“房价与地价关系”观点汇总

房价与地价的国际经验

2006年11月29日 中国宏观经济信息网

在市场充分发育(完全自由竞争)的条件下，房价决定地价。这是因为：对土地的需求是一种派生需求(Deriveddemand)，也就是说，需求土地是为了通过土地上的载体(主要是建筑物，特别是在城市)来满足人类的需要；土地供给是价格非弹性的，也就是说土地的供给不因土地价格的变化而增加；土地作为生产要素，其价格增长对终极产品——房屋——价格的影响是不确定的。如果土地价格的上升能够通过房地产业的技术革新和要素替代内部化，土地价格的上升对房价的影响不会显著。

　　上述理论分析的结论得到了实证分析的佐证。国际上实行严格的土地供给的国家有韩国、泰国和哥伦比亚等。首尔实行严格的土地功能分区、绿化带和土地重划，这些刚性的政策措施严格地限制了土地——资本之间的替换，使得城市发展的密度不能根据土地价格加以调整。结果，土地供给和开发限制成为首尔房价飙升的重要原因之一。首尔的土地价格在1974—1989年间以年均24.2%的速度增长，被认为是同期房价暴涨的“罪魁祸首”之一。

　　相反，泰国曼谷和哥伦比亚的波格达的土地控制并没有产生像首尔一样的后果。波格达的城市绿地政策限制土地供给，但其对价格的影响有限，20世纪80年代的土地价格增长率仅为4—6%。这是因为建筑和规划的灵活性允许城市建筑密度根据土地价格加以调整，更高楼层和更高密度的建筑出现在高价格的地块上。利用1984和1989两年的数据，实证研究表明波格达市土地——资本之间的替代弹性系数为0.69，也就是说，土地价格上升10%，资本投入与土地投入之间的比率上升6.9%，即容积率上升6.9%。这清楚地揭示波格达市土地市场的控制和土地价格的上升对房价的影响非常有限。同样，泰国曼谷的地价1988—1990年上升的速度为年平均21%。由于开发商能够建造更高和更密的楼，曼谷地价对房价的影响并不显著。这三个城市发展的经验表明，如果开发商能够根据土地价格调整城市发展(建筑)密度和高度，土地价格上升的影响就不会对房价产生过重的影响，也就是说，开发商通过调整住房生产方式至少部分地消化地价上升，而不是全部地转嫁给业主。

　　佛罗里达州海岸地带的房价过去几年也是一路飙升，当人们认为房价不能再涨时，价格在短短的2—3年内又翻了一倍。大多数人看到的只是过去几年的房价暴涨，可能并不了解房地产市场的历史全貌和最终的结果。调整通货膨胀后佛罗里达州的房价在20世纪的最后一个25年(1975—2000)里基本没有变化。大华府地区的马里兰州的房价变化也表现出同样的模式。在美国，超过100年以上的木质单体住宅并不罕见。

　　日本东京房价的变化很令人深思。自上世纪的50年代至80年代后期，除了1975年外，东京的房价没有下跌过，然后就是17年的持续下跌。可见，认为房价持续上升既没有理论根据，又缺少实证支持。如同中国的股市，刚上市之初股市价格一直上涨，在经历其暴跌之前，大多数人都怀着股价持续上升的希望。上世纪90年代股市崩溃之后，已经没有多少股民还会认为股价持续上升。中国房价不经历一次泡沫的破裂，就会有人不断地写文章来论证，中国的房价会因城市化和经济发展而持续上涨。（中国财经报）

