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春江水暖鸭先知。可如果水寒呢？
文/貌貌狼（微信公众号：财经郎眼Daily）
01
1998年1月，春寒料峭，王石在深圳突然接到北京打来的电话，有中央领导想要接见他。当他赶到北京的时候，才知道那个人就是当时的国务院总理朱镕基。朱镕基问了王石关于中国房地产市场走势的看法。
不知道王石当时有没有注意到，从上一年开始，国家已经在对房地产市场“松闸”。在这场谈话不久之后，中央做出重大决定，党政机关停止了实施多年的实物住房分配制度，改推行住房分配货币化，从此之后，房地产市场化的空间被大大拓宽了。
一切政策都是从一些有意味的细节和吹风开始的，所谓春江水暖鸭先知。
可如果水寒呢？
02
可能当时谁也没有想到，二十年后，这暖水也终会变寒。在削杠杆的大环境下，房地产市场调控越发趋紧，房地产企业在这个秋天，也深深地感到了寒威与冷气。
二十年后，故事又回到了广东。今年9月21日，广东省房地产协会下发了《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》（以下简称《通知》），称商品房预售制度的存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险，广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的有关材料，将于9月25日上报住房城乡建设部。该材料提出，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。消息一出，立刻在行业内炸出了一声惊雷。
当天晚些时候，广东省房地产协会相关人士表态称，该文件只是征询意见稿，并非真实措施。住建部房地产市场监管司的相关人员表示，情况并不属实，具体的情况在调查处理中。
据了解，取消预售制的讨论可能不仅仅局限于广东。根据《通知》，日前住建部向广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁等省住房城乡建设厅下发《关于对现有行政许可事项进行清理论证并对已取消下放落实情况进行全面评估的函》。其中要求，对商品房预售许可进行深入研究，建议保留或提高许可条件的，要列明法律法规依据外的理据，充分论证继续保留或提高许可条件的合理性、必要性；建议取消的，要同步研究提出事中事后监管措施。
这早已被行业视为中央层面的吹风，也就是说，在全国范围内逐步取消预售制，可能已经被提上了日程。
03
1994年，我国出台了《房地产管理法》，其中就提出“商品房预售制度”：一栋建筑，从拿地建设到完工交房一般需要两年的时间，而根据预售制度的要求，这栋建筑完成1/3就可以对外预售，换句话说，房子建设半年就可以开卖了。买房者交了首付，银行给了买房的贷款，开发商迅速回笼了资金，进行下一轮开发。
这其实不是什么新鲜的招数，更早以前，香港就有“卖楼花”的说法，房地产预售与“卖楼花”的本质一样，就是销售期房。
这种做法在当时是合理的。在住房短缺的时代，用预售制度提高房地产市场的资金周转速度，可以有效地刺激房地产企业增加房地产市场供给，许多中小房地产企业可以凭借不到三成的自有资金撬动几十亿甚至是上百亿的开发项目，当然，它们也是赚得盆满钵满。
预售制度不只是房地产开发商的奶酪，对于购房者也是有利的，一般而言，在房价上涨的大环境中，期房有升值潜力，提前一年半锁定购房者，相对于卖家而言也比较有利。银行也能够借此开展更多业务。
与开发商利益相关的还有地方政府的土地财政，资金周转效率提高，拿地的周期也会缩短，饥饿效应导致开发商竞价，还会推高土地出让金，过去对于依靠土地财政过日子的地方政府，这也是一个需要密切关注的对象。
从居民部门到金融部门再到政府财政，过去都被预售制度融入到了一个模式之中，理论上来说，如果这个模式能够平稳运行，各方都能受益。
但这条经济链有时候运行得并不顺利，预售制度等于是将风险转嫁给了消费者和银行，一旦中小房企布局过快导致资金链断裂，工程烂尾，银行会出现坏账、业主也拿不到房子。最有名的“卖楼花”事件大概是1994年史玉柱在珠海建设的巨人大厦，当时巨人大厦为了筹集资金卖出了大量的楼花，楼也越设计越高，最终巨人的资金链断裂，大厦终究还是没有建起来。
另外，一旦房企办理了预售证、把房子卖出去之后，房地产项目怎么开工就不是什么重要的事情了，所以房屋建设质量常常很难把控，近两年业主维权事件多发，而且维权都很艰难。
04
取消预售制度几乎会造成整个房地产市场高周转模式的终结。
而在多方获利者中，地方政府财政正在通过税改找寻新出路，在交易被严格控制的情况下，购房者存在强烈的观望情绪，银行正在努力配合削金融杠杆，只有房地产企业，特别是中小型房地产企业将会发现自己无所适从，残酷的冬天才刚刚开始。
早在2012年，王石就断言中国的房地产市场进入了“白银时代”。现在看来，当时的这个断言为之尚早——2016年，房地产市场还是经历了一场狂欢。但今年上半年，全国八百余宗土地流拍，各地去库存和棚改货币化安置被叫停，一线城市出现了部分楼盘成交价下滑的情况，房企都在拼命地回笼资金。
二十年后，执掌万科门户的人已经从王石变成了郁亮。在几天前的内部讲话中，郁亮强调，在即将到来的冬天，我们唯一要做的就是三个字“活下去”。
风萧萧兮易水寒，万科这只鸭子也是知道的。
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