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雷达卡
来源：投资人公众号（ID：investmentreview）
文 / inPeak
近期关于房地产的调控政策陆陆续续出台了很多，业内人士和一些自媒体都做了一些解读。我觉得很多解读是有一些误区的。其中，很多人都认为租售同权后，会导致城市住房租金暴涨，甚至还有些耸人听闻的说法，说什么房价涨完租金涨，完虐无房阶层。这种语不惊人死不休的态度用在媒体钻营上也无可厚非，但是用于研究市场上确实有点过了。今天我主要想聊一下为什么租售同权后，租金不会暴涨。
自从广州出台“租售同权”的政策后，很多业内专业人士和自媒体都解读出说“将会导致住宅租金暴涨”。其实我自己在与一些朋友交流过程，也发现持有这个观点的人不在少数。他们的理由很简单，就是租售同权会增加租赁市场的需求，会增加租赁用房的价值。咋一看，似乎逻辑上没什么问题。如果租赁用房和自己买房享受的权益差别不大，似乎一定程度上真的会增加租赁需求。
但事实上，对于一个城市来说，住房市场整体来看是相对稳定的，销售市场和租赁市场的供应是此起彼伏的，如果租赁市场的需求增多，那么销售市场需求就减少，销售市场的物业自然而然就会流向租赁市场，流到租赁市场后租赁物业的供给就增加了，它们会在一定时间实现动态平衡。通俗点讲，就是虽然短时间租赁需求会增加，但是租赁物业的供应也同样会增加，供需平衡的市场，价格上涨的逻辑是经济增长和居民收入的增加，而不是供需失衡导致的价格偏差太大。
再说说租赁市场的特征。我始终认为，一线城市的租赁市场是最能反映住房市场真实供需情况和市场价格承受能力的。大家都觉得深圳房子稀缺，供应很少，但是你看到有很多人流落街头，没地方住吗？显然没有，这说明什么？说明市场具有自我调整的功能，多方面的供应在满足整个城市人口的居住需求。租售同权后，也许会有一部分投机客借机调涨租金，但是最终决定租金水平的仍是供需情况。
作为最能反映真实供需的租金一向都没有售价那么具有弹性，为什么？租金更能反映城市住房供需、工资水平、消费能力的平衡。绝大部分租户对于租金价格是很敏感的，因为城市平均工资摆在那里，6000多的月薪，你平均租金能去到多高，怎么涨？
设想一下，你在深圳拿6000的月薪，房租2000，吃饭交通杂七杂八加起来2000，你还可以余下2000；而你在长沙可能是3500的工资，房租1000，吃放交通杂七杂八加起来1000，你可以余下1500.那如果深圳的房租涨了500，你是不是会觉得还不如回老家长沙，如果上涨了1000，你是不是就要考虑撤离了。租金上涨过快必然会动摇新移民在一个城市生活的信心。对于大多租户来说，转换城市的机会成本并不高，你只有真的通过租售同权将那部分人转换为市民，他们才会有可能真的留下来。没有新移民，城市就缺乏了活力，缺乏了活力就缺乏创新，缺乏创新就会慢慢失去产业优势，没有产业优势就会影响经济发展水平和居民收入，最终形成恶性循环。
现在大家基本上都能达成的共识就是房地产价格（售价和租金）的上涨最核心的支撑因素是人口（决定需求数量）和产业（决定需求的质量）。但是现在一个城市想要引入人口有多难，尤其是高素质人口，各大城市都在抢人才；增加平均工资就更难了，这需要城市产业升级来引领。毕竟你刚引入进来的人才，他们是没能力买房的，尤其是目前的北上深，人家刚一进来，租房租金还要暴涨，那你还能吸引到人才留下来吗？真的没多少人留下来，房价和租金还能涨吗？更不用妄图暴涨。但市场往往在短时间是不理性的，总会有些投机者会来搅乱市场。目前国家对房地产销售市场管控的比较严格，以后肯定同样会对租赁市场进行管理，前不久住建部不是传出消息，要让各个城市尽快出台租赁管理办法。深圳也已经出台相关的租赁管理办法和成立租赁管理部门。当然，目前这些仍需要不断完善。但可以看出来的时候，政府不会不管理租赁市场，让你肆意妄为。那些手上握了大把房产的，还加了几十倍杠杆的投机客，不要心存侥幸，以为未来房租上涨起来能够覆盖你的贷款利息。
最后，从投资和资产定价的角度来看，资产价格一旦与租金回报率挂钩，那么就是房地产销售价格下跌的开始。目前一线城市住宅租金回报率大概为2%左右，我们就按照市场无风险回报率4%（显然房地产投资人的要求回报率肯定不止4%）来计算，要满足这个回报水平，要不就是租金上涨一倍，要不就是房价暴跌一半。租金上涨一倍可能吗？肯定不可能，城市经济水平、产业发展阶段和居民的收入都承受不起。房价暴跌一半，可能吗？短时间也不可能，这样会导致银行破产的，会引发金融危机的。所以现在就是限售，以时间换空间，让房价缓慢的、相对的下降；租金也缓慢的、随着居民收入增长而上涨，最终达到动态平衡。总之，如果没有很强的外部环境作用的话，房价、租金及市场要求回报水平将会缓慢达成平衡。这在发达国家已经已经形成较为成熟的模式。
因此，房租不会暴涨，各位租客可以放一万个心了。再有人说租售同权后，房租会暴涨，你就可以问他是不是在开玩笑的？
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