上海地价过高的连环影响



最近，张五常先生一篇迪士尼不适合在上海建造的文章——“米奇老鼠不懂神州”——搞得上海上下紧张了半天。迪士尼不搞在上海，制造业再往外迁，大家说上海今后还能搞出点啥花头呢？于是，很多人就发挥着各自的丰富想象，想方设法让迪士尼赶快落户上海。我的意见是，与其想着法子让迪士尼赶快落户上海，还不如趁着张教授的这番话，好好想想到底是什么导致并加剧了张教授所说的迪士尼不适合落户上海？
大家知道，土地是工业生产赖以发生的第一个自然条件。一般认为，工业生产是土地非密集型的产业，而农业才是土地密集型的产业。所以，土地地价对于农业生产是个重要的因素，但对工业生产却不是个重要的因素。这是经济学的一般常识，包括马歇尔、韦伯等都如是说。可值得注意的是，当土地是竞争性供给的时候，经济学家的这个说法基本上是对的，因为企业和居民双双“用脚投票”的结果，就会降低级差地租、地理区位对经济发展的不均衡影响。但在国内，情形却没有这么简单。
首先，上海的土地不像很多市场经济国家那样是竞争性供给的，而在很大程度上是由政府垄断供应的。加上土地从地方政府手中出来之后的二级交易市场也是竞争不充分的，所以土地的初级市场垄断加上二级市场的竞争不充分，就造成了土地的高价格。再加上上海地区的区位优势，就会更大幅度地抬高上海的土地价格，于是土地的价格相对于工业生产的需要来说很可能就会出现过高现象。
在这种情况下，土地便成了在上海经营的企业不得不考虑的一个重要经济问题。当经济向好的时候，这种过高的土地价格可能并没有什么重要的结果，因为高速的经济增长，高速的业务扩张会使得地价和地租的高成本转嫁给消费者，从而暂时掩盖企业面临的高额地价和地租问题，但当经济不景气时，问题就凸显出现了。一是消费者的预期恶化，市场的需求会畏缩，房地产作为需求弹性远大于一的商品，它的销量就会大幅度萎缩；二是，受危机的打击，消费者的购买力下降，对价格的敏感度会突然上升，由此，房地产商向市场、向消费者转嫁地价和地租的难度就会大大增加；于是，高额地价和地租就变成了经济危机的帮凶。金融危机以来，一些跨国企业以合并工厂、或搬迁到外地、或优化组合等形式离开上海，就昭示了上海所面临的这一基本现实。
其次，土地价格的过高不光影响企业的生产成本，而且还会带来另一个非常普遍而严重的问题，那就是上海房价的过高。一般而言，当土地是相对竞争性供给的时候，土地价格约占房价的10-20%。但在土地市场是不完全竞争的条件下，情形就会变化。一是，土地的价格会因为供给垄断而抬升，二是房地产市场也会由于土地市场的不完全竞争而变成不完全竞争的市场，因为谁能拿来地，谁拿不来地就成为房地产商生意好坏的重要因素。退一步讲，即使这时候的二级土地市场是竞争的，但由于土地的稀缺，需求的超额，中国人善用关系的贿赂或者幕后交易现象就会出现。于是，土地市场的非竞争性＋房地产市场的不完全竞争性，就助长了上海不断攀升的房价。
再次，房价的过高又会产生一个非常重要的次生影响，那就是那些工作和生活在上海的人的生活成本会过高。一般而言，发达国家一套房子的价格，约为职工平均年工资的3－7倍，比如，芝加哥的3居室的房价约为15－30万美元，而一个大学副教授的工资约为7万美金左右，所以，那里大学副教授2－4年就可以买一套三居室的房子了。香港一套中等档次的三居室房价约为300万港币，一个大学普通副教授的月收入约为十万多一点，也就是说，这个大学副教授2年半-三年就可以购买这样一套房子了。可上海一套中等质量、中等区位的三居室价格将在100-120万左右，而上海一个公立大学副教授的年工资只有5-6万，按照这个水平计算，他要购买到这套房子的必要时间将为20年左右。普通老百姓要是买这样的房子，其必要劳动时间将不会比副教授低多少，而是高多少。
最后，生活成本过高，又是一个重大的经济和社会问题，并会带来这样几个方面的次生影响：
第一是那些工作于上海的人的行为会出现短期化和庸俗化。比如，老板让员工干一个事情，员工虽然嘴里不一定明说“你给我多少钱？”，但心理一定会想这个问题——“你让我干这些事情，能给我多少钱的收入”？“按照这个标准，我多少年能买到一套房子”？如果员工感觉这个的工资较高，比较符合自己的期望，可能就会继续干下去；反之，如果他感觉收入不高，且增长缓慢，还没有什么好的预期的话，他就会选择离企业而去，这就带来了这样一个结果，即上海的企业人员不稳定，业务发展模式也就会短期化。
这种不稳定的人事关系，业务发展的短期化，又会带来另外一个严重的后果，那就是，很多企业不注重培训，不进行长期规划，而只管员工是不是现在就能有用，于是从其他企业挖人就成为很多企业的理性选择。这样的做法，影响更加恶劣。大家都不愿意培训、培养自己的人才，而宁肯从别人哪里挖墙角。于是，人和人之间的诚信、人和人之间的关系、企业和企业之间的关系就变得更加多变、捉摸不定和相互冲突。这样，人们相互之间的猜疑、勾心斗角、明争暗斗，企业同行之间的相互以邻为壑、落井下石、恶性竞争就会多起来。这对于那些在上海经营和从事业务的企业而言就会形成另外一种十分隐性的成本与负担。
第二，既然大家的行为都出现了短期化和庸俗化，那么各个单位的制度和规章也会出现短期化、庸俗化、功利化。比如，单位的员工要出国短期进修，单位就要签订与员工的合同，这个合同就会出现非常短视化的措施，比如交纳多少押金，寻找几位担保，否则就不盖章。还有，那些从事工业生产的企业要选送人员去国外进行技术培训。技术上的要求是6个月为宜，现在干脆就弄三个月算了。本来需要一年的，现在就弄6个月算了。更有甚者，很多单位干脆就不选送人去国外进修、培训，于是直接从其他企业挖人也就是成了自己的理性选择。
第三，虽然这样的短期化行为从短期看也许是合理的，但从企业的长期层面看，就会造成产品质量的低级化，技术、质量控制的不稳定，研究和开发的投资的减少，品牌投资的减少，教育和培训机会的减少，相互之间挖墙脚等恶劣行径的大范围蔓延。
从经济宏观层面看，其结果就是整个地区产品质量的低端化，产业结构的难以升级，大学教育质量的低俗化，企业管理的功利化、短期化，研究和开发的低端化和短期化。而这些地区产品出口到国外，也会造成整个国家形象的受损。
记得一次开会的时候，一个国际企业的老板让我介绍上海生源给他，他说他不愿意雇佣外地生源，而应肯选择上海生源，我好奇地问他原因？他说，非上海生源在上海没有房子，所以，他们离职率高、短期化行为严重，上海生源这样做的可能要小一些。从表面上看，这个老总的想法可能有碍观瞻，有人缘、地域歧视甚至统计歧视的嫌疑，但他背后的意思可能是说，上海过高的地价乃是造成这种现象的罪魁祸首。不知道，本文描述的地价过高的连环影响之经济学能否给这位老总的问题以圆满的解答？

