“房价与地价关系”观点汇总 - 区域经济学

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laolang415 发表于 2009-11-22 12:54:44 |只看作者 |坛友微信交流群|倒序 |AI写论文

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“房价与地价关系”观点汇总

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关键词：汇总观点关系房价地价

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laolang415 发表于 2009-11-22 12:55:37 |只看作者 |坛友微信交流群

论房价与地价的关系

1996年，我国第一家土地收购储备机构－－上海市土地发展中心建立，随后，杭州市土地储备中心等200多个城市土地储备机构在全国各地纷纷成立。2001年4月30日，国务院颁布《关于加强国有土地资产管理的通知》，《通知》明确指出：“为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度，”从而确立了土地收购储备制度的合法地位。在土地收购储备的过程中，为了体现市场经济原则，确保土地使用权交易的公开、公平和公正，很多城市都开始严格限制协议用地范围，推行土地使用权招标、拍卖，引起了很大的反响。土地使用权招标、拍卖的一个直接的结果是：与协议用地相Lh，土地使用权的价格上升了。例如，杭州市实行土地一级储备以来，除经济适用房以外的房地产开发用地基本上全部实行地块公开拍卖，地价连创新高。创造了每亩700万元的天价。为此，建设部门及房地产开发商抱怨地价过高，影响了房产价格，很多居民也把因房价过高而买不起房归咎于地价过高。面对土地拍卖制度引起的诸多争议，我们认为：只有深入分析房价和地价的关系，才能判断地价是否过高，判断房价在何种程度上受地价的影响。由于住宅关系到千家万户，与老百姓息息相关，我们在这里对房价的讨论主要限于商品房住宅价格。

一、房价与地价的一般关系

有些人把房价上涨直接归因于地产价格过高，进而把地价过高归咎于土地收购储备制度和土地拍卖制度，这是一种似是而非的见解。

首先，地价与房价有关联，但并非线性关系，即使地价上涨，房价也并不一定随之上涨，要降低房价，也并非只有降低地价一个途径。与其他商品一样，住房价格是由开发商的成本和利润两部分构成，成本包括建筑成本、地价、财务成本、各种规模等，其中地价约占成本的1／3左右。理论上说，如果地价上涨而其他成本下降，或者开发商利润减少，且地价上涨数额小于或等于其他成本与利润下降之和，则房价仍然可以维持原价甚至下降。只有其他成本都呈刚性再无下降空间，而开发商已到了无利可图的地步，地价的上升才会全部反映在房价上，成为房价上涨的直接原因。那么，实行土地收购储备制度和土地拍卖制度的城市是否到了这个地步呢?显然不是。其他成本特别是各种规费仍占相当比重，大有下降可能。开发商获得的利润高达20％-30％(国外一般不到10％)。在这种情况下，把房价过高归罪于地价，并因此而否定土地收购储备制度是缺乏根据的。

其次，在竞争性市场上，价格取决于供求关系，房产价格同样如此。一个城市或一个地区的房价合理与否，不能看其绝对价格高低，而要看是否与该地居民有支付能力的需求相符。中国地域辽阔，各地经济发展水平、居民收入水平差异巨大，房地产价格水平有高有低完全是正常情况。在杭州、上海等沿海城市，每平方米2000多元的住房属于低价，在内地某些城市则是高价，仅根据绝对价格来议论房价高低是没有意义的。判断房产价格合理与否，关键在于住房供求是否平衡，具体要看房屋销售状况和居民实际住房改善情况，房价最终受需求约束。如果没人买，想涨价也涨不起来，这是常识。从实行土地收购储备制度比较好的杭州来看，尽管房价一路攀升，但销售势头良好，并无大量积压，居民的居住条件也在不断改善。由此可见，现有房价取决于居民旺盛的有支付能力需求，房价上涨主要是由于需求推动而非成本推动。

第三，土地拍卖是合理配置土地资源的有效机制。土地是不可再生的稀缺性资源，从长期趋势来看，土地相对于其他要素而言，稀缺性只会增强，因而其相对价格也会必然上升。实践证明，计划经济条件下的土地无偿划拨或单靠行政手段进行数量控制，难以使土地合理利用；在市场经济条件下，用价格机制抑制对土地的过度需求，是保护土地资源、合理配置和有效利用这一稀缺资源的有效手段。对于住房建设而言，某些地理位置好的地段，具有自然垄断性质，人们对具有特殊偏好，其经济价值只有通过市场竞争才能充分体现，而拍卖只是自由竞价的有效方法，市场拍卖是买卖双方公开竞争、理性博弈的过程。买者经过理性计算，充分估计到该地段的投资价值才会出价。因此，价格再高也有其合理依据。一个典型的例子是杭州西湖湖滨地块的拍卖，正如一位开发商所说：“都说湖滨地价贼贵，可再贵都有开发商打破头抢着要。”正是在这种情况下，2001年该地段曾拍卖出每平方米近万元的地价，为此，地价加上造价和其他成本，房价之高可想而知。但如果没有人买，没有钱赚，开发商会抢着要吗?既然这种地段有如此潜在价值，国家通过拍卖这种自愿交易方式，以垄断地租形式将部分土地价值收归国库有何不妥？难道非要人为压低价格，以排队、抓阄、挂号、甚至暗箱操作、“走后门”等方式，把唾手可得的收益无偿转让给少数人才算合理吗?

二、土地收购、拍卖中的利益分配

在一个城市中，除非特别的原因(如行政区域的扩大)，土地的供应量是固定的，供给完全无弹性，而由于人口增长和技术进步等引起收入增加，土地的需求一直在增加。在市场经济条件下，需求迅速增加和无弹性地供给将共同引起土地均衡租金的上升，因此，土地所有者－－国家将获得更多地租。目前在全国范围内推广的政府储备土地的土地使用权制度的改革，其实就是一个将土地使用权市场化的过程，这种改革的实质是土地使用过程中的利益天系调整。

在土地收购储备制度实施以前，国有企业获得国有土地使用权，都是通过政府划拨的方式，企业只需要付出少量的土地划拨金，甚至不需要付出任何租金。房地产开发商要想获得国有土地使用权，只能使尽浑身解数，打通政府部门的各个环节。不过一旦环节打通，房地产开发商就能以协议转让等方式，通过支付少量的租金，获得土地使用权。由于其得到土地使用权的成本低廉，甚至免费，本应由土地所有者－－国家获得的地租，反而出现这样阶情况：一部分在企业与政府部门“搞关系”的过程中消耗掉了，一部分被获得土地使用权的企业占有了，而国家所得甚少。

土地使用权招标、拍卖制度的实施，使国家通过出让土地的使用权获得了各种地租，即绝对地租、级差地租和垄断地租。绝对地租是指由于土地属国家所有，房地产开发商要想获得土地使用权而必须支付的租金；即使这个地块位置十分偏远，并不利于房地产开发；城郊结合地带土地使用权拍卖的价格在一定程度上可以说明绝对地租。级差地租是指由于地块所处的地段不同，交通方便、公共设施齐全、环境优雅的地块能吸引更多的住宅购买者，地块更有升值潜力，因此同样面积而不同地段的土地，房地产开发商要交纳不同数量的地租。垄断地租是指由于少数地段特别优越，例如风景优美、靠山临水，而且土地数量非常有限，国家能够由此获得超过绝对地租和级差地租的价格。

如前所述，政府对土地供应在一级市场上的垄断虽然使地价发生了变化，但不一定影响房价，只不过使政府、房地产开发商和购房者之间利益分配格局发生了变化。有些人反对土地收购储备，反对政府对一级地产市场实行垄断，这种观点是不正确的。我们不妨假设一下相反的情形：如果政府敞开供应土地，不加管制，短时间内土地供应充足，地价将会较低，随着房地产开发商的进入，可能会出现三种情况：一是地产商预见到今后一段时期土地将供不应求，对地皮进行炒作，地价最后将达到拍卖的价格，地产商得到地租；二是开发商对土地进行开发建房，由于一段时期内住宅供应量充足，甚至供过于求，房价将比较低，但随后可开发地块和可供应住宅的减少将使房价攀升，结果过去以较低价格买进住宅的人得到地租；三是尽管地价很低，但由于住房需求旺盛，房价依然很高，例如杭州东山弄临西湖和杭州植物园，地段很好，几年前开发商以基准价获得土地使用权，地价很低，但大家都抢着买，结果使这一带房价非常高，在这种情况下，房产开发商所获得的高超利润就是本应有国家获得的地租。从以上分析可知，房价上升是由市场的需求拉动的，即使政府低价供地，短时间内控制房价，但土地本身的稀缺性和居民对住房的强烈需求最终还会使房价上涨，使房地产开发商和长期购房者得到超额利润。

由此可见，政府控制土地一级市场，施行土地收购储备制度和拍卖制度，实际上是把开发商的部分超额地租转为国家收入，转而用于公共事业，同时控制土地资源，保证未来的土地供给，这种利益调整的方向是正确的，是符合人民的整体利益和长期利益的。

三、地价与低收入者的住房补贴

不可否认，现在城市中确有部分低收入者住房困难，在取消福利分房后，过高的商品房价格使他们无力问律。如何解决这部分人的住房困难，确实是个大问题，这不仅仅是中国，而且也是世界各国共有的问题。目前解决中低收入者的住房问题，主要是经济适用房政策。所谓经济适用房，就是指建设用地通过行政划拨，享受政府扶持政策，向中低收人家庭出售的低标准商品住宅。它不是福利房，也不是市场调节价的商品房，实际是国家对中低收入家庭的一种价格补贴。

为了支持经济适用房建设，减轻低收入者购房困难的压力，政府规定经济适用房土地使用权免费，又有各种减免税费的措施，房价比市场调节价的商品房要低得多。但实践证明，这种做法漏洞很多，部分开发商和居民想方设法“钻空子”，享受本不应由他们享受的价格补贴。例如，中低收入家庭的概念没有权威的政策规定，使一部分经济条件良好的人通过各种关系买到经济适用房，而有了这些人的需求，一些房地产开发商违反规定，建超面积的经济适用房，面积越超越大，北京就曾出现过开着宝马车买200多平方米经济适用房的事件。诸如此类的经济适用房，真正的中低收入家庭是不可能有支付能力的，因此他们根本无法享受到政府间接的住房价格补贴。

