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购物中心指标NOI、NPI、EBITDA都是什么鬼？
来源：印力商业
在解释这三个专业术语前，需要先掌握以下会计知识点:
1、投资性房地产是指为赚取租金或资本增值而持有的房地产，可以简单的理解：商业地产就是投资性房地产。
2、折旧：固定资产形成后，在使用期限内发生效用。例如，商场总投资10亿元，能用10年，每年收入1亿元，经营费用5000万。如果不考虑折旧，每年赚5000万，好像在赚钱。实际上，如果把10亿总投资分摊到10年，每年折损1亿元，项目是亏的。
3、摊销的对象非固定资产，通常是无形资产，工程改造等长期待摊费用。所以当发生工程改造等情况时，支出金额并不会一次性计入成本费用。
4、投资性房地产的后续计量
成本模式：用原值（或初始投资额）计量，同时计提折旧；
公允价值模式：指在公平交易中，熟悉情况的当事人之间自愿进行房地产交易的价格应当反映资产负债表日的市场状况。
举例说明：
某商业地产开发商建了一个购物中心，投资成本是10亿，假设折旧年限是40年。经过三年运营后，经过四大行的评估，这个购物中心估值13亿。问题：三年后，这个购物中心在会计报表上显示价值是多少呢？
解答：
如采用成本法计量，三年的累计折旧=10亿/40年*3年=0.75亿，该购物中心价值=10亿-0.75亿=9.25亿，而累计折旧0.75亿计入利润表的“折旧”，减少公司利润
如采用公允价值法计量，该购物中心价值=13亿，资产增值的3亿计入利润表的“公允价值变动损益”，增加公司利润
从上面这个简单的案例，可以看到，不同的计量方法对公司利润的影响是很大的。OK,现在进入正题。
NOI、NPI、EBITDA都是什么鬼？
NOI：Net Operating Income营运净收入
NPI：Net Property Income物业净收入
EBITDA：Earning Before Interest, Tax, Depreciation and Amortization,息税折旧及摊销前利润
NOI与NPI是管理指标，非会计指标，而EBITDA在会计准则上是有明确定义的。
这三个指标的核心差异在于：收入、成本费用的构成不同，分解详见下图：
搞这么多不同计算口径的指标是要闹哪样？
答案是：因为构成不同，所以用处不同。
众所周知，NOI/资本化率是被资本市场普遍接受的商业地产估值方法，为什么资本市场上更认可NOI，而不是使用NPI或是EBITDA呢？
NOI
与项目营运无关的收入与成本全部剔除，所以收入方面剔除了营业外收入，而成本和费用方面主要剔除了：
1、财务费用
不同的融资能力与风险偏好会导致资产负债结构不同，财务费用反映的是公司财务杠杆，而不是经营管理能力；
2、折旧、摊销、资产增/减值
一方面，不同公司对改造支出的处理方式与折旧政策不同，与经营管理无关；
另一方面，固定资产或是改造行为一旦发生，现金已经支付，因此并不影响项目的后续经营；
3、资产管理费与招商佣金
有的业主自建商管团队，总部向项目收取的管理费与招商佣金通常较低，而有的业主不具备商管经验，需要聘请第三方，因此管理费和招商佣金则费用通常较高；
另一方面，即便业主管理项目的模式相同，但不同业主之间的资产管理费标准各异。如A公司收费标准2%+2.5%（总收入*2%+NOI*2.5%），B公司收费标准5%（总收入*5%），C公司收费标准3%+8%等。
综上，投资性房地产的市场估值不该由于公司杠杆、折旧政策、业主的管理模式和收费标准的差异而不同，所以NOI比NPI、EBITDA更能被资本市场接受。
NPI
NPI=NOI-折旧、摊销、增/减值-资产管理费招商佣金。与NOI不同的是，NPI还考虑了资本性改造产生的折旧与摊销。
调整、改造提升”是商业地产永恒不变的话题，也许三年一小调，五年一大调，这些调整改造支出因具体情况和金额大小不同，可能会计入初始投资总额，也可能作为长期待摊用进行摊销，而装补支出通常是作为长期待摊费用进行摊销。
因此NPI特别适合在同一公司体系下，不同项目之间管理水平的对比，所以我认为，NPI比NOI、EBITDA更适合公司内部管理使用的考核指标。
EBITDA
EBITDA最早是投资机构在对那些需要融资的账面亏损企业进行评估时开始被大量使用，通过EBITDA来快速检查公司是否有能力来偿还这笔融资的利息，反映了公司的偿债能力，所以EBITDA的收入可以包括营业外收入，公允价值变动损益也可以成为还息的来源。
同时，EBITDA使投资者能更为容易地比较各个公司的财务健康状况，拥有不同资本结构、税率和折旧政策的公司可以在EBITDA的统一口径下对比盈利能力，成为特别是资本密集型行业、高财务杠杆公司在计算利润时的一种选择。
对于商业地产公司来说，只有当：（1）采用成本模式计量；（2）项目几乎没有营业外收入的情况下，EBITDA约等于NOI或NPI（取决于是否存在支付给内、外部管理公司的资产管理费和招商佣金）。
甭管它叫NOI、NPI还是EBITDA，我们需要搞清楚的是它的计算口径及背后的意义，以及如何利用这些指标来达到我们的使用目的。
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