房价如何决定？---易宪容的浅薄“理论”

房价如何决定？---易宪容的浅薄“理论”
【易宪容根据他所认为的经济学理论，认为房价只由需求拉动决定，而不能由包括地价在内的成本因素决定。因此，是开发商对将来房价的预期，来决定地价，而不是相反。我们自然会产生疑问：开发商是如何预期将来的房价的？他的预期是不是要通过一系列计算？比如他会通过计算地价、税费等等因素，来判断将来的房价结构怎样，及房价的多少？并且在房价中给自己留下一笔丰厚的超额利润，然后才合计出将来的预期房价？在此易宪容的浅薄之处表现在对开发商预期房价的结构性没有认识。另外一个浅薄之处是单纯认为需求决定房价，而没有看到成本对房价的最终决定作用。同样根据经济学理论，如果价格高于成本太多，则就会产生很大的超额利润，因此会吸引资金与资源向相关行业流动，以瓜分这笔利润，直到将超额利润瓜分完毕。因此，在资源自由流动的情况下，价格最终是由成本决定的，这在经济学上就是著名的“均衡”，也是马克思劳动价值论的思想体现。 易宪容竟然不知道“均衡”这个经济学核心理念的存在，可见他的平庸浅薄。如果房价长期高于其成本，那么相关资源的流动必定不是充分自由的，即房地产市场受到或明或暗的过高市场门槛的阻碍，从而使价格高于成本的现象得以长期存在。而这就是人们通常所见到的市场垄断现象，因此对此并不陌生。另外，在房地产市场相当萧条的情况下，以前过高的房价仍然没有太大的下降，这说明什么？说明房价并没有太大的下降空间，说明价格已经逼近了成本。而造成价格在比较高的情况下仍然逼近成本，说明成本因素确实比较高，而构成成本的因素，土地价格及与政府利益有关的各种税费，是比较大的。由此可知，一方面降低土地价格及各种税费，另一方面打破垄断，促进资源的自由流动，就会使房价下降到一个比较合理的水平上。---黄焕金】