经济适用房制度产生的问题，并非是小概率的偶然事件，而是各地都能够发现的现象。究其原因，实际上是制度缺陷的问题。首先，经济适用房开发商的选择、建设用地的划拨，都掌握在人为的弹性选择中，这就为寻租行为提供了动机和机会。其次，超标准的经济适用房以预期价格出售，部分中低收入家庭实际上没有经济能力购买。据浙江省土地局调查，大约只有15％的经济适用房为低收入者所购置，因而使国家给予低收入者的住房补贴落人不该如此享受的高收入者手中，从而加剧了社会的分配不公。

政府对城市土地施行一级储备，是为了全面地、有计划地对土地资源进行合理配置，保证城市稳定、可持续发展。中低收入家庭的住房问题必须纳人住宅建设的视野，妥善解决。但是单纯从减免地价入手，看来难以解决实际问题，现有的经济适用房制度必须改革。一个可行的办法是，从政府拍卖土地所得款项中拿出一部分，加上其他资金，专款专用，制定严格、清晰的补贴标准，加强监督机制，对符合条件的中低收人家庭在其购房时给予现金补贴，或者建造廉价的社会公寓，低价租给符合条件的低收入者。

总之，这一问题要与社会保障、社会福利制度联系起来，统盘考虑，把住房问题纳入分配调节体系，采取切实可行的补贴办法。对于那些以解决低收入者住房为名，要求减免地价，实际上转作他用，牟取暴利者，要严肃处理，坚决打击，确保土地资源的合理使用。

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laolang415 发表于 2009-11-22 12:56:41 |只看作者 |坛友微信交流群

地价与房价的特征及因果关系

　　房价与地价本质上是房产与土地使用权利和收益的购买价格，都由市场供求关系所决定。但两者存在着不同点，土地具有资源和资产两重性质，土地是一种自然资源，没有价值，其价格是资本化的地租，但在土地利用中已凝结了人的劳动，并且有生产费用，就有了价值因素和价值价格，是一种资产。

“所以土地价格的内涵包含两个部分：一是土地资源价格，二是土地固定资产价格。土地价格即两者之和的资本化。换言之，‘土地价格不外是资本化的因而是提前支付的土地地租。’土地资源价格产生的基础，是由于土地资源的有用性、稀缺性、垄断性和可让渡性，它是对土地资源所有权的垄断而获得的，正如马克思所说，它并不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格。而土地固定资产价格，则是凝结在土地中的社会必要劳动量决定的，其理论价格应是生产成本加上平均利润。”所以土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低也不是由生产成本所决定。地球上的土地面积是一定的，即其自然供给完全无弹性，土地经济供给的弹性也很小，但对土地的需求则随着经济发展而呈现较大的变化，需求是影响地价的主要方面，也可认为土地价格是一种需求价格，即由于对土地产出物的需求导致了对土地的需求。正如李嘉图所说：“不是因为地租上涨才导致谷物价格上涨；而正是由于谷物价格上涨，才使得地租增加。”在充分的市场环境下，地价上涨的真正原因是由于房价高导致对土地的需求增加。而房价除了受需求的影响外，还受到供给的影响。商品房的生产需要一个时间过程，开发商参加土地的竞拍即是因为对现时房价进行了科学分析，预见了未来房价之后，看到了其中的利润。所以就其因果关系而言，是房价高增加了对土地的需求，而导致地价上涨。同样，各地区或同一地区的不同区段地价的差异是由于房价的差异，即地价的高低与否是房价高低的结果，而不是房价高低的原因。

　　地价与房价的构成分析房价中包含地价，地价隐含在房价中，是房价的基础，其各自构成因素是不同的，所以影响地价或房价的因素不同。

　　１．用成本法的公式来分析地价构成地价＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地增值收益其中土地取得费分为两种：一是国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费；二是为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁补偿费用，这是对原城市土地使用者在土地上投资未收回部分的补偿。土地开发费用是指各土地级别宗地红线外达到“五通”（通路、通上水、通电、通下水、通讯）或“四通”（通路、通上水、通电、通讯）和宗地内达到“一平”的开发水平的平均开发费用，此项费用由于各地区的经济发展程度不同而存在差异。由上述公式中可以看出，各地区地价受到多种因素的影响，在一定时期内土地取得费、土地开发费、利息率、利润率和土地增值收益率是一定的，所以税费是政府调节地价的一个重要手段。

　　２．房地产价格构成房价＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润其中土地取得成本相当于地价；开发成本是在取得开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等，可以分为土地开发成本和建筑建造成本，包括勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费和开发过程中税费；管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等，一般为土地取得成本和开发成本之和的一定比率；投资利息包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息；销售税费指销售房地产所需的费用及由开发商缴纳的税费。设管理费为土地取得成本和开发成本的３％，年利率为５．３１％，开发周期为１年，则房地产价格构成的公式可改为：

　　房价＝土地取得成本＋开发成本＋土地取得成本＋开发成本×３％＋土地取得成本×５．３１％＋开发成本＋管理费用×５．３１％／２＋销售税费＋开发利润＝土地取得成本×１０８．３１％＋开发成本×１０５．６５５％＋销售费用＋开发利润由以上公式可以看出，房价由土地取得成本即地价、开发成本、销售费用和开发利润所决定。作为构成要素之一的地价对房价是有影响的，但其他要素同样对房价产生影响，尤其是开发利润的影响，商人的本质即是追求利润的最大化，不会因为成本的降低而降低房价，所以通过降低地价来降低房价的方法是不可行的。

　　无锡市区近期商品房开发实例分析１．房地产价格与其各构成要素相关性分析笔者收集了６４个无锡市区近期商品房开发的案例，将商品房价格与各构成要素进行了相关性分析，结果见表１：

构成要素

单位面积
楼面地价

单位建筑面积
开发成本

单位建筑面积
销售税费

单位建筑面积
开发利润

单位建筑
面积售价

0.1843

0.1093

0.0189

0.4177

　　楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格，所对应的是地面地价。楼面地价＝土地总价÷总建筑面积＝地面地价÷容积率。由于同一区城内的各宗地、不同区域的容积率不同，楼面地价能更真实反映同一区域各宗地、不同区域的地价水平，所以本次相关性分析采用楼面地价。

　　从表１可以看出，销售税费与房地产售价相关系数小于０．１，在样本量为６４的情况下，可以认为销售税费与房地产售价不相关；楼面地价与房地产售价的相关系数为０．１８４３，小于开发利润与房地产售价的相关系数０．４１１７，开发成本与房地产售价的相关系数为０．１０９３。开发商的利润对房地产售价相关性最强，在当样本量为６０时，Ｒ０．０１＝０．４０７８，开发商的利润对房地产售价同向相关的概率为９９．９％。所以，国家对于房价的调整要更加重视开发商利润的限制。

　　２．房地产开发成本构成要素比例分析在房地产开发的过程中，可以把房地产的售价分为成本和开发商利润两大部分，成本又可分为土地成本、开发成本和销售税费。从本次收集到的资料中整理出房地产开发成本构成要素的比例关系如表２：

项目

平均比例

构成要素

平均比例

土地成本

31.75%

出让金

19.34%

拆迁安置费

8.25%

城市基础设施配套费

4.16%

开发成本

61.35%

前期工程费

3.58%

建安工程费

40.69%

附属公共配套设施费

4.02%

公共基础设施费

3.92%

管理费用

1.62%

其他规费

7.52%

税费

6.90%

销售费用

1.46%

销售税金

5.44%

合计

100%

－

100%

　　由表中可以看出，开发成本所占比例最大，其次是土地成本，销售税费所占比例最小。在总成本中，建安工程费占４０．６９％，出让金占１９．３４％。假设开发商的利润率为国家法定利润率８％，则表２可以推出表３：

项目

平均比例

构成要素

平均比例

土地成本

29.40%

出让金

17.91%

拆迁安置费

7.64%

城市基础设施配套费

3.85%

开发成本

56.80%

前期工程费

3.31%

建安工程费

37.68%

附属公共配套设施费

3.72%

公共基础设施费

3.63%

管理费用

1.50%

其他规费

6.96%

税费

6.39%

销售费用

1.35%

销售税金

5.04%

利润

7.41%

利润

7.41%

合计

100%

－

100%

　　由表３中可以看出，土地成本约占房地产售价的３０％，其中土地出让金约占２０％。我国各城市土地成本占房价的比例，在市中心区低的为２５％～３０％，高的为３５％～５０％，平均为３０％～４０％。所以无锡市的土地成本占房地产售价的比例是符合全国平均情况的，无锡市的住宅用地的土地价格并不算高。

　　从上述实例分析中可以得出，无锡市近期住宅用地的招标、拍卖并不是无锡市商品房价格上涨的根本原因，不能由于房价高就否认住宅用地招标、拍卖的方式。相反，住宅用地及其他用地的招标、拍卖增加了国家土地所有权收益，使国家作为土地所有者的权益得到充分体现。同时无锡市本着“取之于民，用之于民”的原则，加大了无锡市的建设步伐，交通、市容、环境及等状况有了明显改善，为无锡市工业新区招商引资及旅游业的发展奠定了良好的物质基础。

　　结论１．土地价格作为商品房价格的构成要素之一，对商品房价格产生影响，但土地价格与商品房价格并不存在绝对的相关关系，相反商品房价格在很大程度上影响着土地价格。

　　２．在市场经济条件下，地价不但关系到国家收益，同样起着调节土地资源配置的作用，过高的地价会阻碍社会经济的发展、人民生活水平的提高，而过低的地价会造成国有资产的流失，更会造成土地资源的浪费。合理的地价为社会经济发展提供良好条件。住宅用地招标、拍卖的形式保证住宅用地在公平、公正、公开的环境中出让，形成的真正的市场价格，才是合理价格，而这种市场价格是商品房价格作用的结果。文/郑光辉/南京师范大学

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laolang415 发表于 2009-11-22 12:57:29 |只看作者 |坛友微信交流群

