了，10%到底够不够，如何真实了解自己的购买力谈起，让客户如何自我分析能够承担何种房屋产品，且听下回分解。
世界如此喧嚣，真相何其稀少。欢迎大家留言讨论你对海外置业的看法。
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