房价过高与地方政府收取土地出让金无关
易宪容
    在两会上，全国工商联提出，房价这样高，国内居民购买不起，最大的原因是地方政府收取的土地出让金过高以及收取的房地产相关税费过高，从而导致了过高的房价。因此，政府不调整房地产过高的土地出让金及相应税费，房地产市场的价格要跌下来是不可能的。该提案一上会讨论，立即引起大会及各媒体广泛的注意。有人认为，这是2004年房地产泡沫争论的继续。

    我们房地产的税费过高，是不争的事实。房地产税费收取过高要调整也是必然。但由于房地产刚发展10年，房地产税制方面存在不少问题需要改进。

    认为房价是由于地方政府土地出让金过高而导致房价过高，本文是不敢苟同的。其实，对于房价过高的问题，尽管原因很复杂，但无论从经济学的学理上来看，还是从日常生活经验来看，谁都知道主要原因何在，也知道住房的价格到底是如何决定的。

    从经济学的理论来看，房价并不是由土地的价格决定，而土地的价格是由房价来决定的。特别是在中国，这种情况更是明显。因为，在土地交易没有市场化之前，土地的交易往往是在台下进行，其土地如何定价，定价多少完全是非市场的因素。试想，在这种情况下，其收益率是无法用经济学理论来计算的，因此，以这种方法转让交易出去的土地往往会与市场的价格相差很远，从中非市场化因素过大。

    至于土地交易市场化之后，在土地拍卖过程中，土地的价格到底是多少，就在于房地产开发商对所拍卖之土地建筑住房价格的预期。

    如果房地产开发商预期到该土地建筑住房某种格有市场，房地产开发商就会根据这种预期对拍卖土地出价。如果土地出价的成本远远超过土地开发后住房收益的预期，那么房地产开发商是不会出价拍卖该土地的。

    但是，房地产是一个高风险的行业，房地产开发商对建筑住房价格的预期只能建立在购买土地当时的分析上，一旦市场变化，市场实际的情况可能与预期价格相差很远，从而显示出土地成本过高的压力或风险。这是房地产开发商必须承担的风险。而不能够因为市场的变化所产生的风险说是土地交易价格过高。因为，房地产处于上升期，房地产高收益是十分明显的，但是当房地产处于下降的通道时，房价的调整可能使得土地出让金在总成本比重上升，自然会显示出土地出让金的负担沉重的问题。而这些风险是房地产开发商要承担的东西。因此，土地价格是由房价来决定的，而不是相反。反之，如果住房价格是由土地成本来决定，那么早几年中国住房是由成本来定价，中国房价能够快速飚升吗？

