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“其它地方可能也潜藏着诸如迪拜世界的债务危机。”经合组织官员昨天表示。有人说是希腊，有人说是英国，也有人提醒，“其它地方可能也潜藏着诸如迪拜世界的债务危机。”经合组织官员昨天表示。有人说是希腊，有人说是英国，也有人提醒，中国的房地产业也隐现“迪拜魅影”。 “地产先死还是银行先死”，一年前任志强的“牛言”还在耳边萦绕，2009年中国房地产形势一片大好，但这些大都是4万亿投资与10万亿信贷“关怀”下的“蛋”。明年如果加息，浪潮退后，谁是“裸泳者”就很清楚。
在房地产最不缺钱的日子里怀想冬天。中央经济工作会议即将召开，超常规的扩张政策即将弱化已成定局，回归常态的调控政策，对房地产业的扶持会不会在2010年的春天戛然而止？
●地产的资金依赖症
“摩天大楼立项之时，经济过热；摩天大楼建成之日，经济衰退。”10年前德国经济学家劳伦斯的“魔咒”如今依然显灵。
在繁荣阶段，宽松的货币政策和财政政策往往会鼓励大型项目的投资，摩天大楼是最直观的体现；投资然后进一步把经济推向更加繁荣。但由于过度投资、投机以及随之而来的货币紧缩政策，繁荣并不会无止境地持续下去。
迪拜的债务危机一年前已经开始显现，以奢华为本的大规模建设投入使政府与国有企业的债务像滚雪球一样不断增加。去年9月爆发的全球经济危机引发的迪拜房价下跌、建设项目被取消，许多类似棕榈岛的项目成为“烂尾楼”。
类似的情况发生在中国地产的可能性有多大？中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞表示，迪拜危机不会对中国产生太大的影响，中国也不会发生类似的危机。这种观点也是目前中国学界、业界的主流观点。
但我们分明又看到了中国式的迪拜危机。作为资金密集型行业，中国房地产企业有2/3的资金并不是自己的，这一负债水平比其他行业要高得多。
国家统计局数据显示，今年1-10月，房地产开发企业本年资金来源44034亿元。其中，国内贷款9119亿元，利用外资377亿元，企业自筹资金14320亿元，其他资金20218亿元。在其他资金中，定金及预收款11755亿元；个人按揭贷款6163亿元。4.4万亿资金中只有1.4万亿来自企业自己筹备的资金，我们不难体会当年地产大鳄任志强口口声声“地产先死还是银行先死”背后的强硬。
北京股权投资基金协会常务理事兼国际委员会主席高志凯认为，从国际大框架来看，如果迪拜等商业房地产的窟窿短期内年底或者明年年初再暴露出来，对于银行的流动性、借贷的行为等等，都会是一个重大的打击。因此中国应该做好充分的准备，要静观国际金融局势的变化，不宜过于乐观。
去年金融危机发生之后，为了拉动经济对房地产投资占比越来越大。近年来，中国房地产投资约占整个G D P的6.6%，占全部投资的1/4，相关上下游产业高达60多个。有学者认为，房地产绑架了中国经济。
●房价飙升下的合理利润
“尽管一线城市房价收入比早已超出合理范围，同时租金收益率也创下历史最低水平，但由于土地供给的不足，我们判断这些城市的房价在2010年仍将持续泡沫化的过程。”联合证券研究员鱼晋华认为，房价的泡沫化趋势何时终结，将取决于货币及信贷政策何时以及如何调整。
国家统计局最新数据显示，10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.9%，比9月份扩大1.1个百分点，这是今年的最大同比涨幅；10月份的环比涨幅也高达0.7%。环比已连续8个月上涨。深圳、上海市区房子3万元/平方米已不稀奇。
在这背后也有热钱的影子，而热钱也是迪拜危机的一个诱因。数据显示，在中国楼市大涨期间，热钱也同步涌入。根据最新披露的第3季度外汇储备数据，2009年7、8、9月的热钱流入规模分别为251亿、37亿与308亿美元，合计为596亿美元。
开发商对暴利的迷恋也让迪拜世界越走越远。市场人士认为，“合理利润”应更多被国内开发商所接受。
以参与经济适用房的万科为例，其一直坚守“合理的利润”。截至11月，碧桂园合同销售额194亿元，销售面积409万平方米，平均下来每平方米售价在4743元。去年我国的平均的商品房均价就接近每平方米4000元，今年碧桂园的房价将基本上与全国平均房价持平。
昨天，碧桂园有关负责人对记者表示，房产要挟中国经济已是不争的事实，房贷优惠政策收紧也是必然的趋势。而中央若强行压制房价，其结果是为中国整体经济带来巨大风险同时，房产业也必将受到重创。所以如果房地产企业能在意识到国家复杂的宏观经济背景的前提下，主动让一步，将房价调归理性，无疑是改善我国经济的最好选择。而“合理利润”为中国的房产业提供了一个可行的思路。
●有多少救市措施将终结？
不是主动调整就将“被调整”，如若不然只有等待泡沫破灭。
针对开发商，鱼晋华认为，预计明年政府将加大针对土地囤积的治理的政策执行力度。一方面由于今年众多地王的拍出引起社会的极大关注，另一方面今年市场供应紧张的状况由一线城市蔓延到二线城市，成为房价上涨的主要理由。
此外，政府还将打击捂盘，严格控制分批推售。控制分期开发。如果明年二三线城市市场持续升温，此项政策有可能会在二三线城市开始执行，此项政策将会对开发商的开发资金提出更高的要求，并促使市场形成集中大批量供应。
莫尼塔的计量模型显示，如果现有的房贷政策(包括一/二套房首付和优惠利率)不做任何调整，则明年在宽松的流动性持续刺激之下，商品房销售面积可能在今年基础上再增长42%，而房价上涨过程会较当前进一步加速，楼市彻底进入“加速再泡沫化”过程，甚至会显著超过2007年的房价上涨速度。因此，对政府而言，继续保持当前极度宽松的房贷政策是极度危险也是完全没有必要的，2010年的地产政策必须从当前的“激发态”向“基态”回归。
莫尼塔研究员王沛认为，二套房政策在今年年底，最迟明年一季度内可能完全收紧。但是其预期2010年全年商品房销售面积同比增速为15%-23%，高于市场平均预期。同时，后期供给的不断增加也使得地产市场逐渐进入“补库存”阶段，2010年的房价涨速相对2009年会出现明显趋缓。
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