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保利地产东莞项目卷入一条龙式“社保造假”
2018-07-04 来源： 中国经营网
6月27日及7月1日，《中国经营报》官方微博及报纸相继刊发《仅需两三万元十余天！东莞中介、开发商“里应外合”置办购房社保》《东莞楼市暗流涌动：现一条龙式社保造假 官方已介入调查》等报道引发外界舆论广泛关注，由此揭开了广东东莞开发商与地产中介联合通过社保造假规避限购政策的秘密。为此，东莞市政府也紧急部署和出台《关于严厉打击伪造社保证明规避我市住房限购政策违法行为的通知》，将对伪造社保证明购房行为加码处理。
而在记者调查中发现，类似通过社保造假行为，为外地不具备购房资格的消费者置办社保予以规避限购的操作中，不乏知名房企的身影，其中保利房地产(集团)股份有限公司(600048.SH，以下简称“保利地产（600048）”)因其央企身份格外引人关注。
值得一提是，虽然保利地产相关负责人在接受记者采访时表示，社保造假并非公司组织，可能属于工作人员个人行为，但据记者了解，重仓一二线城市的保利地产，近年来一路高歌猛进，“买买买”模式让其迅速步入规模化扩张之路，而在外部筹资环境偏紧，及重仓区域限购频频加码的情况下，遵循快周转的保利地产其实际压力也不小。
而就在距此不远的2017年年底的股东大会上，保利地产董事长宋广菊就曾许下豪言，公司除常规拓展之外，还将通过收购、兼并、整合等方式，让公司总规模回前三。但据最新统计数据显示，2018年上半年房地产销量前十名中，保利地产位居碧桂园、恒大、万科之后，屈居第四，其1997.5亿元的销售额相比第三名的万科差距千亿元，相比第一名的碧桂园更是差距两千多亿元。
社保造假
据本报于7月2日刊发题为《东莞楼市暗流涌动：现一条龙式社保造假 官方已介入调查》的报道显示，东莞当地多家地产中介与开发商携手通过一条龙式的社保造假方式，为不具备购房资质的外地人购置房产，对当地房地产限购政策予以“架空”，报道刊发后引发广泛的舆论关注，东莞市政府也随即部署和出台相关政策予以打击，将对全市限购后社保情况进行排查。
记者调查发现，在东莞当地，类似业界公开的秘密已经屡见不鲜，但作为央企的保利地产为求一时之快也涉及其中，难免让人侧目。在地产中介的带领下，保利生态城.保利领秀山项目的工作人员向记者表示，“社保问题可以解决，只要钱没问题，具体细节都可谈。”
保利领秀山工作人员表示，领秀山项目为保利生态城三期，主要为高层洋房，整个项目从开始到现在已经有6年有余，总占地为33万平方米，其中三期领秀山占地为2.8万平方米，目前仅剩几十套房源，价格在2.1万～2.2万元/平方米左右，首付将达到4成左右，如全款可享受99折。
为此，保利地产相关负责人在接受记者采访时表示，“涉事项目确实与相关地产经纪公司有合作，行业内都是如此，算做一种销售渠道，保利地产作为央企，公司不可能允许这种事情发生，也不会违背政府相关政策。社保造假一事可能是外部中介或销售个人行为，并非公司层面行为，一旦发现我们也将会对此进行处罚。”
根据东莞市政府此前出台的一系列房地产调控措施要求，自2017年4月11日起，非东莞本市户籍居民家庭，购买首套房需提供购房之日前2年内在东莞连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明。由此也标志着东莞市正式进入“五限”时代，而外地人到东莞炒房投机现象被有效杜绝。
事实上，东莞整体楼市成交量下滑已经是不争的事实。相关统计数据显示，东莞市2016年新建商品房网上签约销售面积1061.88万平方米，下降1.4%，其中商品住宅销售面积887.71万平方米，下降9.2%。而到2017年新建商品房网上签约销售面积811.54万平方米，下降23.6%，其中商品住宅销售面积556.62万平方米，下降37.3%。
而据公司2017年年报显示，保利地产目前在东莞共计14个项目，总投资约230亿元，可售容积率面积约为270.94万平方米，截至目前累计签约面积为188.27万平方米。也就是说，保利地产在东莞项目也全部笼罩在限购调控之下。
扩张隐忧
事实上，受到限制的并非东莞一地，对于重仓一二线城市的保利地产来说，房地产调控政策一直如影随形。
记者梳理保利地产项目数据发现，保利地产2017年拟建或在建的项目高达521项，其中339项位于限购城市范围，占总拟建或在建项目的65.06%。据保利地产2017年报数据显示，2017年保利地产销售业绩核心贡献来源仍聚焦一二线城市，占比为82%，三四线城市销售占比提升10个百分点至18%。三四线贡献占比提升主要得益于珠三角城市群全覆盖所带来的业绩贡献。