张贵峰：“地价占房价23%”，之外的77%呢？
房价, 地价, 张贵

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2009年06月25日 11:08 来源： 东方早报

6月23日，国土部发布数据称地价只占了房价的一小部分，全国平均比例约为23％。国土部副部长鹿心社说中国的地价房价比，低于欧美及亚洲近邻。他还表示，地价是影响房价的重要因素之一，但不是决定因素，决定房价的根本因素是供求关系。（6月24日《东方早报》）
　　首先，拿中国地价房价比与欧美及亚洲近邻相比，证明前者“不高”，笔者以为未必恰当。众所周知，欧美国家的土地价格购买的是完全永久的土地所有权，而在我们这里，购买的只是土地使用权，并且是最高只有70年期限的使用权——一个是永久的土地所有权，一个是70年的土地使用权，二者岂能简单类比价格？70年的土地使用权，便需要拿23％的房价购买，难道还不够高，嫌少么？
　　更重要的是，地价其实只是房价中“流向政府”的一部分——除此之外，还有各种名目繁多的税费和“公关费”。关于税费，依据此前全国政协委员的调查，“仅房地产开发环节征收的各类税费高达100多项，其成本加起来占到房价的1/3以上”（3月23日《南方都市报》），而其中，单单“费”这一部分，便“多达50余项，涉及25个部门，总计占房价的15％～20％”。至于这些“费”中许多的巧立名目、不合理性，更是众所皆知，如“所谓蓝图审查费，就是房地产商设计的图纸，要拿到相关政府部门去做一个审核，看一看而已，可就是这个看一看，就要收开发商几十万，甚至上百万元钱”。（2008年3月11日《新文化报》）
　　至于“公关费”，据2006年10月11日的《新华每日电讯》报道，将工程造价的5％至10％列入“公关费”预算用于行贿，早已是建筑行业的一项普遍性潜规则。这虽然是江西一地的情况，但我们怎么敢担保别的地方就不是这样呢？这一由权力导致的腐败成本，对于抬高房价的巨大“贡献”无疑又是不争的事实。
　　因此，说地价只占房价23％，只能证明政府拿走的的确“少”。但作为消费者，而且消费着“房产”这种特殊消费品，在面临政府深度介入的一个市场，我们有权利要求知道其他77％是怎样的构成。当然，这不单需要国土部门的配合，还应包括比如税务部门、与房产有关的几十个收费部门，甚至还包括查处贪腐的纪检监察部门的密切配合。
　　但如此一来，调查房价构成的举动变成了一场政府各部门的总动员，相信能够坦然公布“构成”的部门一定不在少数，但那些在“构成”中经不起公众质疑的部门是否愿意配合调查呢？或者即使接受调查，出现弄虚作假怎么办呢？开发商是否愿意提供灰色开支呢？如此一想，笔者不得不悲观地认为，房价构成的调查应该是一个无解的谜。
　　湖北沙洋 张贵峰

２００９年中国的房价太高，其深层次的原因是政府的土地供应行政制度、垄断
性的卖地体制、对开发商囤地涨价谋利行为打击不力、地方政府的房地产财政和房屋
的持有成本很低，是这些体制问题的一次集中暴发。

　　近几年，特别是２００９年中国的房价为什么这样高，舆论上大部分人都指责房
地产开发商，包括一些经济学家批评房地产商谋取暴利，我个人认为这是有偏颇的。
中国高房价的形成，主要原因是供给相对小和需求相对大，这与对住宅建设用地供应
的行政和计划控制，土地供给市场的政府寡头垄断，地方政府将几十年土地收益一次
性收支的房地产财政，以及对住宅不征收房产税有着密切的因果关系。

　　由于土地偏重于保证粮食安全，对城市化所用的土地进行了严格的行政限制，对
于城市建设，特别是住宅用地的供给与城市化进程中城市和城镇人口增长的需要不相
适应，使住房价格存在着土地供给过少导致的上涨压力。住宅用地供给小于需求，势
必推动地价上升，而地价上升和住宅供给量不足，两个因素又推动房价快速上涨。

　　中国土地的供给市场，除了政府行政限制土地的供应量外，另一特征就是政府寡
头垄断。即政府一家寡头垄断性出让供应土地，许多房地产商和其他用地商较为充分
竞争性需求和购买土地。地价形成机制为：需求竞争者出最高价者为中标，一般也即
成交价，而对于政府定的最高价土地没有其他的土地供应者与其竞争，没有使地价有
下行的其他土地供给者的竞争压力。政府一家寡头垄断型卖地和多个竞争者买地的土
地市场格局，是除了土地供应小于土地需求外，推动房地产价格持续上升的最重要原
因。需要指出的是，如果土地供应是一个竞争性的市场，土地和房屋的供求缺口不大
，基本平衡，房地产商不可能获得需求远大于供给和垄断土地房屋的暴利。房地产商
的利润就会平均化，回归于合理的范围。许多地方政府除了垄断供地外，还搞土地储
备，政府将土地低价从农民手中征用后，囤积起来，将房价炒高后，或者在房价高位
时抛出，政府囤积谋取高价。