说到房价和地价，最典型的是去年或是前几年时，很多人都说，房价是一定要涨的，理由是地价在涨，而且，还有个圈内人都熟悉的比喻，就是面包的价格总是大过面粉的价格，对此，我极不赞成。
1、无数国家的实践证明，地价与房价有一定的关系，但绝不是简单的同涨同跌的关系。一般说来，规律是，在房价开始上涨后，很多开发商判断房价要上涨，因此愿意花更高的价钱去买地，导致地价上涨；而在房价开始下跌后，众多开发商或投资者认为将来房价还会下跌，因此购买土地的欲望下降，导致地价下跌。我们现在的市场就是一个很好的案例。上海的房价，从2002年开始上涨，一直到2007年9月底，平均涨幅约5倍，加上政府的宣传（上海房价是不会跌的!上海是国际化大都市！上海就这么多土地！等）很多开发商或投资者都已经形成了一个习惯性思维，即房价只会上涨，只要拿到地就会挣钱，这点我们都已经看到，一方面，开发商不计成本的拿地，导致地王一个接一个出现；二是很多证券分析师在对地产类上市公司进行分析时，都会这么说：某某公司，在那里那里拿到多少地，预计开发利润多少亿，这样可以预测08年09年每股收益为多少，这都成套话了，这说话什么？说明整个社会都疯狂了！怎么可能拿到地就意味着挣了多少亿呢？从2007年10月起，全国房价开始下降，随之而来我们看到，全国各地（包括上海）不停的出现土地挂牌出让流标、某土地以出让底价成交等。
2、我们从这里面也可以看出开发商及其代言人的狡猾：一方面自己对形势不看好，一方面在外面不停的鼓吹房价将会持续上升，建议老百姓马上入市购买等等，这与中国股市是一样的，一方面机构大幅抛售中字头的股票、地产类股票、银行类股票，另一方面，大家有兴趣可以到网上查下，无数分析师（机构代言人）还在不停的推荐这些股票，让散户去接盘。两者性质是一样的，机构是散户的敌人，而开发商及其代言人是广大老百姓的敌人，而敌人的话是不可信的。
3、从我国九十年代的房地产实践来看，地价与房价也不是简单的关系，很多人都还记得九十年代初期，众多炒地者鼓吹了一个地产神话--只要买到地就会挣钱，这和我们今天的做法是很象的，结果在后来无数开发商死在地上，海口、北海出现大量的荒地、烂尾楼，历史总是惊人的相似，那些前几年不计成本拿地的公司（如上海南京东路的一块办公用地，居然拍到楼面地价近7万元，而上市公司居然作为利好！），个人预言，未来几年将会有大批无知无畏的房地产开发公司倒闭，股市上将会出现一批ST某某地产公司！而中国的这些银行也将会为此买单，出现大量的坏帐！这点来看，投资者倒是极聪明的，我国股市上那些银行、地产类公司在极短的时间内就被腰斩就是极好说明，为什么会被腰斩？投资者对他们的将来没有信心！
4、地价以前的大幅上升，还说明一个问题，就是中国有大批无良的开发商！为什么可以不计成本的拿地？通常的做法一是拿到地以后就抵押给银行，将来万一不行了，倒霉的是银行，这些个银行的管理者也无所谓，好处已经拿到口袋里了，将来出现烂帐，也是投资人买单，与他个人有什么关系；二是将买的地置入上市公司，若是将来行情看好，在开发时再卖把这部分资产以原来的价格卖给集团公司，股票投资者是只担风险不分红的；若是行情不好，这部分地就放在上市公司吧，大不了ST，再重组，与老板本人也没有关系，这种做法是极普遍的，在前几年房地产价格暴涨的过程中，有一些上市公司，如600823的世茂股份，这么好的行情就从来没有挣到什么钱，大家看看，这家公司这些年给大家分过什么红？业绩怎么样？房地产价格这么涨，这家公司还没挣到钱，大家想想，若是行情不好呢？开发商无良、上市公司老板无良，这些就是中国的现状！大家从这里再想想那个平安，是多么的恶心？在众多投资者用脚投票后还是死不要脸的要圈钱，而且精心设计圈套，把投票表决放在大非解禁后进行，反正股票价格怎么样无所谓，投资者无所谓，只要自己骗到钱就行了！只要钱到自己口袋里就行了！对这些人来说，脸值多少钱？
5、地价会出现如此的上涨，还说明中国的银行，国有银行及商业银行，极少有值得投资的！现在中国银行是两市价格最低的股票大概说明了这样的问题吧！这样不计成本的拿地，银行还可以抵押贷款，这样的银行，迟早是要出事的，看看人家美国，抵押贷款证券化后，银行把大量的抵押贷款打包出售，导致了次级债危机，而中国的银行呢，一旦房价下跌，怎么办？那就等死吧！大不了再把这些不良资产打包，以一折二折的价格出售吧。。。

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报纸

heksfbuirwo 发表于 2009-11-22 12:57:58 |只看作者 |坛友微信交流群

好资源，谢谢分享~~

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地板

laolang415 发表于 2009-11-22 12:59:26 |只看作者 |坛友微信交流群

破解北京房价与地价关系：房价高才导致地价高

1 楼

2005-11-11 10:41:32 楼市快讯发表于搜房网 - 北京业主论坛 - 楼市快讯

北京师范大学地理学与遥感科学学院教授邬翊光
北京师范大学地理学与遥感科学学院黄威
北京师范大学地理学与遥感科学学院教授、博士生导师吴殿廷
近几年来，北京市商品住宅价格节节攀升，其原因已成为业界和学者竞相讨论的热点问题.一些人认为，北京房价高是由于地价高引起的，甚至有的房地产开发商还声言，房价降不下来，主要是地价过高！如果再推行土地招标拍卖，定会抬高地价，那么居高不下的房价将会继续上升。这一观点的正确与否值得商榷，因为“地价与房价到底是谁影响了谁”这个问题比较复杂。要解决房地产经济学的这个难题，需要作客观深入的分析。
(一)地价是由需求引致的,房价高才会导致地价高
房与地密不可分，地价是房价的构成因素。一般人都认为，房价之所以一直居高不下，是由于地价太贵所致的。地价高导致房价高。而且，对于地价影响房价的分析，人们也有两种说法：一种意见认为政府收取的毛地价高了，从而导致房价提高；另一种意见则认为政府收取的并不高，而是房地产开发商把土地几经转让，将地价炒上去了。据此，有人说北京的房价居高不下，是因为炒卖土地和项目，扰乱了房地产市场，从而炒高了地价。
但是，经济学界公认的理论认为：地价高低是房价高低的结果，而不是原因。早在18世纪，古典经济学家亚当·斯密就明确指出：“地租成为商品价格构成部分的方式，和工资与利润是不同的。工资和利润的高低，是价格高低的原因，而地租的高低，却是价格高低的结果。”马克思、李嘉图等人均认为，地租＝市场价格-生产成本-平均利润-资本利息，这个公式也是房地产估价方法中假设开发法(剩余法)的理论基础。首先来说，房地产市场所决定的地价是一种需求价格；但由于土地的供给没有弹性，又受政府垄断，所以，土地的价格不仅是买方愿意购买的价格，也是卖方愿意出售的价格。
北京房地产商在开发房地产项目时，事先都进行市场调研，作可行性研究。其过程一般是：首先研究开发住宅预期售价，再扣除预计建安成本、税费、融资利息、预期利润等费用，剩余的金额才是用来买地的钱。如果开发商反其道而行之，先买下土地，再加上建安成本及各种税费，再来定房价，那非亏血本不可！北京市最近几次土地招标中，竞标者都是按照上述原理，事先仔细算好房价作出买地报价后再投标。这也说明了土地价格是受房价决定的，是房价的结果，而不是原因。
在市场经济中，城市地价上涨还与土地未来的用途相关。在城市中，当一块农地规划成写字楼或商品住宅用地，地价就会立即上升，升至几十倍或几百倍；如果规划为公共用地，或经济适用房，地价就会比前者下降许多。
所以，在任何一个城市中，商品住宅建设的发展会导致对土地需求的增加，由于土地的稀缺和土地供给弹性小，结果导致了地价上涨。在同一时点上看，地价高相对房价高而言，不是原因，而是结果。
(二)地价与房价有关联，但地价变化不一定能决定房价变化