但限购并未阻挡保利扩张步伐。据了解，2017年，保利地产累计签约面积2242万平方米，同比增长40.3%；2018年第一季度，保利地产实现签约面积592.76万平方米，同比增长41.7%。而据最新统计数据显示，2018年上半年房地产销量中，保利地产销售面积为1378.2万平方米。
高速增长的背后，是保利地产对规模化的渴望。在去年年底的股东大会上，保利地产董事长宋广菊就曾提出，除了常规拓展之外，还可以通过收购、兼并、整合等方式，让公司总规模回前三。
据了解，在并购合作上，2017年保利地产通过并购等合作方式累计获取项目81个，新增建筑面积2190万平方米，达到总土地拓展面积的48%。2017年保利地产还通过收购、增资扩股等方式对60家非同一控制下的企业进行合并，合并成本达154.34亿元。
2018年第一季度，仅在3个月内，保利地产国内再新拓展项目达33个，新增容积率面积 717 万平方米，总获取成本 488.63 亿元，其中一二线城市拓展金额占比 71.5%；国外也同时新开拓伦敦项目。
保利地产规模扩张虽然保持“高增速”，却仍未让保利地产行业排名“如愿以偿”。据最新统计数据显示，2018年上半年房地产销量前十名中，保利地产以1997.5亿元的销售额位居碧桂园、恒大、万科之后，屈居第四，相比第一名的碧桂园更是差距两千多亿元，而据克尔瑞统计，其销售面积为1378.2万平方米，位居第五，距离第一名碧桂园相差2974.2万平方米。
在急速扩张之下，保利地产负债率也是一路攀升。据年报数据显示，2017年保利地产负债率和净负债率分别为77.28%和86.45%。
此外，保利地产规模扩张化的背后，却承受着现金流大幅净流出的压力。年报数据显示，由于拓展支出增加，合作项目往来款投入增加，2017年保利地产经营活动产生的现金流净额为-292.95万元，与去年同期340.53万元相比，骤减186.03%。
2018年第一季度现金流再度净流出。数据显示，2018年保利地产经营活动产生的净现金流量净额达-262.72亿元，同比减少91.05%。
此外，由于收购支出现金的增加，投资活动产生的现金流量净额也同样出现减少。数据显示，2017年投资活动产生的现金流量净额为-169.5万元，同比减少29.08%。2018年第一季度，保利地产投资活动产生的现金流量净额为-25.21万元，同比下降62.53%。
记者注意到，一方面保利地产在持续不断地扩张，另一方面却承受着现金流大幅净流出的资金压力，而为了加速公司的资金周转，保利地产在压力层层传导之下，“刀尖舔血”或也在所不惜。
举债不停
急速扩张之下，资金来源于何处？记者注意到，为了一赌“前三”，保利地产几乎动用了各种融资手段，而在房地产企业融资环境收紧的情况下，如何“解渴”成为保利地产的重要考验。
据悉，仅在今年，保利地产共发行两期中期票据，共计融资25亿元。其中今年4月20日，保利地产发行的2018年第一期中期票据(18保利房产MTN001)期限为三年，发行金额为5亿元，发行利率为4.59%；二期中期票据(18保利房产MTN002)期限同为3年，发行总额为20亿元，利率为4.88%。
此外，为满足其境外资金需求，保利地产全资子公司恒利(香港)置业有限公司通过其境外全资子公司Poly Real Estate Finance Ltd 在境外发行5亿美元的五年期固息债券。债券票面利率 3.95%，债券收益率为 5 年期美国国债收益率 T加上 155 个基点，每 100 美元债券发行价格 99.426 美元。值得一提的是，受到人民币对美元贬值影响，包括保利地产在内的多家房地产企业在日后将存在较大偿债压力。
另据公司2018年累计新增借款的公告显示，截至今年2月末，保利地产借款余额为2353.79亿元，相较2017年年末借款余额2031.22亿元增加322.57亿元，2018年1～2月累计新增借款占去年末净资产1551.39亿元的20.79%。记者注意到，该报告中新增借款的披露中，银行贷款为241.40亿元，占比15.56%，企业债、公司债、金融债等为31.17亿元，占比2.01%，其他借款为50亿元，占比3.22%。
值得一提的是，根据公司发布的《2017年度募集资金存放与实际使用情况的专项报告》显示，保利地产于2016年1月获批的采取非公开发行股票的方式募资的约90亿元人民币(实际募资净额为89.08亿元)目前也已部分调整募投项目投资金额。记者注意到，此次募资已经多次用于临时补充流动资金，其中在去年6月公司已将35亿元归还募资账户，而经2017年第四次临时董事会审议通过，公司还可使用不超过18.5亿元的限制募集资金用于临时补充流动资金。据悉，截至去年年底，公司用于补充流动资金的募资约为13.97亿元。
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