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2017年房地产销售创新高 今年投资增速或下调
新浪财经01-19
本报记者 宋兴国 实习生 张玮钊 北京报道
1月18日，国家统计局公布了2017年房地产投资和销售数据。
一方面，影响楼市多年的轮动效应依旧发挥作用。经历了2016年一二线热点城市的火热行情后，2017年楼市在三四线城市的接力带动下，商品房销售面积达到16.9亿平方米，销售额达到13.4万亿元，双双创下历史新高。
另一方面，全国近110个城市与部门（县级以上），发布超过270次以上的调控政策，也未能削弱房企补仓意愿。全年房地产开发投资10.9万亿元，同比增长7%，土地市场仍然“量价齐涨”。
然而，随着中央提出建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，新一轮房改脚步渐近。去杠杆成为政策焦点，土地供应模式迎来重大变化，商品住房不再是住房市场唯一选择，政府将不再是居住用地唯一提供者。一系列重大变化，对房地产行业提出新的要求。
同时，低位企稳的经济运行宏观背景未变，经济增长对房地产开发投资的依赖性仍然较强，核心城市土地供应短缺的矛盾依旧未解，房地产行业发展的外部环境和内生机制尚未有彻底变化。多方因素对冲激荡下，2018年的房地产市场，或存在更多变数。
销售数据创历史新高
2017年，商品房销售额第一次突破13万亿元，商品房销售面积也第一次突破16亿平方米。
据中原地产分析师张大伟测算，从单月数据来看，2017年12月的商品房销售金额和面积分别达到1.8万亿元和2.2亿平方米，也刷新了中国房地产市场的单月销售历史记录。
分地域来看，东部地区的销售数据受到严格调控影响，商品房销售面积71199万平方米，仅比上年增长2.9%，销售额也只增长6.2%，大大落后于其他地区。
在轮动效应影响下，以三四线城市为主的中西部地区，房地产销售十分火爆。统计局数据显示，中西部商品房销售面积分别增长12.8%和10.7%，销售额则分别增长25.9%和21.8%。
对此，多位受访人士均表示，销售数据创造纪录的背后，是全国房地产市场的持续分化。一二线过热城市的行情被调控抑制，部分三四线城市非调控热点城市则在2017年持续高温。
新城控股(34.890,0.10,0.29%)高级总裁欧阳捷也认同这一观点。他表示，从销售面积的构成来看，2017年三四线城市销售面积的全国占比，已经从过去的60%左右上升到接近70%。但随着调控的深入和信贷的全国性收紧，三四线的成交难以持续，2018年三四线城市市场将会迎来降温。
良好的销售情况也拉动了去库存。统计局数据显示，2017年商品房库存去化1.16亿平方米，全年减少16.5%，与2016年初7.39亿平方米的历史高点相比，跌幅超过20.3%。
张大伟表示，当前房地产去库存任务初步完成，一二三四线城市商品房库存去化已十分充分，很多城市去化周期均在12个月以下。（小版注：去化周期以现有每月销售量来计算，具有阶段性特征，一旦销售火爆现象逆转，去化周期这一指标立马上升，故不能简单以此来做论断，不同城市间差别远着呢，还是要看城市发展潜力，经济和人的因素最终起基础作用。）
在2017年底的住房工作会议上，住建部强调，库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。
欧阳捷认为，县城本身去化能力较弱，地方政府的土地财政依赖程度较高，一旦相应措施未能到位，随着去库存带来的行情好转，有可能刺激当地政府大量供地，在未来形成新的库存。（小版注：严重赞同，一边去库存，一边增库存，作？想不想好好过了？）
投资增幅或进一步下调
在销售数据创下历史高峰的同时，房地产开发投资增速与去年基本持平，整体仍大幅度低于2015年以前水平。
2017年，全国房地产开发投资109799亿元，比上年名义增长7.0%。房地产开发企业房屋施工面积781484万平方米，比上年增长3.0%。
投资整体维持中位增长的同时，是土地市场的持续量升价涨。2017年，房地产开发企业土地购置面积25508万平方米，比上年增长15.8%；土地成交价款13643亿元，增长49.4%，增速提高2.4个百分点。
多位业内人士的共同观点是，在经历了2016年的火热市场行情后，开发商处于资金储备雄厚、补库存意愿强烈的阶段。因此，尽管2107年楼市迎来整体调控，但开发商仍保持一定的活跃度，房地产开发投资增幅较之前两年继续扩大。
但各方对房地产开发投资在2018年持消极看法。2017年底，链家研究院发布报告称，由于货币信贷政策的收紧，棚改货币化的支撑力量弱化，房地产企业融资渠道严格受限，融资成本上升等，2018年新房投资增速将进一步下滑。
银行按揭贷款收紧、严控开发贷等货币政策趋紧，已对房地产到位资金产生影响。统计局数据显示，2017年房地产开发企业到位资金156053亿元，比上年增长8.2%。其中，国内贷款25242亿元，增长17.3%；其他资金79770亿元，增长8.6%。值得注意的是，在其他资金中，个人按揭贷款为23906亿元，下降2.0%。
欧阳捷认为，尽管2017年土地供应较2016年有所增加，且有望在2018年保持增加态势，但土地供应结构和商品房开发模式的变化，同样会对房地产投资产生影响。
他表示，随着住房制度改革的深入，正在形成完全产权概念的商品住房供应体系、部分产权的共有产权住房供应体系、零产权的租赁住房供应体系，商品房开发模式开始转变。而集体土地开始进入租赁住房市场，土地入市环节减少，也会改变开发商投资方式。
因此，多家研究机构的2018年展望均预计销售高峰难以维持。易居研究院预测，全国房地产开发投资预计2018年增长4%，全国商品房销售面积预计2018年下跌7%左右。
中国指数研究院则预计，2018年全国房地产市场将呈现“成交回落，价格趋稳，新开工、投资中低速增长”的特点。商品房销售面积受到政策、货币环境的影响，将出现回调，预计全年降幅将达到9.3%-11.3%。供应方面，企业在市场调整时期处于观望态度，补仓意愿不大，拿地投资将有所减少，房地产投资增速将在5.1%-7.1%之间。
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