根据经济学理论：商品的价格是由供需关系决定的，特别是由购买力决定的。房地产作为商品也不例外。对此，柴强曾这样论述：“在现实中，房地产的价格，直接取决于其效用，而非花费的成本，成本的增减一定要对效用有所作用才能形成价格；换一个角度，房地产成本的增加并不一定增加其价值，投入的成本不多也不一定说明其价值不高。”据此，房地产估价运用成本法就有一定局限性，只可用于市场发育较差的估价对象，或作为其他方法的补充。例如，前几年，北京建国路有一块地，熟地价为3000元/平方米，而万泉河路有一块地，熟地价为1100元/平方米，二者物业档次、房屋造价相差不多，但他们当时出售房价均为9000～10000元/平方米，从购地成本来看，万泉河路地价相当于建国路地价的三分之一，便宜得多，但它不仅不会因为土地成本低而降低定价，而且还会参照建国路的房价标准来定价出售，甚至还略高出10%左右。这一事例也说明了，地价不能决定房价。
据有关部门调查资料显示，北京市土地开发及相关成本约占房价的30%～40%左右，其中毛地价约占10%；而上海约占45%～50%，其中毛地价约占15%。2001年普通商品住宅平均售价，北京市为4716元/平方米，上海市为3659元/平方米，北京高出上海1000多元/平方米。由此可见，房价高低并非地价所能决定。北京房价高于上海房价，究其原因，主要是北京是首都，首都效应吸引了庞大的外来购买力，加之在历史上，集团购买力也远远超过上海市，致使目前北京市房价高于上海市。但随着房地产结构调整，中低价位项目的大量推出，这种情况将会改变。由此可见，住房销售价格主要是市场供求关系和占相当比重规费共同作用的结果，原先形成的地价难以左右不同时点上的房价高低。
(三)用扩大土地供应量办法来降低房价是否可行
1.增加土地供应量以降低房价合理不合情
从供求理论上来看，并不能说完全不可能。因为在供大于求的情况下，价格可能会下降。但由于土地资源的稀缺性和不可移动性，特别是我国城市土地资源十分稀缺，所以采用扩大土地供应量的办法来降低房价是很困难的。而且这种方式的代价太高，不符合我国人多地少的基本国情和可持续发展的原则。试想，如果要在北京的郊区再造一个CBD或中关村，或在上海郊区再造一个南京路或浦东陆家咀，其基础设施和环境建设的费用都将是一个天文数字，实际上这样做既缺乏依据也不可行。这就是房地产业“区位”的特殊意义。
2.增加土地供应量也不一定能达到降低房价的目的
虽然目前土地使用制度仍然有不完善的地方，但是城市土地使用制度市场化改革的成果来之不易，我们应该巩固和发展这些成果。城市土地使用制度最主要的成果是建立了市场机制，土地价格正逐步趋向由市场决定。如果我们一味地增加土地供应量试图通过低地价换取低房价，这种方式既缺乏可靠依据也不一定能达到预期的目的。古典经济学家李嘉图早就说过：“地主降低地租并不能降低谷物的价格，只是将部分应该归自己所有的地租让渡给了雇农而已。”虽然，这句话是站在资产阶级的立场上说的。但如果我们只是换个角度，但仿照这一论断，就可以得到这样一个论断：当我们政府大量增加土地供给，降低地价，也并不能降低房屋的价格，只是将应该归政府所有的地租让渡给了房地产开发商而已。由此可见，增加供给，降低地价，不一定就能降低房价。政府和消费者都得不到好处，反而好处让给了房地产开发商，造成了国有资产流失的严重后果。
3.增加土地供应量以降低房价，还会造成土地资源严重浪费
在市场经济条件下，地价起着调节土地资源配置的基础性作用，合理的地价决定土地在一定环境下的最佳利用。然而人为地加大土地供应量，一时可能降低房价，但从长远和整体来看，会造成许多弊端：一是城市土地总量是有限的，可供建房的数量更有限，超过这个限度就无地可供了。二是增加土地供给如同压低地价一样，不利于节约土地，容易诱发土地投机，造成土地资源浪费。三是土地供给要受经济因素、土地利用规划和城市规划的制约，敞开供地既不可能，也未必能达到降低房价的目的。四是不断增加供地，降低地价房价本身并不是一件好事。它将限制人们入市的信心，不利于促进房地产市场的繁荣。
(四)土地招标拍卖不会抬高房价，只会合理调低开发商过高的利润
1.住房价格主要是由市场供求关系决定，并不是由成本决定
在房地产整体运行过程中，房地产开发企业要通过市场调查，预先估算开发房地产项目的市场价格，从而计算开发成本和预期利润，最终决定还有多少钱来买地进行项目开发。为此，我们可以找出其中内部作用线，即：
实时市场住宅价格→新开发住宅成本和预期利润→地价→土地出让量。
这说明，市场可接受的房价高，才会引起地价高。柴强对房地产价格与开发成本关系有一段论述：“正是因为房地产价格与房地产开发成本不是始终成正比，才出现了赚钱与赔钱的问题。如果房地产价格始终是由房地产的开发成本决定的，海南、北海的房地产市场和开发商就不会有1993年房地产热过后的‘悲惨局面’。”因此，开发企业在购买开发项目用地时，首先会进行周密的市场调查，预期项目建成后的售价，而不是根据开发成本预期售价。
2001年在北京市三次土地招标时充分体现了上述原理的科学性。第一次崇外几宗地流拍，是因为开发商预期的住宅售价低于其开发成本加最低期望的利润。在这种情况下，开发商们是决不会举牌投标。因为他们知道，市场价格不是任何人主观决定的。相反，2002年北京广渠门外和大兴西红门土地招标成功，原因是中标企业经过测算，能够获利才投标书；并非某些人说是外地开发商计算有误，盲目投标的结果。标书的价格差异主要是开发商对预期利润期望值的差异，这也是招标拍卖的公平、科学之处。
2.土地招标拍卖，不一定会抬高房价
总的来说，我国土地招标拍卖工作起步时间不长，实行有偿使用土地制度以来，土地供应大多数是实行有偿划拨或协议出让方式，真正以招标拍卖取得的土地所占比例很小。北京市自1992年实行土地有偿使用制度以来10年期间均以协议方式出让，招标拍卖工作也是才刚刚开始尝试。我国现行土地使用权出让方式有协议、招标和拍卖三种，采取不同的出让方式，地价水平不一。一般情况是：拍卖出让地价最高，招标出让地价其次，协议出让最低。我国首例以拍卖方式出让土地使用权出现在1987年12月深圳市。以后，在全国许多城市陆续推开。各地实践证明，土地招标拍卖可以提升地价，但不一定会抬高房价。据有关资料显示：2001年苏州土地招标拍卖收益20亿元，浙江为191亿元；2002年上半年江苏招标拍卖土地收益20亿元，浙江已达67亿元。总的来看浙江地价比江苏要高，但浙江的房价并不比江苏高。杭州与南京相比，杭州房价也不比南京高。事实证明，招标拍卖土地，并不影响房价上涨。
综上所述，土地招标拍卖与协议用地相比，地价是上升的，但房地产市场上价格主要是由供需决定的。只有市场可接受的房价高，才会引起地价高。土地价格适度上扬是符合市场经济规律，因为土地由于位置的固定性、资源的稀缺性等因素，可供应量只会越来越少，因而其相对价格也必然会上升。
3.土地招标拍卖可以直接调整国家与开发商的利益关系
明白了土地价格不能决定房价，房价是由市场决定的道理后，就能轻松理解这个道理：土地所有者——国家的收益与房地产开发商的利润是互相消长，二者之间存在着负相关的关系。科学的土地价格水平必须保证国家收益和开发商合理利润这两方面的利益。业内人士计算，广渠门招标地价高达预期房价的47%，而北京市绝大多数的协议地价仅占房价的30%～40%，个别宗地甚至低于20%，究竟是北京过去协议地价公平，还是广渠门招标地价合理，社会人士各执一词，北京市开发商们一致认为地价过高，难以承受。但有关部门调查：上海市土地开发及相关成本约占房价的45%～50%，北京市约占30%～40%，依据2000年房屋价格折合北京市土地开发成本及市政、四源等各种配套设施等成本费用，两城市基本接近。虽然北京供暖、防震要求较高，但与上海房屋较高地基成本相抵后，两市的建安造价相差并不大。北京和上海两市的差别就在国家土地收益和房地产开发商的利润上。按上述数据计算，北京市的国家土地收益占单位面积房价要比上海约低5%～10%，房地产开发商的利润要高5%～10%。如果按自有资金利润率计算，则利润更将成倍增长(参见下表：北京房地产资金来源结构表)。当然这是粗略计算，与实际数据会有出入，但总体上可反映一个事实，就是房价高，并不是因为地价高，而只是开发商的利润高，而国家作为土地所有者却并未得到应得的收益。
如何解决此矛盾，最好的办法是招标拍卖土地，让开发商(包括市内外、甚至国内外开发商)去公开公平竞争。房地产开发商和他们的咨询谋士们会科学地计算出他们能承受的最高地价，国家也可获得最大收益。

