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有数据显示：深圳有八成人口都在租房，深圳2000万的实际管理人口中，80%的人群租房居住；1041万套存量住房中，70%长期处于租赁状态。目前，深圳租赁人口和租赁住房占比已成为全世界最大的住房租赁占比城市。抽样调查显示，超过半数流动人口在流入地居住高达五年以上。深圳高昂的房价，令大多数流动人口选择了租房，在不断扩大的租客规模中，他们对生活品质、居住环境要求不断提升，租赁市场也在悄然发生着改变。粗略估算，深圳的租房市场规模已经达到1000亿元以上。
长租公寓，对于许多在一线城市拼搏奋斗的年轻人们，一点都不陌生。网络上的大量虚假房源信息、遇到好房却是“天价”难以接受，让每位初出茅庐的年轻人都深受打击。此时，长租公寓渐渐映入了这群新兴租客的眼球，如果你是一名对房屋装修、环境、设施具有一定要求的品质型租客，同时又想找到真实又可长期稳定租住的房源，它就是相对省心方便的选择。
自如，目前国内较大的长租公寓品牌，2011年，自如CEO熊林，在北京经历的房源参差不齐的九九八十一难，萌生了自己要改变大学生毕业后租住环境的问题，自如便在当时应运而生。经过6年的规模化快速发展，自如在全国北京、上海、深圳、杭州、南京五城累计居住的自如客数量已经超过100万人，累计管理房源数量40万间，服务超15万业主。伴随着行业的急速发展，市场竞争越来越大，大部分平台为了在市场中快速占据自己的高地，很可能就会有恶性竞争和不良的负面新闻出现。
近期房租的快速上涨，将长租公寓推到了风口浪尖
一线城市目前的房屋大部分是存量市场，房源总数有限，在长租公寓发展急速，竞争激烈的情况下，中介往往会通过抬高租金来抢房源，还可能诱导房主抬价或者形成“竞价”。特别是在资本大量介入长租公寓市场的情况下，机构之间“跑马圈地”现象尤为突出。自如通过A轮融资40亿元，估值超200亿元。虽然自如公寓CEO熊林多次强调，自如会尽量克制对快速扩张的追求。但行动上，每年近100%的高速扩张还是来了。同年4月初，北京多部门联合惩戒哄抬房租行为，多个中介公司牵涉其中。自如也在其列。大兴某中介人士透露，去年底，自如通过链家租赁平台进行了一次大规模抢占房源的动作，为了达到房源数量，不论房源价格是否合理只要能签马上拿下。这种不计成本的签约，直接导致区域租金短期内过快上涨的结果。
长租公寓背后的金融秘密
原我爱我家副总裁胡景晖的离职真相，炮轰自如、蛋壳等长租公寓运营商以高出市场价20%-40%的价格争抢房源的言论引爆网络，掀起全社会对房租上涨的大讨论，人们纷纷感叹，这帮中介太有钱了，完全是不计成本的扩张，烧钱换市场。
但是很少有人知道，这些人的钱是哪来的，其奥秘就隐藏在胡景晖在媒体发布会的一句话上，“我说了长租公寓爆仓，一定比P2P暴雷更厉害，这个一点也没错。”
即使一个实体行业再这么不计成本的扩张，也不至于一夜间突然全部归零，可以认为是亏损，但不能说它是爆仓。为什么会将一个实体行业和爆仓扯上关系呢？
虽然长租公寓属于一个服务行业，与金融扯不上关系，但最近市场上大部分的长租公寓，打着“押一付一”、“压零付一”的方式吸引大量租客，租客在签下合同后会发现，房租变成了还款，签订的是一份贷款合同，第三方机构帮租客交了一年的房租给长租公寓，然后租客在按月付方式外加部分服务费的形式还款给第三方机构，由于缺少法律监管问题，大量的资金握在了长租公寓平台上，平台为了目前的规模扩张，抢占市场，毫无顾虑出租周期及盈利问题，将大量的资金投入房源采集，以高出市场的价格拿下房源，与业主签下3-5年的合同，但其实这种资金的运转模式实际上就是变相的P2P。
这些长租公寓涉嫌利用法律盲区侵犯租客和房东的权益，以空手套白狼的形式套取大量贷款资金用于自身发展，把风险转移给房东和租客以及全社会，而把所有的利益留给自己，这些长租公寓如果经营不善，盈亏不平衡，流动性资金不足，真的可能一夜爆仓，从而引发剧烈的社会动荡。
杭州长租公寓“爆仓”，“租房贷”暴雷的预警信号
据近日报道介绍，杭州一家长租公寓—鼎寓，破产迅速上了头条，揭露了“租房贷”不为人知的秘密。杭州的长租公寓运营企业鼎家科技突然宣布，因经营不善，出现资金链断裂，目前已经被安排进入破产清算程序。鼎家科技的发展模式简单总结就是“拿房-出租-融资-再拿房”，这种模式给鼎家科技的飞速发展提供了足够的资金来源，截至2017年底已拥有4000名住户以上了，如今鼎家发生了破产无力赔偿，最大的受害者就是这4000名租客，由于与第三方签订了贷款合同，不仅拿不到先行支付的押金，还要按月还款给网贷平台，收不到房租的业主也逐渐会收回房子，这4000名租客接下来还要面临更多问题，例如重新找房、搬家、调整生活节奏等。
如果政府不加以重视，提高行业标准，制定相关资金监管的法律法规，未来可能受害的就不单单是一少部分人了，可能40万户甚至更多的乃至上百万人数的租户深陷“租房贷”，导致被赶出家门流离失所，最后将导致整个社会的经济以及民生大乱。
美国版的碧桂园
国内长租公寓平台的发展模式，传统的收房再装修出租，周期实在太长了，如果没有强大的流动性资金支持，很难保持资产负债和经营收入的平衡。虽然国外的长租公寓行业也是竞争激烈，但各平台都在谋求经营和服务上的创新。
图片来源：e投睿eToro数据截止于2018年8月31日
例如，Mid-AmercicaApartment(MAA)目前管理的公寓数量已经占据全美第一，一直保持着稳定的高水平入住率和良性的租金增长。
通过并购、收购、新的开发、重建实现更有效的规模发展，不仅做到成交周期短，不会影响市场供需问题、销售价格的恶性竞争，同时降低物业管理的成本，提高收益率和运营效率。除了进行常规的保养和维护外，针对收购后的老旧物业或公寓社区，MAA会进行大规模的室内改造升级，保证内部居住环境的高品质和人性化空间设计，在社区外部景观和便利设施上做了明显的优化和升级改善，提升社区的居住品质水平，满足客户对于周边环境的要求。这种做法，显著性的提高了原有物业的资产价值，使得住户更能接受租金的上涨，对比国内目前各大长租公寓为了抢占市场，快速和业主成交房源，疯狂提高单套房子的租金价格的做法，明显更看好前者的发展前景。
对于目前国内的公寓平台来说，在抢占市场份额高地的同时，不要忘了缓一缓，沉淀挖掘问题，提高服务品质，关注企业自身现金流，防止由于扩张过度，资金流跟不上企业发展的速度，从而导致“暴雷”再次发生，逐步重构了长租公寓的资金循环，从而解决长租公寓企业面临的阶段性困境。
京公网安备 11010802022788号