　　当然，开发商拿地后的二次囤积和垄断，也是导致土地供应紧张和房价上涨的重
要原因。据国土资源部门的数据显示，２００６年到２００８年，全国至少有３．３
亿平方米，近５０万亩已购置土地尚未被开发，处于囤积状态。其中有的房地产开发
商从政府拿地后形成资源垄断，而自己并不开发，等地价上涨后，再倒卖给其他用地
商；有的买后不开发，使市场房屋供应不足而涨价，等地价和房价高涨后再进行开发
，赚取更多的利润。但是，从中央到地方政府打击囤积土地行为的力度看，年年都很
软弱，多为走过场，纵容开发商，包括国企在内的囤地行为越来越盛。这也是导致房
价不断上升的一个重要原因。对此，下半年国务院和国土资源部开始了整治，９月上
旬，国务院最新发布了《关于集约用地的通知》，对开发商囤地行为再出严厉措施，
除重申要严格执行土地闲置两年无偿收回的政策外，又规定，对于土地闲置满一年不
满两年的，开发商需按出让或划拨土地价款的２０％交纳土地闲置费；另外，国土资
源部将对闲置土地征缴增值地价。但是，需要指出的是，由于能够买地囤积的房地产
商大多都有很深的背景，以往多次清理未开发两年以上闲置土地，都不了了之，这次
国务院和国土资源部的措施能否能在地方贯彻，还是一个疑问。

　　可以得出结论，２００９年中国的房价太高，其深层次的原因是政府的土地供应
行政制度、垄断性的卖地体制、对开发商囤地涨价谋利行为打击不力、地方政府的房
地产财政和房屋的持有成本很低，是这些体制问题的一次集中暴发。

　　中国的房地产经济形势，由于其内在的涨价机理，宏观调控总是处于＂一放就热
，价格暴涨，一控就冷，陷入低迷＂的恶性循环之中。因此，２０１０年的房地产走
势，处于两难境地，对于房地产，国家促进也不是，不促进也不是。房地产的宏观调
控，与土地、财税等体制的改革互动，理顺有关的房地产体制，才能从机制上使房地
产经济健康和稳定运行。

陈宝存：多重因素决定明年房价依旧上行

（约稿）

       截至9月25日，北京今年商品房和二手房成交总和已经超过30万套大关，比去年全年翻了一番。虽然京城楼市的“金九银十”以平淡开局，但今年从3月以来的楼市成交风暴依然让所有人惊讶。特别是二手房，成交量已经达到179384套，同比去年全年数据涨幅达150.89%。2007年曾是北京楼市价格上涨最迅猛的一年，而这一纪录也同时在今年被打破。据统计，8月全月商品房开盘项目均价已达16200元/平方米，比年初上涨了60.6%。
      中国城乡建设经济研究所所长陈淮11月1日在第67次中国改革国际论坛上作题为“中国住房目标和市场化”讲演时称，再过10年中国将有三分之二的家庭住进新房。中国2008年末城镇居民总人口6.07亿人，城镇家庭2亿左右，1999年至2008年的10年间，中国建了80多亿平方米的商品住房，7000万个家庭买了新房。占全国家庭的百分之三十至三十五。未来10年中国有望至少建7000—8000万套新房，将有三分之二的家庭住进新房。两项相加新房量将达1.5亿。陈淮称，到去年末，中国城镇实有住房总量124亿平方米，户均住房60平方米，仅达到经济适用房的水平，属于“初步脱困”。从全面小康社会来说，老百姓户均住房应在90平方米。此数据意味着若从此农民不再迁往城市，中国还得增加百分之五十的房子。
       这就是所谓的刚性需求。短期内不可能下行的刚性需求将因为土地收储越来越艰难，房价也将一直是上行的局面。