破解北京房价与地价关系：房价高才导致地价高

1 楼

2005-11-11 10:41:32 楼市快讯发表于搜房网 - 北京业主论坛 - 楼市快讯

北京师范大学地理学与遥感科学学院教授邬翊光
北京师范大学地理学与遥感科学学院黄威
北京师范大学地理学与遥感科学学院教授、博士生导师吴殿廷
近几年来，北京市商品住宅价格节节攀升，其原因已成为业界和学者竞相讨论的热点问题.一些人认为，北京房价高是由于地价高引起的，甚至有的房地产开发商还声言，房价降不下来，主要是地价过高！如果再推行土地招标拍卖，定会抬高地价，那么居高不下的房价将会继续上升。这一观点的正确与否值得商榷，因为“地价与房价到底是谁影响了谁”这个问题比较复杂。要解决房地产经济学的这个难题，需要作客观深入的分析。
(一)地价是由需求引致的,房价高才会导致地价高
房与地密不可分，地价是房价的构成因素。一般人都认为，房价之所以一直居高不下，是由于地价太贵所致的。地价高导致房价高。而且，对于地价影响房价的分析，人们也有两种说法：一种意见认为政府收取的毛地价高了，从而导致房价提高；另一种意见则认为政府收取的并不高，而是房地产开发商把土地几经转让，将地价炒上去了。据此，有人说北京的房价居高不下，是因为炒卖土地和项目，扰乱了房地产市场，从而炒高了地价。
但是，经济学界公认的理论认为：地价高低是房价高低的结果，而不是原因。早在18世纪，古典经济学家亚当·斯密就明确指出：“地租成为商品价格构成部分的方式，和工资与利润是不同的。工资和利润的高低，是价格高低的原因，而地租的高低，却是价格高低的结果。”马克思、李嘉图等人均认为，地租＝市场价格-生产成本-平均利润-资本利息，这个公式也是房地产估价方法中假设开发法(剩余法)的理论基础。首先来说，房地产市场所决定的地价是一种需求价格；但由于土地的供给没有弹性，又受政府垄断，所以，土地的价格不仅是买方愿意购买的价格，也是卖方愿意出售的价格。
北京房地产商在开发房地产项目时，事先都进行市场调研，作可行性研究。其过程一般是：首先研究开发住宅预期售价，再扣除预计建安成本、税费、融资利息、预期利润等费用，剩余的金额才是用来买地的钱。如果开发商反其道而行之，先买下土地，再加上建安成本及各种税费，再来定房价，那非亏血本不可！北京市最近几次土地招标中，竞标者都是按照上述原理，事先仔细算好房价作出买地报价后再投标。这也说明了土地价格是受房价决定的，是房价的结果，而不是原因。
在市场经济中，城市地价上涨还与土地未来的用途相关。在城市中，当一块农地规划成写字楼或商品住宅用地，地价就会立即上升，升至几十倍或几百倍；如果规划为公共用地，或经济适用房，地价就会比前者下降许多。
所以，在任何一个城市中，商品住宅建设的发展会导致对土地需求的增加，由于土地的稀缺和土地供给弹性小，结果导致了地价上涨。在同一时点上看，地价高相对房价高而言，不是原因，而是结果。
(二)地价与房价有关联，但地价变化不一定能决定房价变化
根据经济学理论：商品的价格是由供需关系决定的，特别是由购买力决定的。房地产作为商品也不例外。对此，柴强曾这样论述：“在现实中，房地产的价格，直接取决于其效用，而非花费的成本，成本的增减一定要对效用有所作用才能形成价格；换一个角度，房地产成本的增加并不一定增加其价值，投入的成本不多也不一定说明其价值不高。”据此，房地产估价运用成本法就有一定局限性，只可用于市场发育较差的估价对象，或作为其他方法的补充。例如，前几年，北京建国路有一块地，熟地价为3000元/平方米，而万泉河路有一块地，熟地价为1100元/平方米，二者物业档次、房屋造价相差不多，但他们当时出售房价均为9000～10000元/平方米，从购地成本来看，万泉河路地价相当于建国路地价的三分之一，便宜得多，但它不仅不会因为土地成本低而降低定价，而且还会参照建国路的房价标准来定价出售，甚至还略高出10%左右。这一事例也说明了，地价不能决定房价。
据有关部门调查资料显示，北京市土地开发及相关成本约占房价的30%～40%左右，其中毛地价约占10%；而上海约占45%～50%，其中毛地价约占15%。2001年普通商品住宅平均售价，北京市为4716元/平方米，上海市为3659元/平方米，北京高出上海1000多元/平方米。由此可见，房价高低并非地价所能决定。北京房价高于上海房价，究其原因，主要是北京是首都，首都效应吸引了庞大的外来购买力，加之在历史上，集团购买力也远远超过上海市，致使目前北京市房价高于上海市。但随着房地产结构调整，中低价位项目的大量推出，这种情况将会改变。由此可见，住房销售价格主要是市场供求关系和占相当比重规费共同作用的结果，原先形成的地价难以左右不同时点上的房价高低。
(三)用扩大土地供应量办法来降低房价是否可行
1.增加土地供应量以降低房价合理不合情
从供求理论上来看，并不能说完全不可能。因为在供大于求的情况下，价格可能会下降。但由于土地资源的稀缺性和不可移动性，特别是我国城市土地资源十分稀缺，所以采用扩大土地供应量的办法来降低房价是很困难的。而且这种方式的代价太高，不符合我国人多地少的基本国情和可持续发展的原则。试想，如果要在北京的郊区再造一个CBD或中关村，或在上海郊区再造一个南京路或浦东陆家咀，其基础设施和环境建设的费用都将是一个天文数字，实际上这样做既缺乏依据也不可行。这就是房地产业“区位”的特殊意义。
2.增加土地供应量也不一定能达到降低房价的目的
虽然目前土地使用制度仍然有不完善的地方，但是城市土地使用制度市场化改革的成果来之不易，我们应该巩固和发展这些成果。城市土地使用制度最主要的成果是建立了市场机制，土地价格正逐步趋向由市场决定。如果我们一味地增加土地供应量试图通过低地价换取低房价，这种方式既缺乏可靠依据也不一定能达到预期的目的。古典经济学家李嘉图早就说过：“地主降低地租并不能降低谷物的价格，只是将部分应该归自己所有的地租让渡给了雇农而已。”虽然，这句话是站在资产阶级的立场上说的。但如果我们只是换个角度，但仿照这一论断，就可以得到这样一个论断：当我们政府大量增加土地供给，降低地价，也并不能降低房屋的价格，只是将应该归政府所有的地租让渡给了房地产开发商而已。由此可见，增加供给，降低地价，不一定就能降低房价。政府和消费者都得不到好处，反而好处让给了房地产开发商，造成了国有资产流失的严重后果。
3.增加土地供应量以降低房价，还会造成土地资源严重浪费
在市场经济条件下，地价起着调节土地资源配置的基础性作用，合理的地价决定土地在一定环境下的最佳利用。然而人为地加大土地供应量，一时可能降低房价，但从长远和整体来看，会造成许多弊端：一是城市土地总量是有限的，可供建房的数量更有限，超过这个限度就无地可供了。二是增加土地供给如同压低地价一样，不利于节约土地，容易诱发土地投机，造成土地资源浪费。三是土地供给要受经济因素、土地利用规划和城市规划的制约，敞开供地既不可能，也未必能达到降低房价的目的。四是不断增加供地，降低地价房价本身并不是一件好事。它将限制人们入市的信心，不利于促进房地产市场的繁荣。
(四)土地招标拍卖不会抬高房价，只会合理调低开发商过高的利润
1.住房价格主要是由市场供求关系决定，并不是由成本决定
在房地产整体运行过程中，房地产开发企业要通过市场调查，预先估算开发房地产项目的市场价格，从而计算开发成本和预期利润，最终决定还有多少钱来买地进行项目开发。为此，我们可以找出其中内部作用线，即：
实时市场住宅价格→新开发住宅成本和预期利润→地价→土地出让量。
这说明，市场可接受的房价高，才会引起地价高。柴强对房地产价格与开发成本关系有一段论述：“正是因为房地产价格与房地产开发成本不是始终成正比，才出现了赚钱与赔钱的问题。如果房地产价格始终是由房地产的开发成本决定的，海南、北海的房地产市场和开发商就不会有1993年房地产热过后的‘悲惨局面’。”因此，开发企业在购买开发项目用地时，首先会进行周密的市场调查，预期项目建成后的售价，而不是根据开发成本预期售价。
2001年在北京市三次土地招标时充分体现了上述原理的科学性。第一次崇外几宗地流拍，是因为开发商预期的住宅售价低于其开发成本加最低期望的利润。在这种情况下，开发商们是决不会举牌投标。因为他们知道，市场价格不是任何人主观决定的。相反，2002年北京广渠门外和大兴西红门土地招标成功，原因是中标企业经过测算，能够获利才投标书；并非某些人说是外地开发商计算有误，盲目投标的结果。标书的价格差异主要是开发商对预期利润期望值的差异，这也是招标拍卖的公平、科学之处。
2.土地招标拍卖，不一定会抬高房价
总的来说，我国土地招标拍卖工作起步时间不长，实行有偿使用土地制度以来，土地供应大多数是实行有偿划拨或协议出让方式，真正以招标拍卖取得的土地所占比例很小。北京市自1992年实行土地有偿使用制度以来10年期间均以协议方式出让，招标拍卖工作也是才刚刚开始尝试。我国现行土地使用权出让方式有协议、招标和拍卖三种，采取不同的出让方式，地价水平不一。一般情况是：拍卖出让地价最高，招标出让地价其次，协议出让最低。我国首例以拍卖方式出让土地使用权出现在1987年12月深圳市。以后，在全国许多城市陆续推开。各地实践证明，土地招标拍卖可以提升地价，但不一定会抬高房价。据有关资料显示：2001年苏州土地招标拍卖收益20亿元，浙江为191亿元；2002年上半年江苏招标拍卖土地收益20亿元，浙江已达67亿元。总的来看浙江地价比江苏要高，但浙江的房价并不比江苏高。杭州与南京相比，杭州房价也不比南京高。事实证明，招标拍卖土地，并不影响房价上涨。
综上所述，土地招标拍卖与协议用地相比，地价是上升的，但房地产市场上价格主要是由供需决定的。只有市场可接受的房价高，才会引起地价高。土地价格适度上扬是符合市场经济规律，因为土地由于位置的固定性、资源的稀缺性等因素，可供应量只会越来越少，因而其相对价格也必然会上升。
3.土地招标拍卖可以直接调整国家与开发商的利益关系
明白了土地价格不能决定房价，房价是由市场决定的道理后，就能轻松理解这个道理：土地所有者——国家的收益与房地产开发商的利润是互相消长，二者之间存在着负相关的关系。科学的土地价格水平必须保证国家收益和开发商合理利润这两方面的利益。业内人士计算，广渠门招标地价高达预期房价的47%，而北京市绝大多数的协议地价仅占房价的30%～40%，个别宗地甚至低于20%，究竟是北京过去协议地价公平，还是广渠门招标地价合理，社会人士各执一词，北京市开发商们一致认为地价过高，难以承受。但有关部门调查：上海市土地开发及相关成本约占房价的45%～50%，北京市约占30%～40%，依据2000年房屋价格折合北京市土地开发成本及市政、四源等各种配套设施等成本费用，两城市基本接近。虽然北京供暖、防震要求较高，但与上海房屋较高地基成本相抵后，两市的建安造价相差并不大。北京和上海两市的差别就在国家土地收益和房地产开发商的利润上。按上述数据计算，北京市的国家土地收益占单位面积房价要比上海约低5%～10%，房地产开发商的利润要高5%～10%。如果按自有资金利润率计算，则利润更将成倍增长(参见下表：北京房地产资金来源结构表)。当然这是粗略计算，与实际数据会有出入，但总体上可反映一个事实，就是房价高，并不是因为地价高，而只是开发商的利润高，而国家作为土地所有者却并未得到应得的收益。
如何解决此矛盾，最好的办法是招标拍卖土地，让开发商(包括市内外、甚至国内外开发商)去公开公平竞争。房地产开发商和他们的咨询谋士们会科学地计算出他们能承受的最高地价，国家也可获得最大收益。

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7楼

laolang415 发表于 2009-11-22 13:01:17 |只看作者 |坛友微信交流群

对我国房价与地价相互关系的再检验

黄健柏，江飞涛，陈伟刚

（中南大学商学院，湖南长沙410083）

摘要：近年来，随着我国房价的整体快速上涨和土地出让方式改革，理论界和实务界对房价和地价相互关系的争论十分激烈，对两者相互关系的实证研究是判别各方观点正确与否的关键。已有的实证研究文献均采用Granger因果检验测定二者的相互关系，但由于在方法上存在一定的局限性，这些研究难以进一步刻画两者之间的动态联系以及政策变化对其相互关系的影响。本文在基于向量自回归类模型的方差分解这一分析框架下将前人实证研究的方法和结论统一在一个新的分析框架内，并完整而细腻地描述了二者的相互关系。更为重要的是，我们的计量分析刻画出政策变动导致的二者之间反应模式的变化，为正确认识土地出让方式改革的实际效果提供了坚实的实证基础。我们的研究结果表明，土地出让制度改革不是近年来房价上涨的主要原因。
关键词： 房价变动地价变动协整向量误差修正模型方差分解
中图分类号：F062.9
文献标识码：A
文章编号：20060731-3

Further test of the relationship between the housing price and the land price

HUANG Jian-Bo, JIANG Fei-Tao, CHEN Wei-Gang

（Business School of Central South
University, ChangSha, 410083, China）

Recent years with the holistic fast rise of our country's housing price and the reform of the land lease institution, there is abundant discussion about the relationship between the housing price and the land price among the theoretician and the entrepreneur. The empirical research on the relationship between them becomes the key which distinguishes between right and wrong among the different sides' different views. It mainly used the Granger causality test presented by Granger according to the existing empirical research papers on the relationship between the domestic housing price and the land price. Due to some limitation of the method, the research can hardly further depict the dynamic relationship and the effect of the political change towards the relation between the two. In this paper we use the variance decomposition of the vector error correction model (VECM) to perfectly and detailedly show the relationship between the housing price and the land price. What's more important, our quantitative analysis depicts the effect of the policy alteration towards the relation between them. And it also gives the solid demonstration foundation for the correct cognition towards the real effect of the land lease institution reform.
Key words：Housing price; Land price; Co-integration; VECM; Variance Decomposition

