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全国平均房价首次突破八千大关，三点告诉你房价是涨还是跌？
2018-05-25 江瀚视野
一、为什么说八千大关非常重要？5月15日，戴德梁行发布了《2018年第一季度全国住宅市场研究报告》，报告显示，今年一季度全国新建商品住宅销售均价达到了8275元/平米，同比上涨8.7%，房价第一次突破8000元大关。
这个消息一出，立马是全国震动，对于大多数人来说，特别是一二线热点城市的朋友来说，当地的房价可能早就突破八千元，甚至不少三四线城市的房价也不止八千一平米，那么为什么说八千元这个整数关口对于我们来说特别重要呢？
因为这个房价直接对比的是中国人的收入水平，根据智联招聘2018公布的数据，截至2018年第一季度，从企业招聘信息中的月薪来看，全国37个主要城市的平均薪酬为7629元。其中，北京平均招聘薪酬为10197元，排名第一。上海、深圳分别以9621元、9134元位列第二和第三。
在此之前，房地产的价格均价一直都在平均薪酬线附近徘徊，甚至没有超过平均薪酬水平，但是从现在开始房价已经全面超过平均薪酬水平，这就意味着只要你找一个社会平均收入的工资，你一个月的收入几乎已经没有办法买得起一平米房子了，根据中房智库研究院发布的2017年全国35个重点城市房价收入比报告显示，相比2016年，2017年房价收入比下降的城市仅9个，而7成以上城市房价收入比仍在上升，即人均可支配收入与房价差距越来越大。如果采用国家统计局公布的社会平均收入计算的话，一个三口之家想要购买一套110平方米新建商品房（2016年城镇居民人均住房建筑面积36.6平方米），需要花上14年以上的时间，前提还是房价不涨，全部收入只用于购房。
房地产价格的全面攀升，这也是直接导致了最近一段时间国家重拳出击调控房地产市场。
二、未来房价到底会涨还是会跌？自从2016年开始，国家就已经给房地产市场定下了一个“房子是用来住的，不是用来炒的”的主基调，这些年随着各地房地产调控的不断加码，“房住不炒”的理念已经深入人心，所以从短期来看，房地产市场价格出现大规模波动的可能性正在降低，并且房地产调控从一二线热点向三四线城市全面推进的趋势正在逐渐显现，所以房地产市场的波动性正在逐步降低。那么房价未来到底会怎么走呢？
我们先来分析一下房地产市场的价格支撑因素：
一是房地产市场的房子到底是不是多了？从2000全国全面实施房改以来，从2000年到2016年的这16年间，中国总共建设了多少房子呢？根据国家统计局的数据显示，这16年间全国的商品房的竣工面积为1168803.39万平方米，按照平均一个三口之家100平米的最简单计算方式，这么多的面积足够满足1.17亿家庭的居住需求，我们再折算一下也就是我们这16年来建造的房子可以供3.51亿人居住，那么从2000年到2016年的16年间，中国城镇人口从原先的4.59亿人增加到了2016年的7.93亿人，也就是城镇人口增加了3.34亿人，这样大家一对比就知道了。基本上说，中国这16年所盖的房子勉强可以满足中国城镇化增加的人口，也就是说，我们很多媒体所说的中国房子太多了这个问题基本可以排除，中国的房子数量其实仅仅是够住而已。
二是中国的城镇化停止了吗？根据今年的数据显示，在过去五年时间内中国的城镇化率水平是从52.6%提高到58.5%， 8000多万农业转移人口成为城镇居民，但是中国依然是一个在快速城镇化的国家，根据国际比较流行的标准，像美国、日本、欧洲等较为发达的国家来看，基本上一个国家到达发达国家水平的城镇化率约为75%，那么中国的城镇化缺口可以计算为16.5%，也就是说中国还有将总人口16.5%的人成为城镇人口的空间，以中国14亿人口计算，中国未来将要进入城市的人口将会达到2.31亿人，要满足这2.31亿人居住，意味着中国还需要建造约76.92亿平米的房子，所以为什么说中国的房价很难大规模下跌，因为刚需依然非常强劲。
三是租房市场依然不够发达。对于真正的居住需求来说，除了买房其实租房也是一种比较合理的选择，但是我们能够看到的是，中国这些年的新增住房面积是勉强多于中国的城市新增人口，所以租房市场现阶段依然是一个房地产市场的严重缺口，租房市场的市场供应者大部分都是C端房东，由于缺乏有效地管理，从而导致了租房市场其实难以满足人们住房的需求，在西方发达国家由租房市场所提供的房价”泄洪池“的作用完全没能发挥，这也支撑着中国房地产价格高房价的一个重要根源。
由于房地产价格的支撑因素非常明显，这也就导致了为什么国家要下大力气进行房地产调控，但是我们的老祖先就告诉过我们“大禹治水，堵不如疏”，之前的很多房地产调控依然只是一个堵的做法，其实中国现阶段最需要的是疏导，因为那么多的农村转移人口，其巨大的住房需求必须要得到满足，因此，国家也开始了多元化的政策调控，例如租售并举、共有产权住房、限价住房、廉租房等等保障性政策的出台就是如此。但是，相比于从2000年就开始上涨的房地产需求，2016年才全面开始的房地产调控其实还是需要时间，需要时间来给国家建设足够的供给来满足住房的需求，只有当房地产市场的供给变得足够充足的时候，才有可能最终形成平抑房价的力量。
所以，在人口支撑因素的作用下，房地产价格想要出现大规模下跌从目前来看是非常困难的，现阶段最需要做到的是防止区域性的房价泡沫出现，过高的房价泡沫将有可能严重影响市场的健康，如何让普通民众真正住得起房这才是我们最需要关注的事情。
作者：上游财经专家顾问，财经专栏作家，财经评论员。
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