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融信(03301)502亿销售背后：五年十倍成长， 是中国房地产未有的十年大变局
智通财经网2018-01-16
在2017年12月份销售月报出炉之后，融信中国交出90.74亿的靓丽报表，此一数据创下了2017年年内单月销售新高，同时亦是融信中国最好的单月历史销售纪录，由此助力该公司并表销售规模首次冲破500亿大关，并向新一线房企进发。
历史需要作一个比对，方能得到一个成就的坐标。2016年，融信全年销售额为246亿，502.35亿元(不含合营及联营企业的数据)的数据，较之2016年大增103.88%，完成年初设定的销售目标325亿的155%。
融信在2003年发韧于福建福州，后转战厦门、漳州战场，交出“融信第一城”、“融信白宫”、“融信海上城”等令八闽大地称颂的作品并迅速完成扩张，以十三年积累之功位居2016年中国地产100强第26位，与旭辉(00884)、禹洲地产(01628)，并称为港交所闽系房企三强。
2016年后，融信将总部迁至上海开启国际化征程，抓住中国房地产的黄金时代实现5年10倍的倍增成长，并于2016年完成在港交所上市。
数据显示，2016年其营收为114亿元，较之2012年的12亿元，五年升幅约十倍。而根据融信最新的销售数据，其12月单月实现销售额90.74亿元——不含联营及合营企业的并表数据，1个月的销售数据即为2012年营收的7.6倍。
同一时期，碧桂园营收由419亿增至1531亿，接近4倍的成长;恒大由657亿增长至2128亿，增幅为324%。融信中国十三年的成长历程，其实是中国房地产黄金十年里的企业缩影，亦是恒大、碧桂园、融创中国等领军房企的成功切面——依靠高杠杆、高负债迅速从万多家房企脱颖而出至龙头，更是蕴育着中国房地产此前所未有的大变局。
房地产的两个黄金十年
中国房地产的发展有两个黄金十年。第二个黄金10年，贯穿于2007-2017年间，第一个10年则是1998-2007年。1998年商品房制度改革，集体分房制度的退出，开启了中国房地产市场化的疾行，衍生此行业第一个黄金10年，并于2007年推至第一个巅峰。
数据来源：国家统计局
2007年四季度开始，信贷政策开始紧缩，房地产急踩刹车，2008年的亚洲金融危机更加速了房地产行业的调整进程。随后4万亿出台，中国房地产开始走出泥潭，但强劲的反弹又遭至2009-2013年连续4年的彼时史上最严调控。
在最严调控之下，融信中国却逆势扩张，2009-2012年，融信从福州挺进漳州、厦门等闽南市场;2013-2015年，挺进华东，业务拓展至上海、杭州等地。自2016年至今，融信不断加快全国扩张步伐，公司年度销售额剑指千亿。
规模倍增下的杠杆思考
房地产作为资金密集型行业，伴随着中国房地产的黄金十年，高负债、高杠杆是龙头房企规模化倍增的要义。以恒大为例，其自2009年上市以来负债率也因此处于较高水平，在2016年其资产负债率一度高达106.52%，但却因此贡献销售额、总资产等核心经营指标实现12-23倍增长，并于2016年登顶中国房企冠军宝座。
此一模式让融信实现了质变增长。2012—2015年，融信的营收从12亿猛增至74亿，2011年这家仅成立8年的企业入围“中国房地产百强企业”，2013年成为“中国房地产开发企业50强”，2016年挺进30强。
与恒大完成规模化布局后迅速降负债、去杆杠相似，2016年融信的资产负债率急剧下降至76.66%，低于行业约80%的平均水平，借款的加权平均实际利率约6.7%，较2015年的10.05%下降3.25个百分点。
对于房地产企业而言，基数小的时候，实现倍增非常容易，但是超过50亿即需立于一线城市完成全国性扩张——这就是以融信为代表的闽系房企走向全国的逻辑。
2016年融信将总部迁至上海，并于当年完成登陆香港资本市场的壮举。融信之前，已有15家闽系房企如旭辉、世茂等按照近乎相同的路径完成扩张、迁往上海;融信之后，中骏、禹洲亦将总部移至上海。
融信14年的成长，成为中国房地产10年的缩影：在这10年的黄金期里，龙头房企通过快速扩张，迅速成为中国甚至世界500强如万科、恒大，并极度压缩了小型房企的市场空间。
克而瑞数据显示，2017年，随着品牌房企业绩规模的增长，TOP200房企各梯队集中度均有较大幅度的提升。其中，TOP10房企集中度达24.1%，TOP30房企集中度近40%，TOP50房企集中度提升幅度较大，提升近10.6个百分点至45.9%。而TOP100房企集中度达55.5%。
未来3年或保持50%年增速
在房地产政策调控加码，金融紧缩的严寒时节，伴随存量房时代的到来，购租并举、房地产税等多重经济、财税手段的调控，中国房地产正迎来10年所未有的大变局。
在这个变局中，小房企出局、行业集中度提升、强者恒强的盘面已成定局。东方证券首席房地产分析师竺劲预测，房地产行业的集中度或在2022年之前达到稳定状态，根据测算，TOP10房企销售市占率将达到36%。
在2017年上半年营收增长70%之时，融信与浙江第二大民营企业海亮集团旗下子公司海亮地产连姻，拿下500万平米低价土地。根据克尔瑞的最新数据，2017年全年中国房地产企业新增货值TOP100中，融信位居第17位，高于多家地产名企。
根据融信2017年年初的目标，未来3年，销售保持年50%的平均增速没问题，而其过往三年均是100%以上。不过，根据标的土储和开发进度表，加之未来海亮地产的并表，2019年融信中国的销售合约金额或可超1000亿元。
由此，融信将在三年之内升至千亿房企行列，三年的时间较之2016年成长4倍。
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