发帖
雷达卡
小年的粮仓 | 远洋集团：均价两万与商业资本链条
观点地产网 • 2018-01-18
编者按：2017年，中国房地产创造了新的成交纪录，“万亿时代”已走过了一半的路程。进入2018年，行业峰回路转，看淡房地产的“小年”情绪继续蔓延。
2018年3月22-23日，观点地产新媒体主办的2018观点年度论坛将在深圳揭幕，论坛主题已确定为“小年大周期”。
围绕关键词小年、周期，观点地产新媒体旗下研究团队——观点指数观察房企2017年经营策略和业绩表现，重磅推出“小年的粮仓”系列深度原报道，通过分析、研究标杆房企发展情况，他们将如何应对即将到来的“小年”？
观点指数 2017年，各路房企纷纷展开规模追逐，远洋集团在此期间实现了706亿的销售额，并有意在均衡各地域的销售比重；得益于一二线城市高端项目的推货，它的销售均价也达1.96万元/平方米。
相比于往年，远洋集团在2017年明显加快了扩储的步伐，截至6月末已布局25个城市,总土地储备达3000万平方米。而在土储的区域分布中，东北区域的比重逐步降低，其他地区则略有上涨。
此外，远洋资本在物流领域频频出手，将触角延伸至冷链市场；12月份，其管理资产总规模超过600亿元。
而在另一个平台，远洋商业也有所表现，除了杭州乐堤港进入了试运营阶段外，还拟在西安打造长安漫古小镇项目。
700亿销售的平衡
2017年上半年，远洋集团交出了较往年亮眼的成绩单：完成协议销售金额305亿，同比增长48%，其中销售均价增长20%至每平方米18558元，销售面积增长23%至164万平方米。
数据来源：企业年报、观点指数整理
2017年的中期业绩发布会上，远洋集团董事局主席、总裁李明李明表示：“远洋集团2017年的销售目标是600亿元,公司将销售目标提高到700亿元。”而日前远洋集团已宣布，销售额达706亿元，同比增长40%，完成了年度目标。
数据来源：企业年报、观点指数整理
相比于上半年，远洋集团下半年销售有明显发力迹象，完成了401亿的额度。尤其是8-12月，月均合约销售额超过70亿元，高于全年月均销售额58.83亿元。12个月的销售数据显示，远洋集团2月份的销售额仅为37.7亿，但销售均价却最高，达到2.44万元/平方米；相反，当6月份销售额升至84.5亿元时，销售均价反而跌到最低点，为1.51万元/平方米。
总体来看，远洋集团销售均价总体接近2万元/平方米，同比上升9%，这得益于高端项目的推货，并为利润增长提供空间。
另外，远洋集团也有意在均衡各地域销售比重。从上半年来看，环渤海区域的销售额由上年同期的47%下降至36%，为109.8亿元，而珠三角、长三角以及中西部分别占25%、14%和10%，销售额分别为76.25亿元、42.7亿元、30.5亿元。
数据来源：企业年报、观点指数整理
销售业绩的表现，往往会让人联想到财务状况。上半年，远洋集团各项财务指标都有不同程度的增长：实现营业额172.59亿元，同比增长85%；毛利润为38.01亿元，同比增69%；净利润26.68亿元,同比增长84%；核心净利润15.2亿元,同比增长59%。同时，三项费用率已由2016年的9.1%下降至7.1%。
数据来源：企业年报、观点指数整理
2017年上半年，远洋集团毛利率维持在22%，相比于2013年降低了2个百分点，净利率则上升至17%，较2013年提升了近4个百分点。
数据来源：企业年报、观点指数整理
此外，在债务结构中，由于上半年信贷政策收紧，远洋集团提前抓紧机会低成本融资。截至2017年中期，总贷款额已由2016年末的438亿增至557.51亿元。其中，一年期以内到期负债占比为14%,一至二年到期占9.5%，二至五年到期占50%，五年期以上占比为26.5%。远洋集团流动比率没有出现太大的变动，保持在1.71左右；虽然上半年净负债率为62%，较2016年提升了近20个百分点，但持有现金资源234亿元（包括现金、现金等价物，以及受限制银行存款），尚未使用的授信额度约1466.5亿元。