1
引言近年来，我国房价持续快速上涨引起各方注目。为使国有土地出让更加规范，进一步强化国有土地资源的管理，国土资源部于2002年4月颁布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（简称11号令），2003年6月进一步颁布《协议出让国有土地使用权的规定》（简称21号令）。11号令规定商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营形用地必须以招标、拍卖或挂牌方式出让；21号令以规章的形式对协议出让制度进行进一步规范，规定商业、旅游、娱乐和商品住宅等四类经营性用地不得以协议方式出让。这两项规定对于规范土地市场，减少寻租等腐败行为无疑是有益的。但某些地产商将房价的上涨归咎于土地转让方式的改变，例如以任志强为代表的一批房地产商认为：土地由协议转让逐渐转为以“招、拍、挂”形式出让造成地价的大幅上升，是房价上涨的根源，即地价上涨推动了房价上涨。
以上论点由于其深刻的政策含义引起了广泛争论，学术界也不乏相应研究。从理论性研究文献来看，主要观点有三类：1、高地价引起高房价。持这一观点的国内文献均缺乏严谨的理论说明，仅是依据土地成本占总成本的30%至40%，就认为地价上涨就会推动房价上涨，如徐艳（2002）[1]，杨慎（2003）[2]，包宗华（2004）[3]，2、高房价引起高地价，而不是相反。刘润秋和蒋永穆（2005）[4]基于土地需

[收稿日期]

[作者简介] 黄健柏 (1954-)，男，湖南郴州临武人，中南大学商学院教授，博士生导师；江飞涛 (1974-)，男，湖南常德人，中南大学商学院博士研究生；陈伟刚 (1981-)，男，湖南湘潭人，中南大学商学院硕士研究生。

求是引致需求的思路进行了研究，这一思路的详细理论说明可参看 O'Sullivan（2000）[5]的推导；朱道林和董玛力（2005）[6]采用一个线形城市的空间竞价模型来说明高房价引起高地价，这一思路可追溯到Alonso(1964)[7]和Muth（1969）[8]的研究。3、房价与地价互相影响。如刘琳和刘洪玉（2003）[9]、严金海（2006）[10]采用四象限模型，说明房价与地价相互影响。
但要判断上述三种观点孰对孰错，以及土地出让制度的改革是不是引起近年来房价上涨的主要原因，都需要根据我国的实际情况对房价地价的相互关系、以及土地出让制度改革对两者关系的影响进行深入的实证研究。
2
我国现有实证研究的回顾和评述房价地价相互关系问题的核心是在房价和地价的共同上升过程中谁是矛盾的主要方面。较少掺杂对变量因果关系的主观判断的向量自回归类模型适于解决这样的问题。国内学者也多使用基于向量自回归模型（VAR）或向量误差修正模型（VEC）的Granger检验来探讨房价和地价的相互关系问题。
高波、毛丰付（2003）[11]采用《中国景气月报》全国整体统计数据和使用Granger因果检验分析方法对房价与地价的相互关系进行实证，结果表明从长期看房价决定地价，从短期看两者互相影响。李珍贵（2005）[12]使用类似的方法并采用2002年1月至2005年4月国家统计局房地产开发投资统计月报数据进行实证，结果显示房价的变动影响地价，地价的变动不影响房价。况伟大（2005）[13]采用基于误差修正模型的格兰杰因果检验方法和1999年1季度至2005年1季度全国房价指数与地价指数，对房价与地价的相互关系进行实证分析，结论认为在短期房价与地价互为Granger原因，在长期地价为房价的Granger原因，但无法判断长期房价是否为地价的Granger原因。严金海（2006）[10]使用相同的数据进行的研究认为：短期内房价决定地价，长期内二者相互影响。
总的来看，现有的文献均采用Granger因果关系检验方法并使用房价和地价指数来探测二者之间因果流的存在性和方向性。但综合起来看这些研究中存在以下一些不足：1、某些文献没有考虑到房价和地价时间序列的非平稳性问题，而只有对平稳的变量才能使用基于对向量自回归模型（VAR）的Granger检验来判定变量间的因果关系。Granger（1988）[14]本人就曾经指出：对非平稳变量使用传统的VAR模型通过参数约束检验进行因果推断可能会得出错误的结论。周建和李子奈（2004）[15]使用Monte Carlo模拟已经证明，使用非平稳变量进行Granger因果推断会显著地造成对检验原假设的过度拒绝。2、某些研究在考虑到变量的非平稳性问题并通过检验证实房价和地价指数序列均为I(1)过程之后，使用差分的方式的来获得平稳变量，但简单差分的方法获得的变量所具有的经济意义与原变量是不同的，同时差分后序列中所包含的长期信息消失，检验出的因果关系即使存在也只能是短期的。3、某些文献在意识到上述不足之后，在协整关系框架内通过对VEC模型差分项进行参数约束检验来进行Granger检验以探讨变量间的相互关系，但基于VEC模型差分项系数约束检验的Granger检验只能测定变量间的短期因果流，这些研究所进行的参数约束检验均未包含误差修正项，因而也就无法测定变量间长期因果流的方向。
Granger检验虽然是重要的因果关系分析工具，但并不是唯一和最优的方法，其实也不能深入描述我们所关注的房价和地价的相互关系。主要原因在于：1、Granger检验从其检验思想和检验形式的本质来说是从“有助于预测”的角度说明从某一变量到另一变量的因果流的存在性，例如我们不能从Granger检验的结果推断一个变量变动导致另一变量变动的方向；2、因果检验不能说明变量间相互影响的强度和整个动态过程，而我们所真正关心的除了房价变动和地价变动谁是因、谁是果之外还包括：某一变量变动导致另一变量变动的方向如何、相互影响的强度怎样、随时间有何变化、新土地出让政策的实行导致了二者相互关系发生了什么变化等一系列细节问题。这些问题的答案是可以通过脉冲响应函数和方差分解来反映的。正如Sims（1980）[16]所评论到的：方差分解体现出的是超越Granger检验的因果流观测。必须特别着重指出的是：对房价和地价相互关系的探讨起源于2003年前后我国全面开始对土地交易开始实行的“招、拍、挂”制度，这一转变可视为一个政策拐点。在拐点前后，房价与地价的相互关系必然会有所区别，这也是对房价地价相互关系的争论的起因和焦点所在，但现有文献均未能将政策拐点包含在实证研究的模型和框架之内，因此对政策效应进行深入分析和评价的实证研究是缺乏的。
综上所述，我们的分析框架和所做的主要工作可概括为，首先从政策拐点出发对数据进行阶段划分，以分别分析政策转变前后的房价地价相互关系的差别和造成这种差别的原因；然后对各阶段的数据进行平稳性的单位根检验并根据数据特征分段估计向量自回归模型（VAR）或向量误差修正模型（VEC）；最后使用脉冲响应函数和方差分解对二者间因果流进行深入刻画。
3
房价和地价相互关系的检验3.1 数据说明本文使用“全国房屋销售价格指数”和“土地交易价格指数”作为研究房价和地价相互关系的变量。数据来源于《中国经济景气月报》，从1999年1季度至2006年1季度。为反映政策变动所带来的影响，我们把整个样本空间划分为1999年1季度至2003年1季度和2002年1季度至2006年1季度，由于对VAR模型的估计需要较多的参数，因此两个子样本空间存在一段交叉，考虑到政策的推行和政策效应的产生是逐步的，这种处理是合理的。
记H和L分别为1999年1季度至2006年1季度的房价和地价指数序列，记H1和L1分别为1999年1季度至2003年1季度的房价和地价指数序列，记H2和L2分别为2002年1季度至2006年1季度的房价和地价指数序列。由于这套指数系统的编制采用的是环比方式，本文首先以1999年为基期进行了定基处理。数据来源与之前的大多数研究相同，只是样本量稍大。全文的模型计算和图形绘制使用美国QMS公司的Eviews5.1软件完成。
3.2
ADF检验我们使用ADF检验来测定H序列和L序列的平稳性，在前人的研究中，H序列和L序列的I（1）过程特征已经多次被证实。但由于我们对样本空间进行了重新划分，进一步的检验是必要的。检验形式（C，T，P）表示辅助回归方程中是否包含常数项、趋势项和滞后的阶数，滞后阶数由Schwarz Info Criterion进行判定。表1、表2和表3分别给出了全样本和两个子区间的单位根检验结果。对全样本的检验结果与前人的研究结论类似，2002年1季度之后的房价指数和地价指数序列也表现出非平稳特征，但1999年1季度至2003年1季度的序列是平稳的。这说明房价和地价的剧烈波动开始于后一个样本区间，但这种变动是否是由于政策的改变还需要进一步的验证。

表 1
全样本的单位根检验

变量

检验

形式

ADF

统计量

临界值

（5％）

P-Value

检验

结论

H

C.T.0

-1.820291

-3.580623

0.6677

不平稳

△H

C.0.0

-5.491728

-2.976263

0.0001

平稳

L

C.T.0

-2.621151

-3.580623

0.2744

不平稳

△L

C.0.0

-4.673915

-2.976263

0.0009

平稳

表 2 1999年1季度－2003年1季度样本的单位根检验

变量

检验

形式

ADF

统计量

临界值

（5％）

P-Value

检验

结论

H

C．T．3

-3.887507

-3.828975

0.0459

平稳

L

C，T，2

-4.293439

-3.791172

0.0225

平稳

表 3
2002年1季度－2006年1季度样本的单位根检验

变量

检验

形式

ADF

统计量

临界值

（5％）

P-Value

检验

结论

H

C，T，3

-2.062465

-3.875302

0.5028

不平稳

△H

C，0，2

-6.495057

-3.119910

0.0002

平稳

L

C，T，2

-1.304159

-3.828975

0.6007

不平稳

△L

C，0，0

-4.941635

-3.081002

0.0017

平稳

3.3
协整检验在全样本区间上和2002年1季度之后的房价和地价指数均为1阶单整序列，二者之间可能存在协整关系。本文使用Johansen迹检验和极大特征值检验来判断两个样本区间中的房价和地价之间是否存在协整关系，两种方法的检验结论一致。由检验结果可知，房地产销售价格指数序列与土地交易价格指数序列在全样本和2002年之后样本上均具有协整关系，因此我们必须建立向量误差修正模型（VEC）才能正确探讨其相互关系。对于1999年1季度至2003年1季度的房价和地价，我们则可建立向量自回归模型（VAR）

表 4
协整关系检验

协整关

系假定

Trace

统计量

5％

临界值

特征值

统计量

5％

临界值

检验结论

样本区间：1999年1季度－2006年1季度（lag＝4）

R＝0

23.03360

15.49471

21.43750

14.26460

**存在

协整关系

R

1.596104

3.841466

1.596104

3.841466

样本区间：2002年1季度－2006年1季度（lag＝4）

R＝0

39.23870

15.49471

38.94985

14.26460

*存在

协整关系

R

0.288848

3.841466

0.288848

3.841466

3.4
脉冲想响应函数和方差分解分析3.4.1
VAR模型和VEC模型的设定方法
综合以上的检验结果，我们对全样本数据建立向量误差修正模型（VEC），记为模型1；对1999年1季度－2003年1季度的样本建立向量自回归模型（VAR），记为模型2；对2002年1季度－2006年1季度的样本和所有样本建立向量误差修正模型（VEC），记为模型3。SC准则对3个模型滞后阶数的判定结果分别为4阶、2阶、4阶。
VEC模型（模型1和模型3）的形式为：其中：ECM为误差修正项。
VAR模型（模型2）的形式为：

