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二线城市房贷利率远超一线 房地产调控冷热交汇
2018-08-01 |来源：21世纪经济报道|作者：顾月
继7月5日央行今年第三次定向降准释放约7000亿资金后，7月23日再次5520亿元的一年期MLF操作，向公开市场净投放3320亿元。同日，国务院常务会议也确认积极的财政政策要更加积极，货币政策要松紧适度。对此，市场有传言称释放的流动性有可能再次流向房地产领域，引发房价上涨。
21世纪经济报道记者调查多个热点城市的银行和房地产中介发现，到目前为止，房地产市场并未明显放松，房贷额度仍然紧张，且部分二线热点城市还在加强调控力度，贷款利率也多超过一线城市。
“信贷额度是有一定宽松，但是多出来的额度要求主要放给企业客户，按揭贷款领域仍然有限制。”珠三角地区一家国有大行分行副行长表示。
利率变化升降不一
21世纪经济报道记者了解到，央行定向降准后，在广州、南京等地，近期调整房贷利率的主要以股份行、外资行、城市当地中小银行为主。这些银行在房贷市场上占比较少，其房贷利率原本就高于当地市场的主流利率，其上调或下调利率对房贷市场影响很小，且不同城市利率升降不一，多数一线、二线城市的主流房贷利率依旧呈现稳中有升的趋势。
如广州汇丰银行近期将首套房、二套房最低利率下调10个点分别至15%和16%，而目前广州市场主流利率是首套上浮10%，二套上浮15%-20%；南京区域内的招商银行、广发银行将首套房贷利率由上浮25%下调为首套房贷利率上浮20%，与主流利率相当。
“利率定价和银行额度有关，此前额度紧张，自然想把钱投到利率更高的贷款上面，而目前利率也是希望和目前市场主流利率接轨。”招商银行南京分行某客户经理告诉21世纪经济报道记者。
而在北京、深圳、郑州等区域，不少银行则还在上调房贷利率，如目前北京四大行主流利率为首套上浮10%，但光大银行北京区域内的某网点，首套房贷利率已变为上浮30%，部分网点依旧停贷；而深圳区域内的建设银行近日则将首套房贷利率从上浮10%上调为上浮15%。郑州近期则是主流利率发生变化，工商银行、建设银行、郑州银行等多数银行都将首套房贷利率从上浮20%上浮25%。
融360发布的最新全国房贷监测数据显示，6月全国首套房贷款平均利率为5.64%，相当于基准利率1.151倍，环比5月上升0.71%，已是2017年1月以来连续18个月上涨，而同比2017年6月首套房贷利率上升幅度更是达15.34%。
至于在降准和大额MLF释放后，较为宽松的流动性是否会传导到楼市，上述珠三角国有大行分行副行长分析，目前按揭贷款仍然有额度限制，且降准释放的资金要求主要给到实体经济。“现在信贷额度是多了些，但是珠三角实体小微企业多，多出来的额度主要给企业，虽然按揭贷款额度也多了一点，但相比申请量还是少的，按揭贷款审批不会变得更加容易。”
同策房产咨询研究院总监张宏伟认为，目前国内房价在经过高速增长后已推动居民杠杆率快速增长，与去杠杆相悖，再加上贸易摩擦阴云下房市是汇率稳定器，不具备放松条件。
二线城市房贷利率远超一线
21世纪经济报道记者调查发现，目前二线热点城市主流房贷利率上浮明显，且主流房贷利率多已经超越一线城市。其中上浮最狠的武汉市首套房贷主流利率已达基准利率上浮30%（年化6.37%），二套房贷利率则需上浮40%。武汉市工商银行某支行信贷部经理告诉21世纪经济报道记者，目前二手房首套房利率上浮30%，但是只和某房地产中介（链家）合作，额度紧张不接受个人申请二手房按揭贷款。
中国银行武汉市汉口某支行个贷部客户经理则表示，各支行还会根据额度状况自主调整利率。“我们支行目前额度非常紧张，利率需要上浮50%，上半年放贷的基本是去年的申请，现在申请，放款时间要在半年以上。”
利率上浮达到2字头的则有南京、济南、郑州等城市，主流的首套房利率均是上浮20%起（年化5.88%），其中郑州地区的多家银行首套上浮已达25%，二套达35%以上。“郑州目前主流首套房贷利率为上浮25%，7月刚调的价，已经是一年来第四次调价了，需求太多。”郑州某房地产中介业务人员表示，“现在是全款优先选房，首付60%次之，首付30%再次之。”
郑州住房保障和房地产管理局公布数据显示，2018年1月到6月，全市商品住宅和二手住宅累计成交1587万平方米，同比2017年同期增长20.4%，
与之相比，西部二线城市如成都、西安、重庆等房贷利率上浮相对较低，但首套房主流房贷利率也达到了15%的水平，超过北京、广州首套房上浮10%的主流利率，与深圳首套房主流利率相当。
由此可见，目前热点二线城市房贷利率已远超一线，且城市差别较大。“这主要和当地的房贷需求有关，目前一线城市如北京等地成交量已至历史低点，但二线城市需求依旧火热，银行会根据自身额度和需求状况，调整不同地区的房贷利率，本身也是房地产调控因城施策的体现。”中原地产首席分析师张大伟表示，“目前全国的主流按揭贷款利率还是在5.88%左右，虽然上浮但仍是历史低点，除非加大放水力度，否则对房地产市场影响较小，未来房贷利率依旧上浮空间大而下行空间小。”
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