数据来源：企业年报、观点指数整理
2017年,远洋集团融资动作一直持续，不仅发行了共计40亿元的2017年度第一期中期票据；还发行了6亿美元境外次级永续债券,票面利率为4.9%。在融资成本方面,远洋2017年上半年较2016年下降31个基点至5.07%。2013年以来,远洋融资成本下降了2个百分点,这意味着每年将节省数亿元的资金成本支出。
数据来源：企业年报、观点指数整理
凭借着债务结构的优化、盈利能力以及企业资信的的提升，远洋集团在境内外的评级中也得到了一些肯定。此前，惠誉、穆迪两大国际评级机构分别发布了对远洋地产公司主体“BBB”、“Baa3”的投资级评级结果,并给予了“稳定”的未来展望。
此外,远洋发行的熊猫中票,经中诚信国际信用评级有限责任公司综合评定,债项信用评级为AAA；主体信用级别为AAA。
加速拿地为补仓
规模增长离不开土储内在支撑。面对2018的房地产“小年”，远洋集团开始“高筑墙、广积粮”。相较于往年在获取土地的不温不火，2017年明显加快了拿地扩储的节奏。
据观点指数查阅，2016年全年，远洋集团总共斩获了17幅土地和2个成熟项目，累计增加权益土地储备145万平方米；而在2017年上半年，已经购入了29幅土地和7个成熟项目，新增土储资源共1039万平方米,累计增加权益土地储备418万平方米，并首次进入石家庄、苏州、合肥、长沙等城市。
截至6月末，远洋集团已布局25个城市,总土地储备增至3003万平方米；拥有的权益土地储备面积也从去年底的1375万平方米增加至1700万平方米，改变了自2013年以来逐年下降的趋势；区域则仍以一二线城市为主。
数据来源：企业年报、观点指数整理
资料显示，远洋集团布局的4大区域（京津冀、东北、华中、华南）中，京津冀所占的土储比重仍然最大，其次是华南和华中，而东北区域的土储比例则逐渐下降，从2013年的40%降为2017年中期的14%。可见，东北区域已不是远洋的布局重点。
数据来源：企业年报、观点指数整理
截至上半年，远洋集团在京津冀地区拥有项目39个；华南地区拥有项目29个；华中地区、东北地区分别拥有28个和11个。相比于去年年底，上半年华中地区的项目增加数量最多，为11个。此外，在旧改市场，继年初联合保利、龙湖、京投、首开以63.3亿元的价格夺取门头沟潭柘寺地块后，远洋4月份又以底价150亿元获得武汉归元寺地块。同时，还于深圳发力，获取了4个旧改项目，并锁定其他6个旧改项目，总土地储备超过498万平方米。
旧改项目虽然开发周期长、回报慢，但项目获取的成本较低。李明曾表示：“我认为合理的土地价格是我们的投资标准，在2017年市场比较热的情况下依然要坚持，宁可错过机会，也不能买过高的价格。”
于2017年6月30日，按可售总楼面面积算，远洋集团土地储备的每平方米平均土地成本约为6100元，相比于2016年的6000元成本额略有上升。
下半年，远洋仍然马不停蹄。8月，李明在中期业绩发布会上透露，彼时已在18个城市获得44个项目，总面积已达1260万平方米。
此后，远洋又在上海、重庆、北京、成都等城市相继落子，并于10月23日首入太原拿地。12月中旬，远洋还收购了青岛兴正元房地产，获得了胶州三宗宅地，总面积13.53万平方米。
商业与资本链条
2017年上半年，远洋集团独立开发的商业综合体项目“杭州乐堤港”进入了试运营阶段。
远洋方面曾表示：“作为集团第四步发展战略的重要一元，远洋商业是重要战略主业。”近年来，远洋地产近年来在北京、杭州、成都、上海等地开发较多商业项目，自持比重也相对较大。
数据来源：企业年报、观点指数整理
事实上，远洋集团早已有计划布局商业领域中的“奥莱”，在2016年11月以15亿港元认购首创钜大增发股份成为第二大股东的同时，就计划进入奥特莱斯领域。此后经过一番蓄力，2017年4月份，远洋启动了与王府井集团合作的长春远洋·王府井赛特奥莱项目。
