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房企11月来股权交易已超500亿：大单频现 项目转让增多
张敏2017-11-13 来源：21世纪经济报道
近期，有关房企的股权出让信息密集发布。其中既有苏宁和恒大股权合作的200亿大单，也有个别项目不足亿元的股权出让。据粗略统计，进入11月以来，已交易的地产类项目股权金额已经超过500亿。
据21世纪经济报道了解，涉及股权出让的房地产项目，多处于亏损或高负债状态。
中原地产指出，楼市调控政策持续深入，加之融资渠道收紧，导致部分企业的资金状况出现压力。因此，部分企业希望通过股权融资的方式补充资金；另有部分企业，则是希望借此剥离“不良资产”。
大单频出
11月3日，昆百大A发布公告宣布，公司关于发行股份及支付现金购买我爱我家84.44%的股权，及募集配套资金暨关联交易事项，获得了证监会批复。这一交易的价值接近55亿元，我爱我家也将借此登陆资本市场。
11月6日，恒大发布公告称，苏宁控股集团旗下公司南京润恒将向恒大地产战略投资200亿元，并在恒大第三轮增资扩股完成后，持有其4.70%股份。
3天后的11月9日，复星旗下地产业务作价258亿元注入豫园股份，通过向郭广昌控制的浙江复星、复地投资管理等17名对象发行股份，购买其持有的28家公司的全部或部分股权。
这次重组也被看做是复星地产业务曲线回归A股。如果资产注入完成，豫园商城将成为复星集团地产业务的A股上市平台。
这是近期最受关注的三笔房地产股权交易。单是这三笔交易，金额就已超过500亿。
除此之外，项目层面的股权转让信息也越来越多，但多处于已挂牌状态。
11月1日，华侨城集团将北京“新著东方”项目公司剩余51%股权在北交所挂出。这一豪宅项目的前身是华侨城于2015年11月获取的丰台高价地，代价为83亿元。此前的8月，华侨城已经将该项目的49%股权售予泰禾集团。
随后，中交地产也将旗下重庆中交西南置业有限公司29%的股权挂出，并已收到报价。
据21世纪经济报道了解，涉及股权出让的房地产项目，大多处于亏损或高负债状态。财报显示，截至2017年9月30日，“新著东方”项目因未开盘，公司的净资产为负值，营业收入为零。
挂牌信息显示，重庆中交西南置业有限公司虽然已经产生营业收入，但截至今年10月30日，公司净利润仍然为负。且公司的总资产负债率达到95.9%。
首创和住总也在近期将旗下公司的股权进行出让，且根据公开信息，两家标的公司的营业利润均为负值。
目的不一
股权交易信息的增多，与近期市场变化几乎同步。进入四季度以来，全国商品房交易规模继续下滑，热点城市下滑幅度较大。土地交易虽仍然旺盛，但整体溢价率明显下降。
中原地产首席分析师张大伟认为，随着房地产调控的深入，市场成交降温，企业的回款难度加大。加之融资政策一直从紧，使得房企的资金来源受到影响，其中，中小房企受影响较大。
统计局数据显示，今年1-9月份，房地产开发企业到位资金113095亿元，同比增长8.0%，增速连续三个月下调。其中，定金及预收款、个人按揭贷款两项来源的增速比去年同期大幅收窄。
“面对调控下的市场，大部分主流房地产企业开始主动降低负债率，股权融资需求明显增加。”张大伟表示。
北京某房企人士向21世纪经济报道表示，部分小型房企出让项目股权，还有引入合作方，弥补开发能力不足的考虑。一些企业甚至愿意让出项目的大部分股权，放弃操盘权，仅做“财务投资者”。
相应地，大型房企想要继续做大规模，并在一定区域内实现布局，会选择与这类项目合作，尤其是在当地有着深厚资源的小型房企。
值得注意的是，一些公司选择将项目股权全部出让，已经带有明显的“退出”意图。如华侨城集团将北京“新著东方”项目公司剩余51%的股权挂出后，相当于宣布放弃该项目。
首创在对旗下“四川首创远大房地产开发有限公司”的处理中，同样是挂出“100%股权及相关债权”。挂牌信息显示，截至9月30日，该公司的总负债已经超过总资产，公司的所有者权益为-194.89万元。
张大伟认为，随着调控政策的进一步发酵，中小房企融资难度增加，房地产业并购整合的趋势还将加剧。因此，无论是公司战略层面还是项目层面，预计后续股权交易现象还会继续增多。
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