2010年仍将迎来房价上行高潮。其中最根源的因素是供需之间的不平衡。而且目前为止我们看到的是10年可上市的商品房，土地来源基本是07年至09年的已出让土地，除了08年出让土地是天价以外，07、09年度土地出让高潮年度的地价一直持续天价，而08年的土地成交不具备代表性。
       那么，10年度我们可以看到下列因素决定了房价上行的不可改变。当然，销量与09年相比也许会有一定程度的下降。但是，这并不影响房价上行。
       第一：经过本年度前十个月的释放，本年度有效需求释放水平很高。原因也是08年销量挤入09年所致。
       第二：本年度6月份之前的销售回暖是被争议的，房企的开工复工和投资在这个时点之前一直被信心所抑制，也表现在房企投资10月份数字较08年同期相比仍旧下降。
       第三：自五月份开始的土地频频天价和上半年的楼市成交数据稳定了房企的投资信心，也促使众多房企加入到开工复工和购地的浪潮当中。
       第四：由于08年土地出让低迷，低点拿地的企业很少，这样市场上的所谓天价地在07至09年三个年度是主流，那么自10年始连续三年的入市项目成本压力过高，入市的条件是房价的继续走高。
       第五：国土部严厉整饬土地市场的行为虽高调，但是作用不会明显，也不是解决问题的方式，没有利润支持的出让土地不会达到入市的条件，房企即使因为压力而加快开工，但是达到销售条件的时间节点是可以控制的。具体表现是预售制条件下，上市量是可控的，这样的形势在08年度表现的最为突出。所以不存在房企因为资金链问题而大幅倾销的局面。
       第六：土地出让仍然处在最低点，而且地价频频天价，土地出让总额的上升，并没有导致土地出让面积的同比增长。也就是明年的土地上市量依旧不乐观。
       第七：土地供应计划完成程度不尽人意，基本延续了前述四年的供应形势，供求失衡越来越严重。列举数字如下：从各大城市2009年1-8月份实际完成的住宅用地供应量来看,六成以上城市住宅用地供地完成率不足50%。其中：上海下半年预计可供应住宅用地约120幅,1196万平方米,接近上半年的3倍,但截止到8月份,上海住宅用地供地完成率仅有35%；北京1-8月住宅用地实际供地面积453.4万平方米,住宅用地供地完成率仅为34.88%；广州今年住宅用地供地计划330-501万平方米,1-8月住宅用地实际供地面积220.69万平方米,住宅用地供地完成率为53.10%。深圳今年住宅用地供地计划110万平方米,1-8月住宅用地实际供地面积56.53万平方米,住宅用地供地完成率为51.39%。
      第八：经济增长的压力，10年信贷政策已经在高层声音中传达的很明确，继续执行适度宽松的货币政策和积极财政政策不会改变，10年仍然会是高量的信贷释放，09年上半年的形势必将重来。
      第九：国有商业银行的放贷压力10年上半年依旧存在，而中小银行对房贷的追捧正在抵消银监会严厉二套房贷政策对楼市的影响，指望信贷收紧而调整房价越来越渺茫；
       综合以上条件，指望10年地价房价双双下跌是不可能的，那么在春节之前出手自然是最佳选择。

09年7月份以后的持续观望是不明智的。08年的所谓拐点实际我们已经看的很清楚是假拐，09年土地和房价双双恢复到07年的水平不是房企在努力，而是供应失衡的原因。而供应完全平衡在耕地转用严控、土地出让越来越依赖拆迁改造的的局面下完全不存在可能性。
       高速发展的中国城乡建设，需要的土地也不仅仅是住宅建设，还有大量的工业商业用地，道路绿化用地。而土地供应局面的严峻是造成土地价格只有上涨没有下降的根本原因。造成房价上行的最主要根源还是土地价值的变动，而其他的因素变动的可能性不大。但是我们知道：这样的变化是不可逆的。

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