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编辑 / 睿信地产咨询
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以提升管理面积来稳固市场地位
1.争夺新房市场份额
大部分物业公司都是由开发商配套服务体系发展而来，这种关系可以为企业发展带来大量资源。毫无疑问，万科开发的项目会优先考虑万科物业管理，绿城开发的项目也会优先考虑绿城物业管理。但纯粹依托开发体系输血，已经无法满足行业发展对龙头企业增速的要求，所以夯实市场化道路，承接第三方开发商的新房项目，是龙头企业提高市场份额的一个重要途径。
第三方开发商选择物业公司，是希望物业公司能为项目带来销售溢价，因此承接第三方开发商项目对物业公司的管理水平提出了更高要求，只有那些具有较高口碑、优质服务品质管理能力的物业，才能大量获取第三方开发商的项目。
获取新房的物业管理权，有两个问题不得不面对。一是新房销售和交付的面积不断接近峰值（2016年全国商品房销售面积创造15.73亿㎡的历史最高值，2017年全年商品房销售面积极有可能再创新高），一旦峰值过后，后续交付的新房管理面积会逐渐减少；二是新房开发市场集中度越来越高，龙头开发商的关联物业公司在获取新房资源上优势突出。我们认为，争夺新房市场资源的策略在未来3-5年有较大的发展空间，而这个窗口期过去后，业务机会将变越来越小，或者说成本会越来越大。
2.获取存量物业管理权
在前言部分中我们提及过，并购其他中小型物业公司，是另外一种快速增加管理面积，扩大市场份额的有效手段。
企业并购非易事，并购后的整合与管理提升是并购方要解决的最大问题。不同公司的人员和管理体系上融合难度大，导致并购失败的可能性很高。且被并购企业通常自身品质服务能力较差，或是所管理的项目问题较多，并购这些公司或项目，可能会对并购方原有的品牌造成伤害。正因为如此，我们看到行业在过去两年经历过一段企业并购高潮后，很快就趋于平淡，优秀的物业公司对并购行为企业越来越谨慎。
3.抓住存量项目物业再签约的机会
消费升级带动人们追求更高品质的生活水平，对所居住与工作环境中的物业高品质服务也在这种追求之中，在这种要求下，服务质量较差的物业公司也必然会被逐渐替换掉，这为提供高品质服务的物业公司争夺存量物业管理市场份额提供了契机。
但市场上还没有存量物业大幅度更换物业公司现象，一是由于能提供高品质服务的物业公司仍在以获取新房物业管理权为主要扩张渠道，对存量项目再签约的关注较少；二是因为绝大多数项目业主对服务较差的物业公司还处在沉默阶段，替换劣质物业公司的现象虽有出现，但还是偶然现象。
随着新房物业管理业务机会的萎缩，并购行为也越来越理性，存量项目的管理更换一定会成为行业关注和追逐的焦点。而这个窗口很有可能在未来几年内就能打开，由此行业也会发展到新的阶段——存量项目管理费再定价。
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以提高单位面积收入来增强竞争优势
由于政府过去对物业费实行指导价管理，物业费起点低，长期得不到调整，物业费无论是绝对水平，还是相对房价水平，都处在较低层次。国外的物业费一般能占到房价的万分之五左右，而国内目前的物业费仅在房价的万分之一至万分之二之间。
物业费长期低价运行，会造成非常不好的影响：一是物业公司为维持日常运行，不得不牺牲服务来降低成本；二是部分物业公司为维持品质服务，不得不牺牲利润来承担高涨的成本，但这种承担注定无法长期维持；三是开发商过去用开发利润来给物业公司输血的模式，在开发利润逐渐走低的背景下也难以维持。
不同公司的管理水平、服务内容不同，导致公司间管理成本差异也很大，且移动互联网时代，物业公司为提升服务水平，而在项目的智能化改造方面投入的成本较高。这就要求物业费标准应与管理成本相匹配，让物业公司根据实际情况自行确定收费标准更为合理。
2014年12月《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》的印发，废除了政府对住宅物业的价格控制及指导政策，物业管理企业的市场定价权逐渐放开，这为物业公司提高物业管理费用标准提供了决策依据。
如之前所言，存量物业管理再签约的核心是服务品质的竞争。而物业公司管理费用标准再定价的核心，也是业主对服务品质的认可。只有能够提供差异化物业服务，为业主能依托物业服务实现房屋价值最大增值的物业公司，才能在物业管理费用的再定价上获得业主的认同。
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