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掘金“存量时代” 城市更新成品牌房企重要业务板块
2018-04-10 来源：每日经济新闻
每经记者 蔡雅芸 每经编辑 杨 军随着我国房地产市场步入“存量时代”、宏观调控对重点城市住宅市场不断加深，以及一二线城市的土地资源愈加稀缺，如何就地重塑成为城市发展中的一个问题。
如今，“城市更新”日益成为挖掘城市存量土地的路径之一。在旧城不断更新的同时，城市风貌、楼宇经济、生态环境、交通便利、产业升级和业态合理布局等方面都将得到提升。
4月9日，在“第二届中国楼宇经济成都峰会”上，全国房地产商会联盟主顾云昌在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，资源属性是城市更新的重点，供给侧结构性改革首先是从资源配置开始，要在城市有限的资源中创造更好的生活场景。
未来地产行业需要做四件事 作为一种将城市中已不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，“城市更新”在如今存量地产时代开始发光发热。
城市更新研究院院长陈方勇认为，城市更新都是针对存量物业，是对一些老旧物业的改造，原来房地产领域里的业态在城市更新中依然存在。城市更新中原来存在的商业、产业、办公、居住会以新零售、联合办公、长租公寓等另一种业态存在。
陈方勇说，目前城市更新发展经历了四个阶段：城市更新1.0阶段，给低效的资产赋魅，如商业业态的置换；城市更新2.0阶段，给冰冷的空间加温，如联合办公中体现了更多的人文关怀；城市更新3.0阶段，给空间的用户赋能，如企业通过城市更新项目获得更多机遇；城市更新4.0阶段，让空间的边界硅化。
目前，国内一些重点城市的更新项目已起步。如北京、上海、广州和深圳等一线城市相继出台了城市总体规划和城市更新行动计划。
据了解，城市更新项目已相继成为万科、华润、恒大、碧桂园、招商、中海、保利等品牌房企的重要业务板块。
陈方勇也认为，未来地产行业要做四件事，即资产并购、城市更新、资产管理和资产证券化，也就是地产大资管时代。
城市更新考验房企综合能力 顾云昌认为，“现在不少地方进行城市更新，城市更新最主要有两个目的，一是产业升级，把低效率的土地置换出来，就是置换成更加高效的产业来使用；二是通过置换来创造更好的人居环境。在下一个更新中，如何让单栋楼宇和集群的资源配置更加合理，更加符合市场需求，同时更加符合市场水平，这是未来要优化的方向。” 在顾云昌看来，过去楼宇经济一般指写字楼，但现在包括CBD、总部基地、购物中心、产业园区、特色小镇、田园综合体，以及长租公寓等，都属于楼宇经济的范畴。
在有限的城市资源中，楼宇经济发展是基于城市更新基础之上的。对房地产企业而言，城市更新更考验房企的综合运营能力，除了对老旧建筑的硬件、外观进行改造外，对产业导入、产业布局、生态环境、人文理念等方面，都需有更全面的把握能力。顾云昌对《每日经济新闻》记者说，“城市更新是一个系统的概念，是以产业为先导，以集约型利用土地为主要目标，同时改善城市人居环境。在供给侧结构性改革下，要调整产业结构，就要调整用地结构，调整城市的布局结构，必然涉及到城市更新，城市更新要保持城市的风貌、生态环境、交通的改善、各种业态的合理布局，大量建设用地要在城市中发掘，既调整了产业结构，又使经济产生新的动能。”
此外，顾云昌在接受《每日经济新闻》记者采访时还表示，目前城市更新主要有两种模式，一是以市场主导、ZF引导，即开发商介入前期沟通，以市场化的方式进行拆迁、赔偿、安置等工作；二是ZF主导、市场居后，即由ZF出面进行相关工作，然后对土地进行公开出让。其中，第二种模式主要用于棚改项目中，但在深圳这样的一线城市，主要还是以市场化的方式操作为主，市场化模式也会成为城市更新项目的主要运作模式。
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