其中：为维内生变量，为维外生变量，为滞后阶数。

3.4.2
脉冲相应函数和方差分解分析的基本思想
在向量自回归类模型的实际应用中，往往侧重分析某种冲击对系统的动态影响而并不是具体分析其回归系数。脉冲响应函数描述一个内生变量对来自另一内生变量的一个单位变动冲击所产生的响应，提供系统受冲击所产生响应的正负方向、调整时滞、稳定过程等信息。本文采用Pesaran和Shin（1998）[17]提出的广义脉冲响应函数进行分析。方差分解通过分析每一个结构冲击对内生变量变化的贡献度，可以给出对系统中变量产生影响的每个随机扰动相对重要性的信息。从本文研究的问题来说，脉冲响应函数的分析结果可以刻画房价和地价中某一变量变动引起的另一变量变动的动态过程；方差分解的结果反映的则是某一变量变动所导致的另一变量变动对该变量变动的贡献度，从而可以对变量间相互影响的强度进行刻画。使用脉冲响应函数和方差分解既可以反映出变量间相互影响的整个动态过程，也可以对变量间的相互影响强度进行定量测度，在对变量间相互关系进行探讨时不再陷于仅能判断因果关系“有或没有”的尴尬，而可以对“有多大”给出答案。
脉冲相应函数的基本思想：
脉冲响应函数描述的是VAR模型或VEC模型中的一个内生变量冲击带给其它内生变量的影响。下面以VAR（2）模型来说明脉冲响应函数的基本思路，在VEC模型中，脉冲响应的分析机理与VAR模型类似。

假定上述系统从开始活动，设，于第0期设定扰动项其后它们均为0。那么初期给予的扰动将在系统中不断传递，通过迭代计算可以得到，称为由的脉冲引起的的响应函数，同样可以求得，称为由的脉冲引起的的响应函数。当第0期的脉冲为时，可以求得的脉冲引起的和的响应函数。以上的脉冲响应过程可以清晰的捕捉系统对特定冲击的效果。
方差分解的基本思想：
方差分解是通过分析每一个结构冲击对通过方差度量的内生变量变化的贡献度，进一步评价不同结构冲击的重要性，方差分解可以给出对VAR或VEC模型中的变量产生影响的每个随机扰动相对重要性的信息。Sims依据的表示形式，提出了定量的把握变量间影响关系的方差分解方法：

各个括号内的内容是第j个扰动项从无限过去直到现在试点对影响的总和。求其方差，假定序列无关，则：

这就是第j个扰动项对第i个变量从无限到现在试点的影响用方差加以评价的结果。此外还假定扰动项向量的协方差矩阵是对角矩阵，则的方差是上述方差的k项简单和：

的方差可以分解成k种不相关的影响，因此为了测定各个扰动项相对的方差有多大程度的影响，定义了如下尺度：

RVC是相对方差贡献度，即根据第j个变量基于冲击的方差对的方差的相对贡献度来观测第j个变量对第i个变量的影响。实际上，不可能用直到的项和来评价。如果模型满足平稳向条件，则随着q的增大呈现集合级数性的衰减，所以只需取有限的s项即可。
3.4.3脉冲相应函数和方差分解的分析结果
图1至图3分别给出了3个模型的脉冲响应分析结果，图4至图6给出了3个模型的方差分解结果。各图中横轴为滞后期间数，纵轴为响应数值或方差分解中某一变量变动对另一变量变动的贡献度。“Response of H to L”的含义是L变动冲击所导致的H的响应，“Percent H variance due to L”的含义是L的变动所导致的H的变动占H的总变动的百分比，其它依此类推。

图1、模型1的脉冲响应函数分析结果

图2、模型2的脉冲响应函数分析结果

图3、模型3的脉冲响应函数分析结果

图4、模型1的方差分解结果

图5、模型2的方差分解结果

图6、模型3的方差分解结果

从对3个模型的脉冲响应函数分析结果来看，房价和地价之间相互影响的动态过程得到了反映。总的来看，1单位房价增量冲击所带来的地价增长均为正值，1单位地价增量所带来的房价增长也为正值。从各模型响应数值来比较，可以发现1999年至2003年（模型2），一个单位房价变动所带来的地价变动要远远小于2002年至2006年1季度（模型3），同时模型2中一个单位地价变动所带来的房价变动要远远大于模型3。在模型2中地价变动对房价变动的影响要大于地价变动对房价变动的影响，在模型3中，房价变动对地价变动的影响要远远大于地价变动对房价变动的影响。在全样本区间上（模型1），房价和地价之间冲击响应的强度均介于模型2和模型3之间。
通过脉冲响应函数的数值大小我们比较了在不同样本区间上房价和地价之间相互影响的强度和方式，方差分解则可以在数量上更为清晰的刻画二者之间相互影响的强度，同时两种分析的结果也是统一的。在前人使用Granger检验进行的研究中，通常会检测到房价和地价之间的短期相互因果关系或长期内房价对地价的影响，同时也有一些研究认为地价对房价无影响。在对模型1的方差分解分析结果中，这些结论的本质被反映了出来：房价变动对地价变动的贡献度在全样本上达到85％左右，而地价变动对房价变动的贡献则约为10％。这一结果将之前的大多研究结论统一到了方差分解的分析框架之下，之前研究对因果关系判断的某些差异只是建模方法和数据样本的细微差别造成的，房价地价二者在全样本下的相互关系强度已被模型1的分析结果充分说明。进一步的，我们可以分析在两个子样本区间上房价和地价的因果关系差异以分析政策变动对二者相互关系的影响。模型2的方差分解分析结果支持了脉冲响应函数分析中对于1999年－2003年间地价对房价的影响要强于房价对地价的影响的这一结论。模型3的方差分解结果说明政策变动后，地价的变动主要由房价变动引起，也就是说是房价的上涨拉动了地价的上涨；而地价上涨对房价上涨的拉动作用并不明显，房价上涨的原因是地价上涨之外的其它原因。
4
对分析结果的进一步讨论土地出让制度的变革在很大程度上改变了房地产市场的市场环境和房地产企业的行为特征，也改变了国有土地供应机构的供地行为。这种相关利益主体行为的变化，在很大程度上影响到房价对地价变动以及地价对房价变动的反应模式。
原有的土地协议出让制度，不仅导致房产市场的垄断
[1]，而且还导致了严重的“圈地运动”与寻租行为（况伟大，2003）[18]。在以土地协议出让为主的土地出让制度下，具有政府背景或者与具有良好政府关系的开发商采用寻租的方式垄断对土地的获取，进而通过垄断要素市场获取了在最终产品市场上的垄断势力；地方政府则在“土地出让价不得低于基准地价”的约束条件下，以尽可能低的价格将土地出让给某些特定的开发商，让开发商获取很高的地租收益。同时与土地管理、出让相关的政府部门官员也参与分租，开发商得到的地租收益越高，相关的政府部门和官员所获得的分租数额也就越高。在土地协议转让制度下，房价上升所带来的地租收益的增加部分，政府土地出让部门尽可能将其转移到关系开发商，房价上升对地价的拉动作用相对比较小；而这一制度下，开发商在房地产市场具有较强的垄断力，当地价上涨引起成本上升时，开发商可以利用其市场势力，比较容易地通过提高房价来将上升的成本转嫁给消费者，地价对房价的影响比较大。这可以解释模型2中地价变动对房价变动的影响要大于房价变动对地价变动的影响，房价变动对地价变动的贡献度比地价变动对房价变动的贡献度要小。
而在以“招，挂，拍”为主要特征的新土地出让制度下，潜在进入者可以通过竞价来获取土地，从而打破了在土地协议出让制度下在位开发商对土地要素的垄断，并在房地产（最终产品）市场上与在位企业进行激烈的竞争，在位开发商也只有通过竞价方式才能获取土地，并要在房地产市场上应对挑战者的竞争；在这种“招，挂，拍”的制度下，相关政府部门及其官员将地租收益转移至开发商并参与分租的难度大大增加，因此转而追求土地出让收入的最大化。在以“招，挂，拍”为主的土地出让制度下，房价上涨带来的地租收益的增加部分，会由于开发商对土地的竞价购买，很快拉高地价，直到这一租金耗散为零，这一部分新增地租收益流入到政府土地出让部门，最终成为财政收入，因而在房价上升对地价的拉动作用，要强于在协议转让的制度下房价对地价的拉动作用。在“招，挂，拍”土地出让制度下，当地价上涨引起成本上升，在价格竞争的约束下，开发商很难通过提高房价的方式转嫁成本，往往只能选择提高效率、降低其它成本等方式来消化这种地价上涨导致的成本上升。因而在“招，挂，拍”土地出让制度下地价上升对房价的推动作用要弱在土地协议出让制度下地价上升对房价的推动作用。这也解释了模型3中房价变动对地价变动的影响要远远大于地价变动对房价变动的影响，房价变动对地价变动的贡献度接近100%，而地价变动对房价变动的贡献度几乎为零。
五、研究结论1、通过使用方差分解方法，我们将前人使用Granger检验所取得的实证结论统一在一个新的分析框架下。在这一框架下，房价和地价的相互关系特征得到了更为详尽的、动态的刻画。
2、通过对政策拐点的划分，我们比较了3个在不同样本区间上的模型分析结果，政策转变所带来的市场效应得到了反映：实行“招、拍、挂”制度后房地产市场的整体市场化程度得以提高，显著减少地产商的寻租空间；并在很大程度上提高了房产市场的竞争程度，降低了开发商的市场势力与转嫁成本的能力；“招、拍、挂”制度的实行，将大部分地租收益从地产开发商手中转变成财政收入，有益于社会公平的实现。
3、我们的分析结果表明：土地出让制度改革后，地价上升对房价上升的推动作用反而较之前大大减少；地价变动对房价变动的贡献度也大幅下降至零附近。因而土地出让制度改革，虽然导致地价的快速上涨，但对房价的影响非常微弱，不是近年来房价上涨的根本原因。

