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近几年，随着房地产市场渐渐趋于饱和，国家调控不确定因素的增加，几乎所有的传统房企都在考虑多元化发展，不再单纯靠建房子、卖房子谋取利润。而所有新业务的本质几乎都是利用自身优势，进行产业嫁接，做“地产+产业”，从开发商向运营商转变。而在众多产业嫁接模式中，“地产+休闲农业”模式由于迎合了当下客户群体的需求，市场规模连年攀升，越来越受到房企的关注。
(一) 休闲农业地产亟待解决的问题
虽然农业地产的发展潜力被大部分房地产企业所看好，但由于在国内的发展时间不长，模式也尚不成熟，在实际开发和运营过程中暴露出的一些问题仍然值得注意：
1、开发模式不够透彻
多数开发商还是为了做项目而做项目，实际操作中，将农村建设、农民居住就业、农业现代化与农业地产开发相融合的发展模式重视程度不足，还需要继续探索。
2、开发时序错误
要想拿地最好是先规划产业，把项目周边的人气聚集起来，而现在大部分休闲农业项目在配套设施和农业产业还没有一定基础的条件下就先盲目发展地产，这样不仅很难吸引来客，对土地本身价值的体现也极为不利。
3、核心吸引力不足
休闲农业项目的内容和服务与旅游度假村等传统旅游地产项目应有较大的区别，要紧紧围绕“农业特色”做文章，充分表现当地自然风光优美、纯净的同时，注重人文特色开发，而不是一味追求高档化、现代化。国内多数休闲农业项目在这方面与传统旅游地产的差异化并不明显，没有形成准确的核心竞争力和主题定位，因此较难聚集人气，容易造成地产空置。
4、圈地现象严重
做休闲农业地产不能把“旅游”当成借口和幌子。政府批地是希望企业立足于三农建设，把产业做起来带动区域的发展，而不是借农村城镇化之机，大兴土木，圈地建房，坐等升值后卖房子牟利。而现在很多国内的休闲农业地产项目却是“挂羊头，卖狗肉”，要解决问题的话还是要开发商自身恪守原则的同时，政府加强监管。
(二) 休闲农业地产未来的发展方向
传统的休闲农业地产项目是通过农家乐、农业观光园、古村落和景区四部分和农业地产相结合的，虽然体量在不断增长，但增长率却是逐渐放缓的，这说明在现行模式下规模化并不是永久可持续的，随着产业和人们的需求的不断丰富，未来势必会演变出更加适合当前市场的新模式，那未来休闲农业地产项目可采取的模式还会有哪些新花样呢？
图1 传统休闲农业地产模式
1、高科技民宿
高科技民宿是利用当地丰富的旅游生态资源，结合先进技术，形成具有“智慧”、“生态”属性的现代农业观光园。除科技含量高外，其特点主要是可以在条件局限的乡村、景区快速低成本落地，通过“住”这一核心要素解决来为拥有优质旅游资源但不为人知的贫困村落“雪中送炭”，实现全域旅游资源的开放整合，其最快几天之内就可以实现一村一旅游生态住宿空间的植入，实现1+N的拉动效应。
2、智能养老养生农庄
老龄化的加剧带来的是养老居住需求的爆发。未来将有一批老人，有着人生最高的财富净值、有着独立生活的养老观念，希求高质量的晚年生活。他们的需求正在成为房地产行业新的转型领域。
3、主题农场公园
主题农场公园一般与综合性景区结合，作为其中的一个体验版块。同时主题农场也与文化创意相关联，利用农业文化创意农业休闲住宿、农业特色餐饮、农业文化商品等，通过农场的主题来提升农场的个性化魅力，从而得到差异化发展。
4、高端私人农庄
随着社会经济的高速发展，位于金字塔顶端的高收入群体规模也越来越大，而他们休闲方式也同样更加多样化，与从前以奢华为荣不同，目前回归田园，回归自然反而成为了富豪们休闲的第一选择，因而私人农庄的需求也一直呈现增长的态势。
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来源：睿信地产咨询（ID：acg-RE）
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