在合作领域，随着“北京颐堤港”与成都太古里两个项目面世，“太古里模式”总会在不经意间被提及。12月落地西安的远洋长安里，就被认为是“太古里模式”的复制——该项目为远洋将在西安打造长安漫古小镇项目中的文商部分。
写字楼方面，远洋集团加强了与WeWork的合作，继此前于上海、北京在远洋自有的上海东海中心、北京远洋国际中心、北京远洋光华国际中心写字楼中推出三个项目后，2017年12月6日，远洋又携手WeWork与北京大栅栏永兴置业有限公司举行签约仪式，WeWork正式进驻北京坊。
为了进一步扩大商业地产规模，远洋集团还通过境外股权交易的方式收购中银资产包项目，包含中银旗下的6个商业地产项目，分别是北京硅谷亮城4号楼、北京钻石大厦、上海大宁商业广场、上海海兴广场、成都华敏翰尊大厦、沈阳百利保大厦。上述项目总建筑面积约20万平方米，囊括写字楼、商场，还有少量公寓。
截至2017上半年，远洋集团已投入的商业地产资源约112.5万平方米，写字楼占比45%，商业以及车位占比55%。另外，现有项目中待开发及运营的商业地产资源将于2018至2020年分阶段投入营运，包括北京核心商务区写字楼、北京通州区购物中心及其他商业综合体项目等，2022年权益租金收入可提升至40亿元。
数据来源：企业年报、观点指数整理
近几年，远洋集团来自物业投资的营业额逐步上升，2016年达8.86亿元，2017上半年为4.73亿元。于2017年6月末，远洋合共持有18个经营中投资物业、一些中小型写字楼单位、社区型商业街和车位作出租用途。此外，远洋来自物业管理服务的营业额为4.52亿元；截至上半年，远洋的物业管理规模超过3000万平方米。
而在另一个平台，远洋资本的资产管理规模上半年达500亿元,净利润3.4亿元。
2017年，远洋资本在物流领域频频出手。早在1月份，远洋资本就宣布将投入2亿元，成为九曳供应链B轮融资的唯一投资人；11月，远洋资本对郑明现代物流4亿元的战略投资交割完成。这是继认购中国物流资产股份后，远洋在物流领域的两次加码行动。
值得注意的是，九曳供应链是一家主要服务生鲜电商的冷链物流企业，上海郑明现代物流则是一家B2B冷链物流企业。这表明远洋已朝细分市场布局，抢滩物流中的冷链领域。
除投资上述三家公司之外，远洋资本还成立了两只物流产业基金：山东远洋盛赋供应链及物流产业基金、郑明冷链物流地产基金。
12月，远洋资本接受观点地产新媒体采访时表示，其管理资产总规模已超过600亿元。近期，远洋资本于完成了对北京美中宜和医疗管理有限公司数亿元的入股，这表明远洋在加大大健康领域的布局。
原报道 | 用事实说话，用客观、深入的态度记录和报道；洞察全局，综合分析，运用材料与数据，呈现事物原有的面貌。
撰文：曾树佳
审校：徐耀辉
致信编辑 [url=]打印[/url]
相关话题讨论
来自 心静如水，释怀无声 的提问： 远洋商业除了杭州乐堤港进入了试运营阶段外，哪里还有布局？
来自 冰纯嘉士伯 的提问： 现在的企业都讲求多元化发展，远洋都发展了哪些业务，养老好像是做得比较成熟的，2017年成效怎么样？ @orange：住宅、物流、商业之外，12月26日，远洋集团宣布，旗下物业平台远洋亿家物业服务股份有限公司成功收购青岛联泰物业服务有限公司80%股权，宣布首次进入医院业态服务领域。这也是继养老地产后，远洋在医疗板块的再次布局。此外，远洋旗下高端医疗品牌海医汇也在进入越来越多的远洋社区.
来自 orange 的提问： 远洋18年能成为千亿企业吗？ @Chowlin：在那么多企业发力，对比2016年业绩都能几乎翻倍的情况下，2017年远洋的销售业绩也已经达到了700亿以上，所以远洋在2018年破千亿是很大概率的事情，成为千亿企业也就职指日可待。
@冰纯嘉士伯：远洋在中报会上提出2018年要做到1000亿后，并在千亿目标的鞭策下，也开始在住宅、物流、商业等领域多点发力，还是很有机会的。
京公网安备 11010802022788号