〔参考文献〕[1]徐艳: 北京市房价过高的原因和房价控制[J], 城市问题, 2002,(1):42-44.
[2]杨慎：客观看待房价上涨问题, 中国房地信息, 2003,(2): 4-5.
[3]包宗华: 怎样看待我国的住房价格[J],中国房地产,2004,(1): 53-54.
[4]刘润秋,蒋永穆: 论房价决定地价—兼论当前房地产宏观调控政策[J], 社会科学研究，2005,(6): 44-48.
[5]O'Sullivan. Urban Economics (4th Edition) [M]. The McGraw-Hill Companies, Inc, 2000.96-99.
[6]朱道林，董玛力: 地价和房价的经济学分析[J], 中国土地, 2005,(7):20-21.
[7]Alonso, William: Location and Land Use [M].
Cambridge University Press, 1964.65-66
[8]Muth, Richattl F: Cities and Housing [M]. University of Chicago Press, 1969.112-113
[9]刘琳, 刘洪玉: 地价与房价的经济学分析[J], 数量经济技术经济研究, 2003(7): 27-30.
[10]严金海：中国的房价与地价:理论、实证和政策分析[J], 数量经济技术经济研究，2006,(1):17-26.
[11]高波, 毛丰付: 房价与地价关系的实证检验:1999-2002[J], 产业经济研究2003,(3): 19-22.
[12]李珍贵：房价与地价－争议、评析及实证研究[J], 中国土地，2005,(8):28-29.
[13]况伟大：房价与地价关系研究：模型及中国数据检验[J], 财贸经济, 2005, (11): 56-64.
[14]Granger CW J, Some Recent Development in Concept of Causality[J]. Journal of Econometrics, 1988, vol. 39, issue 1-2:199-211
[15]周建, 李子奈: Granger因果关系检验的适用性[J], 清华大学学报（自然科学版）,2004,(3):358-361
[16]CA Sims，Macroeconomics and Reality[J]，Econometrica, 1980, vol. 48, issue 1:1-48.
[17]Pesaran, M. H., & Shin, Y. (1998). Generalized impulse response analysis in linear multivariate models. Economic Letters, 1998, vol. 58, issue 1:17-29
[18]况伟大: 市场结构与北京市房价[J], 改革, 2003,(3):69-73.
[19] 李宏瑾：我国房地产市场垄断程度研究——勒纳指数的测算[J],2005, (3):3-10

[1]李宏瑾（2005）[19]曾以各省数据计算房地产业的勒纳指数，表明房地产业存在很高的市场垄断力。

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8楼

crystal1989 发表于 2009-11-22 13:02:45 |只看作者 |坛友微信交流群

好帖子，顶一个！

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9楼

laolang415 发表于 2009-11-22 13:02:46 |只看作者 |坛友微信交流群

探索房价与地价的关系

(2005-3-31 15:59:10)

买房人说，房价年年涨；卖房人说，地价年年升。究竟是房价带动着地价不断升呢？还是地价带动着房价不停涨呢？

相当多的开发商认为地价影响着房价，高地价不可能卖出低房价。一个典型的例子是顺驰领海项目。这个项目以大兴黄村西北端的位置，卖出了起价每平方米4900元、均价每平方米5700元、最高每平方米8500元的高价，比同等位置其他项目的单价要高出千元左右。除了这里的规划设计别出心裁，其9.05亿元的地价也为高昂的房价奠定了“基础”。

另一个观点却恰恰相反。日前，国土资源部公布了由国土资源部土地利用管理司和中国土地勘测规划院出具的《2004年度我国重点地区和主要城市地价动态监测报告》。《监测报告》认为，去年地价上涨幅度小于房价上涨幅度，而后者一定程度上拉动了前者的价格。房价和地价是互为促进和作用的，而在现实市场中，常常是由房价决定地价。比如汕头市滨港路段我司开发的泰安华庭东区和泰安华庭西区项目，因小区具有品牌效应，周边地段的地价因此发生了不同幅度的增长，同时，城市规划增设公共设施，也会提升土地价格。所以，开发商在购地的时候，总是以现在的市场房价和周边小区房价，预测未来的房价，去评估土地购置价格。但反过来，地价的反作用也十分明显，因购地价格提高，导致开发成本提高，房屋售价也会相应上涨。开发商在参照同地段同类建筑的房价确定其售房价格的同时，也会以现时同一地段发生的地价，来计算和确定其售房价格。

决定房地产供应量和供应速度主要是两大因素：一是土地供应状况，二是资金供应状况。由于房贷收紧，资金来源发生变化，造成了相当一部分企业开发资金的短缺，影响了部分开工项目的进展和竣工速度，从而较大幅度地降低了供应增长速度。同时，开发企业向银行贷款难度加大，比例下降，必然要另辟融资渠道，难免加大融资成本和融资风险，所增加的融资费用和风险成本，最终也会反映和体现到房价上。可以认为，金融政策和融资渠道的变化是造成近期房屋产品供应增速减慢和房价上升的一个重要原因。

而去年以来土地供应量和土地开发量的下降，对房地产市场的现实供应影响不大，但是它给了市场两个信号：一是根据从买地到房屋建成销售的周期，将严重影响明、后年的商品房供应量；如果存量土地盘活方面成效不明显，在需求继续趋旺的形势下，将会出现更大程度上的供不应求。二是这种预期使人们感觉到，土地供应和信贷双收紧的政策的继续，意味着未来房价的快速上扬，“督促”消费者尽早购房，从而使需求提前，加大了供应压力。

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10楼

laolang415 发表于 2009-11-22 13:03:38 |只看作者 |坛友微信交流群

对“地价影响房价的剖析”
王炼利

在载完本人2006年的旧作后,正逢国土资源部副部长鹿心社先生在国务院新闻办举行的新闻发布会上发表讲话不久。于是，想对鹿先生“地价是影响房价的重要因素之一，但不是决定性因素。决定房价的关键因素或者根本因素是供求关系。”的说法简单阐述一下看法。
鹿心社先生认为，“国土资源部新近调查了全国东、中、西部地区620个房地产开发项目，调查结果表明，目前中国地价占房价成本的15%-30%之间，平均成本为23.2%，低于英美日韩等国”。
关于这一点，我认为鹿心社先生也许说得有部分道理，因为他说的是地价占“房价成本”，而不是说地价占“现实房价”。“现实房价”是没有个准的，是动态的，是在“进行中”的，但是，“房价成本”这是静态的，是有准的。房价成本，就是造房子的价加上造房子的人得到土地的价钱。请大家务必注意，房价成本上的土地价只能以得到土地后直接造房子的房产商的“拿地价”为准，而不能以得到土地就转卖的“拿地价”为准。要知道，土地从政府手中出让后，就进入一茬茬转卖的过程，真正要在这块土地上造房子了，一般都转卖到第四、第五茬了！
之所以认为鹿心社先生只是“部分有道理”，是因为他说的“中国地价占房价成本的15%～30%”中的地价，事实上只是指政府收到的土地出让金。笔者认真研究了上海政府历年所收到的土地使用权出让金数据，深感惊诧——政府收的土地出让金少得可怜！
从1988上海开始出让第一块土地到到1997年为止，上海市财政收入中土地使用权出让收入入共计是20.63亿美元和近80亿人民币（《上海房地产市场（98）》第29页），这期间上海出让了13863万平方米土地，将20.63亿美元按1990年到1997年平均汇率6.87折算成人民币是142亿，再加上80亿人民币，共计222亿人民币，平均每平方米土地收取的土地出让金是160元人民币。从2003年到2006年1～9月，政府实收的土地出让金平均地价是每平方米150元、213元、169元、138元！
90年代中前期的土地出让金平均单价是160元，到二十一世纪房价翻了几翻，土地出让金还是这个单价！1990年到1995年上海市财政收入年平均581亿，土地出让金只是占5%，2004年、2005年的政府财政收入3592亿、4096亿，土地出让金连5%也占不到。我们的政府在“收取土地出让金”上真的很温情！怪不得鹿副部长认为我国的地价只占房价成本的15%～30%！但是，上海造多层住宅的土建和安装价也就是每平方米1400左右（2006年时的价格），地价占房价成本15%～30%，也就是说，当房价成本每平方米1647元时，地价每平方米247元——这是地价占房价成本15%；当房价成本每平方米2000元时，地价每平方米600元——这是地价占房价成本30%！
这个地价占房价成本之比可信吗？首先不信的，应该是土地转卖最末端的房产商——他们最清楚，他们是以什么价格得到土地的！
虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》给了土地转让以限制，限制条件是“属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件”。但是，法律条文是敌不过房地产商的智慧的，后来有几个房地产商是在转让房产地产的？他们是“转让房地产公司”！房地产公司大多是项目工程公司，转让了公司就等于转让了项目工程；转让房产地产等具体工程还要交土地增值税，转让公司连土地增值税都免去了——全部归地方政府所得的、房地产业缴纳比例达70%的土地增值税，偏偏是地方政府最不肯积极收取的税收！1999年到2005年，全国的地方税务局总共只收到298.4亿土地增值税，并且47%是2005年这一年缴纳的！而298.4亿土地增值税只占同期地方税收40769.4亿的0.7%（见国家税务总局网站→政务公开→税收统计），298.4亿中属于房地产业支付的大约还只有200亿。
我国法律规定房地产企业完成房地产开发投资25%就能动用对土地使用权的转让权——实际操作中还根本不用完成25%的开发投资，只消将正在从事开发的项目公司转让，土地使用权就自然而然地转让了，假如这个公司转让N次，土地使用权也就同时转让N次，每一次的转让都是得益于土地使用权人，不利于土地所有权人；而国外的惯例是土地承租人在完成全部建筑物以前，根本就不得转让土地使用权——因为房产和地产不能分割交易。所以，国外的地价占房价成本是可能远远超过我们，但是，他们的地价不能单独交易，他们的地价高，就不是高在土地倒卖出来的“高”上！
至于鹿副部长说：“决定房价的关键因素或者根本因素是供求关系” 。我想，我已经在《影响房价的真正原因》中阐述清楚了，在此不多赘言了。
最后，用最通俗的语言说明一下政府的土地出让金为什么不愿多收的道理：大家都明白土地是值钱的，对不？只有政府才掌控土地使用权的出让与否，对不？政府是有活生生的、有七情六欲的人组成的，对不？那好，我掌控了土地使用权的出让权，我就想出让给我的亲属部属，但关系越亲，就越不可能也越不愿意多收亲属部属的“承让金”，所以，第一茬的土地出让——从政府手中直接出让的土地，这出让金就是多收不了的！而以后发生的土地转让，那就是另回事了！

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